先租后买合算率,是指推迟几年再买房节省的资金与现在买房总价之比,以预测推迟几年买房更合算的程度。
2010年，张三买房100平米，单价1.4万元(包括税费)。按揭98万元，首付42万元，装修5万元，共需要145万元。
2010年1月，5年期银行利率是百分3.6，流通市场买入的国债投资收益率高于银行利率。如果5年后再买房，投资收益率百分5的话，自有资金47万*1.05*1.05*1.05*1.05*1.05=到那时口袋里有60万元。
按揭98万元的每年利息6.86万元*5年=34万元血汗钱留在口袋里。
60万元+34万元-五年花费租金10万元=五年后口袋里有买房资金84万元。
2015年,新房价可能下跌到单价1万元(包括税费),因为：
1.一物降一物。客观规律、美国货币正策、国际金融炒家、民意和物业税是高房价的克星，正俯不丢卒保车，国家的“车马炮”可能一败涂地。5年后，物业税已经开征了，房价必然下跌。看看炒房客的气急败坏，大放厥词，再看看无房户的心中窃喜，“请求加税”，就知道这个结果了。
2.2010年的改良主义调控和既怕涨更怕跌的官僚主义心态，可能使得2011年还会有一次“救市成功”的“大回春”，房价可能再次上涨。2012年后，物极必反，大熊市就到来了，土地流拍,财政就饥肠辘辘了，物业税不得不开征，然后房价跌跌不休，房价“沉默的十年”就来了。
3.同一天，同一地段，同样100平米，房龄相差10年，总价相差20万元，这20万元就是10年的折旧费，即每年2万元的折旧费*5年=这套二手房5年需要折旧10万元。100万元-折旧10万元+装修残值3万元+税费4万元=这个二手房97万元就可以买到。
4.2008年，这样的新房曾经下跌到80万元。2015年的价格仍然比2008年的价格贵20万元。说明我的计算是保守的。
5.相信投机市场的规律，大涨之后是大跌。熊市不言底，所以不要以为那时新房1万元不可能。相信食物消化规律，吃得多就拉得多。相信波浪理论，大涨后通常下跌幅度为0.5。即使新房在目前1.4万元的基础上上涨到2万元,下跌0.5就是1万元。
6.那时新房100万元,计算房价收入比仍高于15,有考虑成本的租售比仍高达500个月。
需要97万元-口袋里有84万元=只需要按揭13万元。
现在买房需要按揭98万元-那时只需要按揭13万元=五年节省按揭金额85万元/每年工资收入剩余7万元=少奋斗12年。
从长期看,通货膨胀不得不防，但是，近8年人民币贬值1倍,房价上涨5倍,疯狂炒作后的房价已透支了10年的通货膨胀;今后5年里,可能2年通货紧缩,3年通货膨胀,所以资金是安全的。
如果遇到经济危机二次探底,你的收入降低。有买则月供困难。等待则虽然收入减少,但房价下跌更多。
这是一个基本的思路。情况千差万别，只要动笔将你认可的实际数据填进去，计算一下，就如梦方醒，大彻大悟了。
