为开发企业减少费用
要点：缓征项目报建费用。
《若干措施》：房地产开发项目的城市配套费、劳保基金、墙改基金、建筑垃圾清运费、人防易地建设费（非商品房开发项目除外）等报建费，在开发企业做出缓缴书面承诺后，推迟至办理商品房预售许可证时缴清。
凡在2009年12月31日前办理《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》并开工的房地产开发项目，其城市配套费按50%收取，但2008年6月30日前应缴未交城市配套费的项目除外。
解读：李伟业说，一个房地产开发项目从拿地、设计、报建等环节都处在有支出无收入的花钱阶段，一直要等拿到商品房预售许可证开盘卖房才有收入。在这些前期开发费用中，政府各部门收取的各项报建费用是除土地出让金外最大的一项。
据不完全统计，目前南宁市的项目报建费用平均达到每平方米建筑面积100~120元。以一个建策面积为10万平方米的中等项目为例，拿到开工单之前的报建费用高达上千万。现在《若干措施》实施后可以先开工，做出缓缴书面承诺后，等到办理预售证再交纳，而这时离开盘销售收钱仅一步之遥了，大大缓解了开发企业的压力。
“这条政策的出台，是我没有想到的。”吴光明说，此举与中央政策十分相符，以前项目刚一报建，就要交纳这笔费用，使开发商的压力非常大。比如，他的两个项目，光是报建费就到了近3000万元。这两个项目去年11月就报建了，费用也在那时交了，而要到今年10月份才可以卖房，这3000万元的资金就被提前交了近1年。
另外，城市配套费每平方米要100多元，如果是一个10万平方米的项目，光这项费用也得上千万元，现在减半征收，极大地减轻了企业的负担。
拍卖地价款可缓半年交
要点：放宽新出让的经营性用地地价款支付期限。
《若干措施》：本措施下发前已公开出让经营性用地使用权，且受让人已按出让合同约定足额支付首期出让款的，由受让人提出书面申请，经市人民政府批准后，可调整合同约定余下出让价款的支付时间，并由受让人承担相应的银行同期贷款利息，免交出让金的延长期滞纳金，每期调整期限一般为3个月，最长不超过6个月。
对本措施下发之日起新出让土地使用权的经营性房地产用地，允许受让人在12个月内付清出让款，对地价款总额在3亿元人民币（含）以上或规模较大（150亩以上）的地块，其出让价款支付期限最高可到18个月。
对以出让方式获得经营性用地土地使用权的开发企业，允许以国有土地使用权与他人合作，对具备转让条件的开发项目，鼓励开发企业以投资、入股或转让等方式寻求合作伙伴。
解读：李伟业认为，在此之前，放宽土地出让金地价款支付期限、允许以土地使用权与他人合作或转让的政策仅在成都的楼市新政出现过，可见南宁新政的力度之大。而且南宁《若干措施》没有一刀切，对较大金额的地块，允许最长达18个月的期限，较为合理。
记者了解到，由于银行控制了对开发企业的贷款，使得不少开发企业资金链断裂，去年就有好几单拍下了土地的，由于压力太大，不得不“壮士断臂”，宁愿丢掉几千万的保证金不敢拿地。吴光明说，现在拍卖的土地款可以延期6个月支付，对于大宗的土地，给予的优惠更多，可以延期到18个月，这样可以使得企业有足够的时间筹措资金，无形之中可促进大企业开发出更多的大项目。
为开发商创造软环境
要点：简化办事程序，提高服务水平。
《若干措施》：全面落实房地产开发项目建设条件制度，对项目建设要求实行一次性告知。对于“招标、拍卖、挂牌”出让土地使用权的房地产开发项目，市建设管理部门在征求和编制房地产开发项目建设条件时，应汇总各相关部门对该项目开发建设提出的要求，市规划管理部门在对项目出具规划设计条件时应对项目的规划要求细化，以指导项目业主与设计单位对设计方案的编制。
经确定的开发项目建设条件应列为“招标、拍卖、挂牌”出让土地使用权的依据之一，在此基础上，取消在报建过程中由开发商与监管部门签订《房地产开发项目协议书》环节，对应在《房地产开发项目协议书》中载明的事项，改为由开发企业在商品房预售时向社会承诺。
实行房地产开发项目区域评估制度。可由政府相关职能部门组织实行房地产开发项目的地质灾害评估、水土保持方案与环境影响评价等区域评估制度。对已实施区域评估的，在土地出让时予以明确相关结论，不再要求出具单个开发项目的评估报告。
解读：以前每个房地产项目在开发之前都要做一份“环评”，这份环评报告一做也是上10万元。还有地质灾害和水土保持方面的评估，不仅费时费力还费钱。吴光明认为，一宗地块已经出让，并且在出让前已规定了它的容积率、绿化率等指标，再去做水土保持、地质灾害和环境评价已没有意义。现在好了，一个区域由政府早就做好了各种评估，开发企业不再需要每一个项目都去做了。
李伟业认为，《若干措施》对项目建设要求实行一次性告知是“一个重大进步”，取消在报建过程中签订《房地产开发项目协议书》的做法也更规范。所有关于土地或项目的规划建设要求或条件最好在土地“招拍挂”时一一细化，因为开发企业在拿地之前都要根据相关条件做成本分析，信息不对称或事后变更，无疑既影响政府形象又影响企业决策。
政府对出让地块不再要求开发企业出具单个开发项目的地质灾害评估报告，而改由政府主管部门统一组织委托进行区域评估的做法，也更加合理和有公信力。
熟地出让方便购房者
要点：优先安排开发项目配套设施建设。
《若干措施》：坚持“熟地出让”原则，对周边配套设施不完善的地块，原则上不予出让。对已出让土地使用权的房地产项目，周边市政道路以及供（排）水、供电、供气等市政配套设施，要优先安排城建计划，优先予以建设和完善。有关单位要积极配合，提高效率，完善配套服务。
解读：前几年在凤岭，有楼盘业主入住了，却因为地下排水通道尚未建设，一到雨季使遭受内涝之苦；也有的楼盘新房钥匙发几年了却无法入住，因为没有道路通往该楼盘；还有几个在建的楼盘，因为基础设施的建设不完善，而互相之间闹矛盾。《若干措施》的出台，将有效地抑制这些情况的出现。
吴光明说，土地出让早就应该“熟地出让”，此举虽然出台晚了一些，但确实是为老百姓、为开发企业着想的事，也解决实实在在的问题。
■相关名词解释
普通商品住房：指建筑面积144平方米以下，住宅小区容积率1.0以上，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。
改善型自住房：指已有一套住房，但人均住房建筑面积低于南宁市市区2007年度人均住房建筑面积28平方米标准的，为改善居住条件再购买一套商品住房（含二手住房），视为改善型自住房。
改善型普通自住房：指改善型自住房中符合普通商品住房标准的住房。
