二三线城市成地产新战场 小县城房价过万
布局二三线，已经成为地产界新的趋势。
一方面在一线城市土地抢不过财大气粗的央企;另一方面，随着轨交高铁建设的跃进，户籍改革的看好，二三线城市看涨的需求，原本已经布局二三线城市的地产商，加速了这一进程。
“并不是说我们一定要朝着二线城市走。”万科集团执行副总裁肖莉告诉本报，大城市万科不会放弃，省会城市、二线城市则会扩大布点，因为那里土地价格相对比较合理。
3月26日，在世博园内，万科集团董事长王石告诉本报，目前万科大致进入了33个城市，未来3年内，万科会布局50多个。
万科的路径与上海地产巨头绿地集团不谋而合，3月28日，绿地集团总裁张玉良告诉本报，目前已经进入了36个城市，其中二线城市获益颇丰，未来两三年，绿地同样也要扩及到50多个城市。
在经济发达的长三角，例如苏南等地，由于二三线城市的房价尚未形成大泡沫，已经成为诸多地产商下一个新的战场。
县城房价过万
7月即将竣工的沪宁城际高铁，让长三角的楼市面临新一轮洗牌。
“我们4月即将在常州召开一个长三角房地产论坛。”易居中国执行董事朱旭东告诉本报，“现在业界的基本观点是，随着沪宁城铁的开通，同城化效益彰显后，相对上海的高房价，常州、无锡等地的低洼房价会被拉平。”
朱旭东进一步分析，一个城市的房价，是由经济总量、人口总量、生活配套、产业效益等因素决定，苏南一带各方面发展都很好，具备很好的基础。
常州市房管局数据显示，2009年，常州市商品房累计成交均价为4969元/平方米，比2008年上涨7.34%。
在经济总量双倍于常州的无锡市，搜房网最新数据显示，3月30日无锡共计成交商品房277套，成交面积33388.32平方米，总成交价26516.22万元，均价7941元/平米。
3月19日，在无锡参加某论坛的华远地产董事长任志强高呼，与北京相比，无锡的房价太便宜了。
“无锡太湖边上的房子同样属于资源性的楼盘，事实上更具备上涨的潜力。”朱旭东告诉本报。
在上海房价站立在2万均价并继续摸高之时，不少的刚性需求正在被挤出城外，而承接这部分需求的即是昆山、太仓等苏南地区。
一方面，随着轨交11号线、沪宁城际、沪宁高速拓宽等一系列城际交通方式的实现，上海、昆山两地间的交通距离越来越近。
在距离拉近之时，昆山房价同时亦在靠近上海水平，据悉，目前在昆山的花桥等地区，均价已经步入万元左右。
警惕地价跟风上涨
中国土地勘测规划院“全国城市地价监测组”3月29日公布的《中国城市地价状况2009》指出，随着城镇化的推进，首套购房优惠政策的持续实施落实、刚性购房需求的释放，将刺激二、三线城市房价的增长，从而激发城市居住地价的上涨。
为应对这一局势，在江浙等地，地产商的布局已经提前启动。
就在2009 年的最后一天，嘉兴市当年最后一次国有土地使用权出让拍卖，勤俭路附近一块商住用地经过一轮激战，终以16629元/平方米的高价成交。作为沪杭磁悬浮的唯一中点停靠站点，浙江嘉兴原本平缓的房价，也即将向上海杭州靠齐。
浙江房地产龙头绿城地产仅在2009年10、11两月就通过招拍挂等方式，取得杭州、合肥、舟山、丽水、台州等多幅优质土地。至此，该公司土地储备总占地面积达2100余万平方米，据悉，绿城地产项目目前已经辐射整个华东二三线。
布局的背后，踏准了中央发展中小城市的规划步骤，而浙江已经规划5年内，除在杭州开展综合配套改革试点外，在嘉兴、义乌开展统筹城乡发展综合配套改革试点，在温州、台州开展民营经济创新发展综合配套改革试点，政策革新同样释放新的住房需求。
而这一趋势，同样也推高了二三线城市的地价。
作为县级市的昆山，已经在各项利好效益下，地价同样摸高。3月17日出让的4幅土地，竞拍延续了从年初开始的“溢价潮”，其中金茂投资发展有限公司以8400元/平米的楼面价获得昆山开发区地块，创下昆山地王，作为县级市的昆山，房价即将集体步入万元。
作为《中国城市地价状况2009》执笔者，中国土地勘测规划院地价研究所所长赵松告诉本报，在经济环境、基础设施发展、产业的聚集度上，二三线城市都不如一线城市，因此当务之急是防止这些地区地价“跟风”过快上涨。
“地价楼价跟风上涨，保障房体系又没有跟上的话，必然会对二三线城市的中低收入者造成较大影响。”易居中国分析师薛建雄对此认为。(新华网)
调控未果 两会后北京房价领涨全国
证券时报记者 艾 林
尽管两会传递出稳房价的信号，但两会后重点城市房价却普遍上涨，而北京的房价更是不断飙升，领涨全国。业内人士认为，与2007年那轮调控不同，此轮调控房价非但没有下跌，反而不断上涨，与当前整个宏观环境仍然较为宽松有关，最重要的原因还是钱太多，另外，背后的体制问题也是关键。如果房价继续快速上涨，不排除政府会有更严厉的措施出台。
重点城市房价普涨
经过了2月的“春寒”，3月的楼市开始回暖，特别是在两会后，不但成交量环比快速回升，成交价格更是普遍上涨。有报告显示，春节后，全国重点城市的成交量已经连续五周回升，而且两会后重点城市一手、二手房价普涨，其中，北京、杭州、上海等一线城市房价在2009年末基础上普涨20%。重点城市相对2009年1月1日的整体涨幅为39%，其中一线城市上升53%，二线城市上升23%。
中国不会重蹈日本的覆辙，通过人民币贬值和升值制造泡沫或挤破泡沫。1985年9月，美、德、法、英、日五国财长和央行行长在纽约广场饭店举行会议，达成五国政府联合干预外汇市场，使美元对主要货币有秩序地下调。从签约时的1美元兑250日元到1987年，最低到达1美元兑120日元，不到三年的时间里，美元兑日元贬值达50%。为保护企业，日本央行将贴现率由5%下调至2.5%，导致日元价格扭曲。1987年2月，美国又号召7国财长在法国巴黎卢浮宫召开会议，达成了制止美元进一步贬值的谅解，被称为卢浮宫协议。此后日元发生了一定幅度的贬值，日本央行又多次调整贴现率至6%的水平。
日元升值预期，与政府人为抑制低率保护企业的做法，使得日本成为泡沫之国，房地产飙升，日经指数狂涨。日元价格的扭曲，使日本经济处于长期低迷状态。
中国政府绝不会轻易放任人民币汇率大幅升值，去年已通过融资与再融资撇去股市泡沫，要求保障型与中小套型普通商品房供地占土地供应的70%，力图以保障房解除房地产泡沫危机。以中国目前拥有的外汇储备与外汇政策，以及房地产市场的演变，房地产2011年崩溃说不靠谱。(大洋网-广州日报 ：叶檀 )
房市不会崩盘、房价也不会大跌
最近，网上流传“房地产崩盘时间表”，该表把中国和日本的房地产发展情况进行了对比，日本情况是：1985年日元升值、1986年资金流向房地产、1987年房价飙升三倍、1988年房价下跌地王拉升房价、1991年房价再次下跌房地产崩盘;中国的情况是：2005年人民币升值、2006年资金流向房地产、2007年房价飙升三倍、2008年房价下跌地王拉升房价。因此得出结论：明年中国房地产可能崩盘。这种类比，逻辑上真还讲得通，但中日当期国情不一样，中国房地产不可能崩盘，甚至于房价大跌都不可能。
当前房市在一些地方确实出现了严重的泡沫，但究其根本还是需求旺盛所致。
3月份第4周，北京市新上市的11个项目，价格继续全面上涨，米均达到25954元，比今年1月份的19110元上涨上35.81%，比去年1月份的10488元上涨了147.38%，而北京市城镇居民人均可支配收入，从2005年的17653元增长到2009年的26738元，4年仅上涨51.46%。按照去年收入水平，以每户3口之家计算，买一套90平方米普通商品房，不吃不喝需要29年，而世界通常情况是5年之内。北京商品房价格已经高得离谱了。
除了北京，上海、广州、深圳、天津、南京等城市，房价也暴涨，其离谱程度与北京不相上下。但是，国家统计局统计结果说明，去年全国70个大中城市房城市屋销售价格仅上涨1.5%，价涨得并不算高高。相关数据显示，2009年全国商品房售出93713平方米，销售收入43995亿，根据这个数字可以推得去年全国商品房米均价格4695元，考虑到商品住宅价格高一点、经济适用房价格低一些因素影响，住宅价格大致应该也是这个数。而去年城镇居民人均可支配收入为17175元，三口之家一年的收入为51525元，购买90平方米住房大概需要这个家庭8.2年的收入。这个数字与5年左右相比虽然偏高，但不能说高得很离谱。
就是说，房价暴涨主要表现在一线城市、特大型中心城市。我国的国情与日本不具有可比性，改革开放31年来，在一部分人先富起来政策的引导下，13亿人口中大概有几百万家庭率先成为百万富翁、千万富翁、亿万富翁，这个庞大的群体将首先在诸如北京等一线城市置业、购房，一线城市房地产市场面临巨大的需求压力，供给增加远远跟不上需求扩张，房价哪有不涨的道理。由于房价始终呈涨势，再加上相关政策没有跟上，投机非常猖獗，投机需求加剧了供需缺口。还有就是大量独生子女的“80后”开始组建家庭，他们背后还有双方父母经济支持，计算他们的购买力不能仅仅以他们年收入作为参考标准，是三个家庭购买一套住房，29年分摊到三个家庭为9.7年，这和全国的8.2年数字大致吻合。
也就是说，从全国一般情况看，房市确实有了泡沫，房价确实偏高，但这个泡沫决不至于涨到崩盘的程度，并且有着巨大的市场需求支撑，还有中国计划生育政策、中国传统文化促成的三口之家财力支撑。我国房市不但不会崩盘，价格大跌的情况都很难发生。
中国房价与经济绑得太紧。对于我们这样处于社会主义初级阶段的大国，每年还需要消化1000多万新增就业人口，保持较高的发展速度不仅可能、而且必须，房地产既是民生所需，也是经济支柱，牵涉到60多个产业，20%左右的投资规模需要依赖房地产提供，房地产财税收入占到一些政府财政收入总量的三分之一、甚至更多。尤其是金融机构大量贷款进入房地产领域，如果房价下跌，中国“次贷危机”必将发生，作为经济命脉的金融发生问题，后果将是灾难性的。中国老百姓不愿意看到这种结局，中央政府更不愿、也不能看到这种结局。
中国政府是有坚强执政能力的，完全有能力控制房价大跌，我们有这个制度优势。前不久发生的央企“地王”事件，中央高度重视，结果国资委迅速决策，78家央企在15日内必须退出房地产领域，这是坚强执政能力的典型表现，日本等资本主义国家有这个能力吗?党中央、国务院只要锁定房市、房市问题就将平稳落地。
目前，中央政府的各项调控政策正在陆续出台到位。一是投机性需求已经受到明显抑制，二是保障性住房建设速度加快，三是平抑土地价格的政策措施开始出台，四是土地供应提速，所有这些措施皆在增大商品房供给、减少商品房市场需求，从而缓解供需失衡的矛盾，最终达到平抑房价的目的。
房价涨是人民群众生活水平提高的必然现象，增长幅度过大也是改革开放过程中迅速发展的中国难以避免的现象，但房价如此暴涨确实也不应该，反映我们应对新问题能力尚需提高。然而，房价大跌不得，更不能“崩盘”，人民福祉、国家发展、民族复兴是头等大事，经济更经不起“折腾”。逐步抑制上涨势头，漫漫实现回调，这是上上策。房市不正常，是发展中的问题，是国家经济生活转轨中的问题，经过若干年的努力，我们会找到一条与中国国情相当的房市制度安排，中国的房价会连同人民群众收入水平一样，最终实现与世界接轨。(搜狐博客：丁茂战)
房价高企，需回归消费本性
在今年的政府工作报告中，温总理曾表示要坚决遏制高房价，并认为政府有能力在未来几年内让房价回归到一个合理水平上。不过，从目前针对高房价的治理药方来看，似乎与市场和社会公众的预期仍存在着一定的差距。
这是因为，目前针对高房价开出的诸多药方，其实没有比 “国十一条”增加多少内容。在“国十一条”中，试图通过增加住房供给，改变住房生产结构(以中小套型为主)，鼓励自住型住房的消费、信贷及税收政策有所限制等措施，遏制部分城市的高房价。从某种程度上讲，这些房地产调控政策对遏制部分城市的高房价会有些作用，但要想从根本上遏制国内的高房价或挤掉“房地产泡沫”并非易事。
事实上，目前出台的这些房地产调控政策之所以成效有限，是因为这些政策假定的前提条件与现实生活相差甚远。例如，这一假定影响深远，即由于住房市场的供求关系失衡——住房需求的过大或住房供给的不足，是导致房价过高或房价快速上涨的主因。因而，增加住房供给，就可以遏制高房价。
但实际情况是，在中国房地产市场中，由于住房投资需求非常旺盛，加上刺激投资需求的部分房地产政策难以改变，这使得住房投资需求变得无限大，即便住房供给增加再多，我们仍然无力遏制高房价。比如，部分过度优惠的房地产政策，导致了2009年住房投资需求的过度增长及房价的快速飙升。
因此，试图通过增加住房供给成功遏制高房价，其前提条件是必须遏制住无限的住房投资需求，同时要鼓励住房的消费需求，使国内房地产市场真正转变为由居民消费主导的住房市场。
此外，“国十一条”中还有一个假定也值得关注。该假定认为，购买一套住房基本上就是住房消费而不是住房投资。其实，这个假定也不成立。以美国为例，95%以上的居民只购买一套住房，但为什么美国还会发生金融危机呢?问题的根源在于，美国居民将购买的那套住房也用作投资了。由此观之，如果中国居民购买的一套住房也用作投资，我们同样要采取相应的税收政策予以约束与限制。否则，这将助长投机炒作。
除了部分房地产调控政策失效外，中央政府有意愿或有决心遏制高房价，但房地产行业的既得利益集团、地方政府也会制造各种言论暗示房地产市场不用调整，它们也会采取不同的方式抵制房地产市场的任何调整。因此，短期内我们根本就无法解决中国的高房价问题。
在笔者看来，要想遏制国内的高房价，关键是我们要让国内房地产市场不再继续成为可以利用政府优惠政策进行炒作的赚钱场所，应该回归房地产市场的消费本性，即由居民消费主导的住房市场。
要让国内房地产市场回归消费本性，首先要通过公共决策来明确中国房地产市场的发展宗旨。比如，不再将房地产业定位为国民经济的支柱产业，或为土地财政“添砖加瓦”，而是把房地产市场界定为绝大多数居民有能力购买的安全、舒适的住房市场，或言消费主导的市场。由此，围绕着这个发展宗旨，制定相应的房地产政策和制度法律，促进中国房地产市场的健康持续发展。
反之，如果对中国房地产市场的发展宗旨定位模糊，如不明确界定住房的投资需求与消费需求，不实现严格限制房地产投资(或把房地产当作赚钱工具)与鼓励居民住房消费并举，那么不同的部门、不同的既得利益集团就会利用房地产发展政策的模糊性“大牟其利”，甚至还可能将既得利益逐步制度化。
因此，从根本上来说，要遏制当前房地产市场存在的高房价，国内房地产市场有必要真正回归到其消费的本性。这样，一直困扰当前中国房地产市场发展的高房价问题就会“迎刃而解”，中国房地产市场也将迎来健康持续发展。(搜狐博客：心悦向日葵)
