住建部近日下发文件要求各地强化房地产市场监管，称房地产开发企业应一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。(2010年4月20日《新京报》)
住建部此举，旨在通过房地产开发企业一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，明码标价对外销售的形式，来避免和遏止部分房地产商捂盘销售、哄抬房价的目的。应该说，这是配合国家近日出台的房价调控政策，避免房价高企并泡沫化的一个重要举措。
事实上，国内由于商品预售房制度监管的不力和缺位，导致一些商品房在预售中出现了不少问题，其中，诸如延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押以及由此衍生出的买卖房号，哄抬房价等现象，都是预售房制度中存在的沉疴。特别是在我国，预售房还占据着商品房交易的相当大比例，不出台相应的措施和加强监管，将无法遏止楼市和房价中的种种乱象。
问题是，即使房地产开发企业按照住建部的要求，“在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售”，在当前很多房价调控政策执行力偏软的语境下，如何保证房地产商“严格按照预售方案申报价格，明码标价销售”是值得深思的一个问题。特别是在一些地方地产商话语权强大，与政府财政收入休戚相关，即使有了“明码标价”的要求，房地产商很有可能会“阳奉阴违”，尽管也能实现“明码标价”，但这样标价的背后，极有可能形成预售房的价格合谋。
这种担心并非杞人忧天。按照经济学中“价格合谋”的概念，一定区域内的开发商会自觉采取“价格领袖制”的形式，由第一家开发商首先定价，后来者都跟随定价。这种现象，在国内房地产业界几成常态。要知道，即使是在受到金融危机严重影响的2008年，国内的房地产商哪怕面临诸如房价泡沫、资金断链甚至破产倒闭的风险和压力，也争相结成价格同盟，死扛房价。观之国内房地产商在市场竞争中采取的策略，无非是通过产品创新和广告战来竞争，几乎没有发生过价格战。
换言之，由于在特定区域内销售房子的房地产商并不多，特别是预售制度占据商品房销售模式主流的情况下，这些房地产商可以通过价格领袖制的方式实现价格的默契合作与合谋。这样一来，即使预售楼盘实现了全部房源的公开和房屋价格的透明，但遏止的顶多是卖号炒号、认购预定中的“小鱼”而已，对于形成价格合谋和垄断的房地产商来讲，作用是有限的。
住建部在发布的文件中要求，“各地要加大对违法违规行为的查处力度，尤其对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目，要重点核查。”实际上，除了要求房地产商披露信息外，政府唯有加强监管，严格监督房价成本，对价格异常现象，也要有切实可行的办法和查处力度，从而确保国家对房价的宏调能够真正落到实处。 (邓为)
