虽然提前还贷可以少还一部分利息,但是在目前负利率的局面下,如果把握投资机会,巧用资产组合,仍然可以取得不错的收益,而有些收益完全可以超越房贷利率,因此银行理财专家建议,有几类情况并不适宜提前还贷。
首先,对于房贷利率折扣较高尤其是享受七折利率优惠的首套房贷客户。有银行人士为客户算过一笔账。对于一笔剩余还款金额为60万元,还款期限8年的按揭贷款来说。如果将手里的10万元闲置资金用于提前还贷,按加息后的八五折利率5.21%计算,在不考虑央行日后调息的前提下,提前还款可以节省22491.82元的利息。而对于这10万元资产可以有多种投资渠道,选择最保守的银行存款方式,按照目前银行整存整取最长5年,4.2%的存款利率,五年后利息收益为21000元。到期后再将10万元本金和21000的利息收益转存成三年期,存款利率为3.85%,三年后又可以获得13975.5元存款利息。在不考虑央行日后调息的前提下,8年下来可以获得存款收益34975.5元,超过提前还款节省的利息。
第二类,对于采用公积金等额本息还款已到还款中期的情况,这时选择提前还款也不太适合。等额本息还款是每月还款总额固定,其中还款本金递增,还款利息递减,也就是说借款人前期还的利息比重较大,本金比重较小。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话,已经偿还了大部分的利息,提前还款的部分则更多的是本金,这种情况再选择提前还贷的话意义不大。
第三类,公积金等额本金还款期已过1/3。等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少,当还款期超过1/3时,其实借款人已还了一半的利息,再选择提前还贷的话,偿还的更多是本金,不能有效地节省利息支出。
第四类,投资收益率高于贷款利率。以100万元的闲置资金为例,目前很多信托产品的预期年化收益率都达到9%以上,远远超过同期贷款利率。除了购买信托产品之外,今年以来,新股发行节奏较快,几乎每周都有6只以上的新股发行,如果有100万元以上的闲置资金,投资者完全可以拿这个100万元资金打新股,闲置时购买银行短期理财产品,该投资组合的收益,也可以在抵消贷款利率后,获取更多收益。
