第三十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第三十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第三十三条 建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约报市房产行政主管部门备案，并在物业销售前将其内容在销售场所向物业买受人明示，予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第三十四条 建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费标准、计费起始时间及计费方式等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致，并列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施、设备。
前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第三十五条 住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。
符合以下情况，经物业所在地县、区房管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业：
（一）投标人少于3个的；
（二）多层住宅项目总建筑面积在2万平方米以下的；
（三）高层住宅项目总建筑面积在１万平方米以下的；
（四）混合式住宅项目（含商住一体，多层、高层混合）总建筑面积在１万平方米以下的。
第三十六条 建设单位控股的物业服务企业，不得参与本建设单位开发建设的住宅物业项目的前期物业管理招投标。
第三十七条 通过招投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照下列规定完成物业管理招投标工作：
（一）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（二）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成。
第三十八条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，建设单位应当予以配合。
第三十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）房屋产权名册；
（五）物业管理所必需的其他资料。
在前期物业服务合同终止时，已成立业主大会、业主委员会的，物业服务企业应当将上述资料移交给业主大会、业主委员会；未成立业主大会、业主委员会的，将上述资料移交给原建设单位或县、区房管部门。
第四十条 房屋产权名册仅供核对业主身份、投票权数，通知业主及方便物业管理使用，不得用于其他用途。
建设单位、业主委员会应当指定专人保管房屋产权名册，并做好相关个人隐私保护工作。
第四十一条 建设单位应当在物业管理区域内配置物业服务企业办公用房、值班住宿用房和业主大会办公用房 （以下合称“物业管理用房”）。物业管理用房所有权属于全体业主共有，不得作物业管理以外的其他用途。建设单位在申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房进行产权登记备案。
门卫房、车库、杂物房、设施设备用房不得抵作物业管理用房。
第四十二条 建设单位应当按照方便业主、便利服务的原则确定物业管理用房的位置。物业管理用房的层高不得低于2.2米，且具备基本的通风、采光等条件和进行普通以上装修。
物业项目总建筑面积为50万平方米以下的，建设单位应当按照不低于该物业管理区域物业总建筑面积2‰的标准配置物业管理用房，且面积不得低于120平方米；物业项目总建筑面积为50万平方米以上的，超出部分按超出面积1‰的标准配置物业管理用房。
建设单位应当在规划报建图纸中标明物业管理用房的位置和面积。物业项目建设时应当按规划部门审定的图纸建设物业管理用房。
分期开发建设的物业项目，在首期开发时应当按照标准配置物业管理用房。
物业管理用房中业主大会办公用房所占比例不超过15%，且面积不得低于12平方米。
第四章 物业管理服务
第四十三条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，遵守国家和地方有关物业服务企业资质管理的规定。
外地物业服务企业进入本市从事物业管理经营活动的，应当持资质证书等有关合法证件报市房产行政主管部门备案。
在本市承接物业的外地物业服务企业，应当在资质年检合格后30日内，将企业年检情况书面告知市房产行政主管部门。
第四十四条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业服务企业根据与业主委员会签订的物业服务合同，对物业管理区域实施统一的物业管理。
物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、服务费用标准、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第四十五条 物业服务企业应当自签订物业服务合同后15日内将物业服务合同报县、区房管部门备案。已成立业主大会的，备案时应当附送业主大会选聘该物业服务企业的决议。
第四十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十七条 未经业主大会选聘，物业服务企业不得进驻物业管理区域。
物业服务企业承接物业时，应当与业主大会、业主委员会办理物业接管验收手续。
业主大会、业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第三十九条第一款规定的资料。
第四十八条 业主委员会应当在物业服务合同期满的90日前，组织召开业主大会作出是否延续物业服务合同的决定，并在合同期满30日前将决定书面通知物业服务企业。未经业主大会同意，业主委员会不得擅自选聘、解聘物业服务企业。
业主大会决定重新选聘物业服务企业或者物业服务企业不愿延续物业服务合同的，业主委员会应当在30日内组织召开业主大会选聘新的物业服务企业。
业主大会决定通过招投标方式选聘物业服务企业的，应当在原物业服务合同期满前30日完成招投标工作。
第四十九条 物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起10日内，向业主大会、业主委员会移交本办法第三十九条第一款规定的资料，并办理下列事项：
（一）对预收、欠缴的物业服务费用按实结算；
（二）移交全部物业档案资料；
（三）移交物业管理用房、业主共有的房屋、场地和其他财物，并退出该物业管理区域。
物业服务合同尚未终止，物业服务企业不得擅自撤出物业管理区域。
第五十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业在物业服务合同中依法约定。
普通住宅的物业服务收费应当根据市价格行政主管部门会同市房产行政主管部门制定的服务等级标准的基准价及其浮动幅度进行确定。
第五十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。当事人有约定的，从其约定。
建设单位已按约定向业主办理物业交付手续的，物业服务费用由业主交纳。当事人有约定的，从其约定。
物业管理区域内直管公房租赁合同约定物业服务费由承租户承担的，直管公房承租人应当按约定交纳物业服务费。
第五十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当按下列规定向最终用户收取有关费用：
（一）业主自用的向业主收取；
（二）公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取；
（三）物业服务企业使用的向物业服务企业收取。
物业服务企业不承担代收前款规定费用的义务。确需委托物业服务企业代收的，应当与物业服务企业签订代收委托合同，实行有偿服务。物业服务企业向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
物业服务企业代收的有关费用应当按规定在物业管理区域内公示。
第五章 物业的使用与维护
第五十三条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，由业主委员会提请业主大会同意后依法办理有关手续，并告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主委员会依法办理有关手续。
第五十四条 业主应当按照规划设计用途使用物业，不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。确需改变物业使用性质的，应当经过业主大会通过并报规划行政主管部门办理有关手续。影响毗连物业业主合法权益的，还应当征得毗连物业业主的书面同意。
第五十五条 任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意，并告知物业服务企业。
临时占用、挖掘的道路、场地的，应当在约定期限内恢复原状。
第五十六条 业主、物业使用人使用和装修物业应当遵守有关房屋安全使用管理及装饰装修管理的规定。
业主需要装饰装修物业的，应当事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将物业装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主和装饰装修企业。
第五十七条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
保修期满后，物业专有部位、专有设备的维修养护由业主负责，业主与物业使用人有约定的，从其约定；业主、物业使用人委托物业服务企业对专有部位、专有设备进行维修养护的，维修养护费用由双方约定。
第五十八条 保修期满后，物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用在专项维修资金中列支。未建立专项维修资金的，由全体业主承担，业主与物业使用人有约定的，从其约定。
第五十九条 业主转让物业的，应当将转让情况及时告知物业服务企业，并与物业服务企业结清物业服务费用。
业主出租物业的，应当将出租情况及时告知物业服务企业。
第六十条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。
利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主委员会不得擅自同意他人利用共用部位、共用设施设备进行经营。利用共用部位、共用设施设备经营所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第六十一条 物业管理区域内停放机动车的车位、车库，应当优先满足本物业管理区域内的业主和物业使用人的使用。车位、车库不得转让给物业管理区域外的单位、个人。车位、车库有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。在物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。
车主对车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。
第六十二条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益的，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
第六章 法律责任
第六十三条 违反第十三条第三款规定，擅自以业主大会筹备组名义开展活动的，由县、区房管部门责令其限期改正，可以并处100元以上1000元以下罚款。
第六十四条 物业管理区域内业主委员会、业主委员会委员有下列情形之一的，由县、区房管部门责令其限期改正，并可处责任人100元以上1000元以下罚款，逾期不改正的，可以解散业主委员会：
（一）违反第十七条第二款规定，业主委员会无正当理由不组织召开业主大会临时会议的；
（二）违反第二十五条第一款规定，业主委员会任期届满，擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动的；
（三）违反第二十五条第三款规定，拒不移交相关资料、印章及相关财物的；
（四）违反第二十七条第一款规定，未经业主大会同意，擅自挪用业主大会、业主委员会经费的；
（五）违反第二十七条第二款规定，未将工作经费的使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告的；
（六）违反第二十九条规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的；
（七）违反第四十条规定，将房屋产权名册用于非物业管理用途的。
（八）违反第四十八条规定，未经业主大会同意，擅自选聘、解聘物业服务企业的。
第六十五条 违反第三十三条规定，建设单位在物业销售前未将前期物业服务合同和临时管理规约向物业买受人明示并予以说明，由市房产行政主管部门责令其限期改正，可以并处5000元以上10000元以下罚款。
第六十六条 违反第四十三条规定，外地物业服务企业进入本市承接物业未报备案的，由市房产行政主管部门责令限期改正，可以并处1000元以上10000元以下的罚款。
第六十七条 违反第四十五条规定，物业服务企业未按规定将物业服务合同报送备案，由县、区房管部门责令限期报送备案，可以并处1000元以上10000元以下罚款。
第六十八条 物业服务企业有下列情形之一的，由市房产行政主管部门责令限期改正，可以并处10000元以上50000元以下罚款，并提请原发证机关降低其资质等级或者吊销企业资质证书：
（一）未经业主大会选聘擅自进驻物业管理区域的；
（二）撤出物业管理区域未移交物业管理用房、共用部位、共用设施设备的；
（三）物业服务合同尚未终止，擅自撤出物业管理区域的；
（四）物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业，原物业服务企业拒不退出物业管理区域的。
第六十九条 物业服务企业被依法撤销资质证书的，其法定代表人及负有主要责任的经理、项目经理等物业服务从业人员三年内不得在本市行政区域内从事物业管理活动。
第七十条 违反第六十条规定，业主委员会擅自同意他人利用共用部位、共用设施设备进行经营的，由县、区房管部门责令其限期改正，可并处责任人1000元以上10000元以下罚款；有收益的，所得收益用于补充专项维修资金。
第七十一条 违反第六十二条规定，物业存在安全隐患危及公共利益及他人合法权益需维修养护时，有关业主不予配合的，由县、区房管部门予以警告，责令限期改正，可以并处100元以上1000元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第七十二条 物业管理行政主管部门及其工作人员不依法履行监督管理职能、或者发现违法行为不予查处、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者行政监察部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第七十三条 本办法所称共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间和走廊、通道以及其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等。
本办法所称共用设施设备，是指物业管理区域或者单幢房屋内，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性车库车位、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第七十四条 本办法自2007年10月1日起施行。
