新“国八条”是否会成为房地产市场“杀手”?
A
新“国八条”是否会成为房地产市场“杀手”?
文/董秀成
在中华民族新春佳节来临之际，国务院再度表达严控房价格之决心，出台了第三次房地产调控政策，提出八条调控措施，包括要求各地制定并公布房价调控目标、二套房房贷首付比例提高至60%、将房屋数量限购政策扩及全国、强化二手房交易营业税全额征收措施等，而前一段时期社会沸沸扬扬热议的房产税措施并没有出台。
应该说，此次房价调控并不出人意料，相关政策措施也在情理和预料之中，基本上还是延续以往两次以行政手段为主的政策基调，在调控手段方面没有新意和实质变化，其政策效果究竟如何，是否能够成为高房价的致命“杀手”尚需观察。
从这次调控政策“亮点”来看，主要是首次提出地方房价调控要目标化，明确要求各地方政府在一季度落实年度价格控制目标，将调控政策和调控责任落实到各地方政府，让地方政府社会和政治压力增大，这更加明显地显示出此次调控的“行政干预”色彩。
此次调控政策，从力度上绝对超过前两次调控政策，政策组合依然以调控投资和投机为主要目标，从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面组合出拳，表明政府确实意识到当前高房价带来的一系列社会问题和社会矛盾，其政治意义大于经济意义。
可以预见，此次调控政策尽管在手段上没有新意，但政策效果肯定是有的，至少在短期或中期看，对抑制房增长会起到作用，但能否让房价大幅度回落，确实很难得出肯定答案，因此社会和公众别指望此次政策可以让房价下跌到可以让绝大多数人可以买方的地步。
从房价趋势来看，在短期或年内，房价会保持基本稳定状态或短期略有小幅下降态势，但从长期来看，由于房地产市场的供给失衡关系没有得到根本解决，对房地产市场变化大趋势不会产生太大影响，因此房价上涨趋势不可能得到根本抑制。
从房屋交易量来看，短期内会出现迅速萎缩态势，市场将再度出现明显的观望情况，房地产开发商将会消极看待近期而放眼远期，并会有意延长房屋建设和生产周期，继续与国家政策进行博弈。因为在这些企业家看来，只要房地产市场的供求失衡关系没有得到根本解决，土地成本上升和建设成本上升必将转嫁给消费者来承担，未来房价依然保持上涨的势头不会改变。
首付提至六成对楼市影响有多大?
国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议要求，未来对第二套房贷款的首付将提高至六成，还要求对楼价升幅过快的城市，从严制定买楼的政策，实施差别化住房信贷政策。此项政策的出台对2011年的楼市将产生怎样的影响，引发市场关注和热议。
从单个政策角度看，首付由原来的5成提高至6成，虽然也将压制部分需求，但实际影响应该不会很大，原因在于，二套的购房者购买实力相对较强，购买动机兼具投资和改善，首付金额变动10%的弹性空间，相信是有的。
更为主要的应该是多重调控政策的累加影响，在调控常态化的市场背景下，过去一年来我们出台了一系列的调控政策，很多政策单独看影响不大，但若置于整个调控政策的组合之中，影响就会相对较大。
每一项新政策的出台都在深化楼市持续调控的预期，每一项新政策都是在为楼市加压，虽然短期内还看不到会成为压垮楼市最后一根稻草的出现，但调控将持续深入的预期将在楼市调控中发挥作用。或将观望后续政策的出台。
其实首付比例提高这样的调控政策，在我看来既属正常也是需要，我个人欢迎这样政策的出台，这有利于利于缩小住房的投资属性，使住房的居住属性回归主流。虽然商品兼具消费和投资双重属性，但总体上看，住宅的居住功能应该占主要地位，而过来几年来房价的猛涨，则和住宅的投资属性被放大有密切关系，不论买房是自住还是投资者，都把买房升值赢利放在首要位置，这显然是不正常的。
要扭转这样的状况，差别化的信贷政策不可或缺，对购买一套房者而言，他们的购买行为应该充分得到政府的支持和鼓励，客观上他们的购买是在为政府解压，多卖出一套，保障性住房的建设压力就减轻一套，因此，首付比例降低并且给予利率优惠很正常。
但对二套及二套以上住房的购买者来说，首付比例提升甚至利率进一步提升，抬高门槛提升置业成本，既能增加银行赢利也能提升银行规避风险的能力，更为重要的是能对投机性投资性需求产生一定的压制，是促使住宅居住功能回归的重要手段。
不过相比于会议中强调的限购政策而言，提升二套房的首付比例和限贷相比，如果限贷政策继续扩大范围并严格执行，对市场的影响将远远大于前者。(新华博客 李骁)
