第三轮楼市调控是明智及时之举
第三轮楼市调控是明智及时之举
1月26日，国务院常务会议召开，第三轮房地产调控政策出炉。这是明智、及时、有利于中国宏观经济结构调整、有利于民生之举。
第三轮调控政策必须出台。2011年是中国十二五开局之年，目前是稳定2011年预期的关键时期。中国经济结构调整的关键年份，产业转移与创新需要资金支持，但目前的房价上升与房地产投资高回报却使大部分资金进入房地产市场，使中国经济结构转型与虚拟经济的高风险相伴，使地方政府伴土地财政而眠，如果一个中国等于一千个迪拜成为现实，那么中国经济未转型就已失败。
有人说第三轮调控政策不新，是老生常谈，但仔细分析，我们会发现老生谈出了新意。
中国房地产未来的目标非常明确，抑制投资性购房、建设商品与保障房双轨机制。政策第二条强调保障房建设，短短的五句话中最后一句提到了“努力增加公共租赁住房供应”。第五条强调土地供应保障各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。未来中国保障性住房将进入建设高峰期，如果公租房达到2000万套以上，那么中国住房市场的民生疾苦将得到根本性缓解。
对于保障性住房领域寻租空间的认识更加清晰，目前的政策潜在地承认经济适用房寻租严重。
2010年以来，保障房建设屡提公共租赁住房，政府官员考察项目也是公租房，由此得出较为明确的结论，公租房已然成为保障房的主角，寻租成风的经济适用房的重要性系统性下降。经过长期的理论探讨与惨痛的教训，决策层已经认识到住房保障不等于给予产权房，给予产权的保障房性住房体系存在天然的寻租缺陷，是对经济规律、是对普通公民财产性收入的不尊重。要让中国保障住房体系高效，今后需要严厉打击保障性住房中的质量低劣与寻租行为，千金市骨方能买“信”。
对于市场规律的认识更加深刻。
以往调控房地产的主要技术手段是控地根、控银根，控地根的结果是助涨了房价。这几次调控房地产主要运用税收与金融手段，税收成本提高降低投资收益、融资成本提高实现了房地产领域的去杠杆化。
政策规定，调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。
调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。相比之前执行差额收取营业税，5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本明显上涨，税收成本将翻番。以往在地方政府的呵护下雷声大雨点小的土地增值税，此次再受重锤敲打，对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，政府要进行土地增值税清算和稽查。定价高的房地产开发商的税本会经常被拿出来翻拣翻拣，地方政府有心无力，因为约谈问责制成为常规制度。在仕途与房地产收益之间，官员会做出理智选择。
对个人房贷的约束史上最严厉，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。房地产投资金融杠杆几乎消失，依靠银行信贷炒房几乎不可能，相信将来对于民间的房地产融资、对于房地产信托将有严格管控。如此一来，自有资金不足的投资者将被排挤出房地产市场。鉴于民间资金充裕，仍有能力提高房价，相信未来房产税还会陆续出台，使自有资金充足者知难而退。
与限制房贷相配套的是限购成为常态，本地居民不可能购买两套以上的住房，没有缴税或者社会保险证明的，失去在异地投资的资格。这是严厉的行政手段，也许最被人诟病，在中国房地产市场逐步稳定、健康之后有必要排除出政策工具的行列。
房地产调控非一日之功，我们并不乐见一天之间房地产市场天翻地覆，那意味着地方财政的破产，意味着债务黑洞现形。但是，房地产市场直指根本的改革需要寸进之功，对房产税与土地财政的调节，对投资与消费的平衡，甚至对于中介、统计数据造假的坦承与更正，都是中国房地产市场健康发展的根基。所有这些政策，我们已经或者将陆续看到。
由于通胀预期仍在上升，由于实体经济收益不高，由于房产税尚未正式出台，我们也许很难看到房地产调控有旦夕之功，因此我们还要继续呼吁，请实行稳健的货币政策，请平衡财政，请调节分配收入体制保障产权，让各个阶层的人都能感觉到安全、感觉到中国梦没有远去。
调控更严厉 楼市“拐点”真要来了?
文/邓聿文
国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。为此，出台了八条新规，分别从落实责任、住房保障、税收、信贷、土地、问责等方面进行新一轮调控。
在房地产发展的关键时刻，预期中的新一轮房地产调控终于来临。1月26日，国务院常务会议出台了新“国八条”的房地产调控举措，比起去年4月份出台的被称为“史上最严厉”的调控举措来，这次调控还要严厉很多。从而足以证明，不将过高的房价降下来，中央政府不会善罢甘休。
前不久发布的全国70个大中城市去年的房价走势表明，尽管出台了包括限购在内的严厉调控措施，但全国房价还是同比上涨了近10个百分点，而且最后4个月房价连续环比上涨。房价此种逆势而涨的态势，是对中央政府严厉调控的挑战，使得政策的公信力大打折扣，进而损及党和政府的形象。一旦在社会上形成了这种对国家宏观调控的负面认知，中央以后再出台调控政策，效果更会减弱。这是中央政府所不能容忍的，由此也决定国家必须把房价打压下去，不能半途而废。
这次“国八条”，内容包括将合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，作为地方政府进一步落实的责任;加大保障性安居工程建设力度;调整完善相关税收政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税，同时加强税收征管;强化差别利率，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍;严格住房用地供应管理，在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地;合理引导住房需求，从严制定和执行住房限购措施;落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制;坚持和强化舆论引导。
从上述内容看，此次调控综合运用了行政和经济手段，税收和信贷工具，以及问责机制，同时兼顾房地产的供给与需求两方面，行政色彩非常浓厚，其严厉程度超过了历次调控，充分体现了中央政府坚决抑制房价过快上涨的意志。再加上重庆、上海等地即将出台的房产税，以及各地正在推开的限购令，可以预见，只要各地能坚决执行这些政策，房地产的这波调控会使房价有一个合理的下降。
从房地产与政府的关系看，相对于中央政府，地方政府尤其是城市政府与房地产的关系最直接和密切。这是因为在现有以GDP为考核目标的体制下，地方政府的GDP和财政收入高度依赖房地产业的发展。而中央政府出台的房地产调控政策，绝大多数都是针对新建商品房销售的，这样就会影响GDP和政府税收，这种与地方政绩考核相互矛盾的房地产调控政策，无疑会受到地方政府的软抵制，从而使得地方政府不会去认真落实中央的调控意图;相反，有些地方政府还会借口本地情况的特殊，利用各种制度漏洞，千方百计去化解中央的政策调控威力。这也就是过往调控成效不大的根源。在这种情况下，要想调控达到效果，势必把调控作为一项政治任务和目标去要求地方官员，对调控不力的官员进行严厉问责。此次“国八条”就强化了这方面的责任，将一系列调控目标作为地方政府必须完成的任务，这是本次调控一个最突出的特点。
另外，本次调控在打击投机和投资需求方面，也进一步加码。人们买房的目的无非是或用于自居，或用于投资、投机。在购买新建商品房阶段，无法判断买房者的真实目的，只有在二手房交易的阶段才能判断出。买房用于自居的人，除非家里遭受变故，否则是不会轻易出售商品房的。投资者一般也要选择一个合适的时机出售住房，只有投机才会在获利的情况下随时出售商品房。因此，要打击投机性炒房，必须用重税。本次调控在这方面也有突破，特别是对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税的规定，对那些意欲炒房和囤积居奇者，是一个直接打击。
类似的规定还有很多，例如对保障房的要求，这里就不一一分析。总之，这次调控把地方政府的责任提到了一个前所未有的高度。当然，过于依赖政府的行政力量，也会产生某些不良后果。不过，话又说回来，中国的房地产市场本来就是一个畸形发展的市场，正是因为市场的失效，所以在某种程度上不得不采用行政手段去代替市场去发挥调控作用。从这个角度上看，乃是“两害相权取其轻”，是特殊时期的特殊举措。比起高房价对中国经济和社会产生的系统性后果来，行政手段对房地产行业的不良影响，无疑要轻很多很多，而且今后修复起来也容易得多。
名家看法
华远地产董事长任志强：
为啥每次调控政策一出，就有人怨我把XX气的。难道国家命运系在赌气之上吗?没有土地、货币、利率等调节手段的地方政府承担了遏制房价的重任之后，又能干出些什么呢?
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇：
在目前信贷收紧、资金需求旺盛的情况下，提高二套房贷首付比例，对银行可能会是利好行为。与房贷相比，企业贷款的收益更高，目前市场贷款需求非常旺盛，收紧二套房贷对银行来说，影响非常有限。
北大房地产研究所所长陈国强：
预计本轮楼市调控将常态化。2008年有金融危机的影响，政府需要出台刺激政策，导致调控下的房地产市场迅速反弹。现在经济基本面向好，不会有突发事件干扰到楼市调控。只有调控措施常态化，改变公众“调控之后必放松”的预期，才能平衡房地产市场。商品房增量市场重心向二三线转移，住宅地产的产业地位下降是必然趋势。
西南证券研究所所长王剑辉：
此次节前再进行房地产调控，可能是担心放假期间，楼市成交火爆，呈现量价齐升的现象。目前地产股估值合理，10倍左右的估值水平反映了其应有的价值，向下调整空间不大。而对于银行业来说，目前放贷紧张，上调二套房首付比例，对银行业整体放贷规模，影响甚微。预计大盘会小幅向下震荡，市场对地产调控政策审美疲劳，也有预期。
网友跟帖
合肥市网友zhuyuanyou：
关键是落实执行，真正对那些阳奉阴违的地方负责人问责，杀一儆百。否则，上有政策下有对策，又要沦为“空调”。
南昌市网友一鸣：
现在还有一些国家机关，有相当一部分公务员已经拥有二套住房，但还在盖集资房，对这样的问题怎么处理?
上海市网友5837：
建议取消商品房预售制度。商品房预售制度是推高房价的重要原因，是国家房地产宏观调控的绊脚石，给银行带来了高风险。可以说，商品房预售制度是房地产市场不规范的重要根源：1.商品房预售制度是造成高房价的重要原因之一。房地产开发商办到房屋预售证后，房屋一经销售，银行的钱就开始流入开发商手中。在这种房屋预售制度下，房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋的存货成本。所以，开发商所谓“期房价格低”只是假象，实际上房地产开发商通过“价格合谋”的手段，让房价持续上升。2.取消商品房预售制度后，在需求一定的前提下，房地产开发公司之间竞争会激烈，房价必然会下降。
沈阳市网友175168：
政府要做的是让每个人有房住，是按照承诺建保障房和廉租屋，不是在商品房上做文章。
昆明市网友11962：
看看郎咸平的说法，现在炒房的都是以前做实业的企业家，因为民营企业投资环境恶化，而炒房赚钱快，这不明摆着吗?所以，不让炒房了，估计会去炒油、炒大蒜、炒绿豆，有一天会炒卫生纸……如果没有其他投资渠道，还是有大把的人继续炒房。
黑龙江网友1130：
二套房1~2年后若交易征500%交易税;3~5年征300%交易税;5年后征100%交易税;10年后不交税。这样肯定能抑制投机。
