去年底召开的中央经济工作会议，提出了积极稳妥地推进城镇化进程，一改以往城市化的提法，一时间，地产业界爆发了二三线城市将因此迎来房地产发展绝好机遇的议论。的确，在过往数年国内房地产市场的发展过程中，一线城市房价大幅上涨的现实部分掩盖了二三线城市地产市场隐含的机会。
这种状况正在发生改变。随着一线城市房价和地价越来越高，开发商的拿地成本和难度都在不断上升。在这一背景下，广大的二三线城市对那些大开发商而言，就意味着更广阔的市场机会。以万科去年新增的土地储备中，绝大多数都在二三线城市为例，就非常充分地体现了这一市场趋势。
虽然这些城市的购房需求以当地人为主，房价涨幅不可能如一线城市般迅猛，但这也意味着风险相对较低。而拿地成本较低对那些在一线城市已难以大展身手的全国性开发商而言，更是非常大的吸引。因此，深耕二三线城市，将成为诸多开发商未来的工作重点。只是，二三线城市的楼市，能否延续一线城市过往的“疯狂”，成为未来地产市场的新引擎，仍有待观察。
济南：全运会助力楼市_北部“处女地”今年有大戏
刚刚过去的2009年，一直不温不火的济南楼市，着实考验了一下购房者的想象力。从去年3月的楼市骤热到年底的恐慌性购房，今年1月，国家一连串调控楼市的政策，又使济南楼市一下子降了温。
“成交量大概下降了50%，购房者都在观望，不过价格目前倒还没有降下来。”21世纪不动产负责济南区域的凯盛投资公司董事刘超告诉记者。
刘超在济南经营房地产多年，他回忆，从2009年下半年开始，济南的房价迅速上涨，“平均每平方米涨了千元左右，去年12月份的时候，甚至出现一套房子好几个人抢，想砍价都没有机会的情况。”与之相伴的是2009年下半年，济南的“地王”多次易主，很多有实力的国有企业纷纷涉足济南的房地产业，将济南的地价逐渐推高。
据记者了解，济南的楼市在2009年迅速升温，首先得益于全运会举办权的刺激。在济南被确定为第十一届全运会的承办城市之后，济南的城市建设开始提速。
而在全运会临近时，济南东部地区奥体中心附近的一些楼盘价格就开始顺势大涨，目前价格大都在每平方米1万元以上，明显高于济南楼市6000元/平方米左右的均价及其他区域的楼盘价格。
与此同时，济南中心区的房价在金地集团等知名房企的带动下迅速拉开层次。记者在春节期间来到位于济南市中心文化东路与山大路交汇处的一处楼盘，工作人员说，这一楼盘中的前两栋早在一年前就开始销售并基本售罄，当时的均价只有每平方米8000多元，而现在刚开盘的三号楼，均价已经达到每平方米12000元左右了。
国家发改委和国家统计局公布的去年12月全国房价统计中也显示，济南房屋销售价格在12月同比上涨4.6%，新建住房同比上涨5%，二手房同比上涨4.8%。相比全国的其他城市来说，济南房价的涨幅仍处中等水平。
不过，在进入2010年后，济南的楼市忽然冷却下来，几乎没有什么成交量，仿佛回到了2008年低迷时。对此，刘超认为，包括二手房营业税恢复、二套房贷收紧、准备金率上调等一连串的有关楼市的政策在岁末年初接二连三出台，的确对济南的房产交易带来了实质的影响。
原本打算在济南市中心和平路附近购房的李先生就表示，目前国内一些地方的房价已经开始下跌，肯定也会影响到济南，之后济南的房价也有可能下降，因此打算持币观望一段时间再说。
也许正是由于目前购房者都处于观望期，春节期间济南各大楼盘几乎都选择闭门放假，销售人员也都回家过年，直到初七、初八才恢复销售，希望重新迎来一个楼市的“小阳春”。
而对于新一年的房价走势，刘超认为还是会慢慢稳步上升，“与深圳、上海等一线城市相比，济南的房市没有过量的炒作和投机，大部分属于购
买自住房，这部分的比例在50%左右，投资需求最多占10%~20%，而且目前棚户区改造和为数众多的市政工程拆迁量都很大，另外我所接触的一些中高端客户，仍希望不断改善住房条件，换更大更好的房子，这部分的比例在30%左右，因此济南的楼市还是有很大的刚性需求的。此外，从全国总体以及同等级的城市来看，济南目前的房价也并不高。”事实上，全运会召开后，济南的市政建设和改造也的确没有停止。市中心在随着奥体中心的竣工进行东扩，小清河、大明湖拆迁改造、京沪高铁济南西客站全面开工，都是足以使济南面貌发生巨变的工程。
刘超告诉记者，全运会后，高铁有望成为推动城市建设的又一启动器。京沪高铁济南西客站位于济南市的西部，目前正在如火如荼地建设中，此前济南人“住东不住西”的观念，很可能因为高铁概念的撬动而转变，甚至有可能迎来一批具有前瞻性的投资者。
此外，对于济南房地产市场来说，北部区域还是唯一未被开垦的“处女地”。去年年底，鑫苑、北大资源等几家成熟房企已经将北部区域几个规模地块收入囊中，记者咨询多位房产界人士发现，北部区域也很可能上演2010年济南地产市场的重头戏。
西安：拆迁大潮中的房价上涨曲线
如果可以从空中俯瞰，十三朝古都西安应该是一片巨大的房地产工地，在一年近1000万平方米的城中村和棚户区的拆迁轰鸣中，西安住宅成交均价站在了接近每平方米6000元左右的位置。
与上海、海口相比，西安6000元/平方米的房价并不算高。老沈的女儿2003年前后在海口海德花园买下一套房子，当时的房价是每平方米1800元，经历了2009年下半年和今年年初的疯涨后，这套房子的市价已经冲破每平方米1万元；而老沈的一个外甥女在上海陆家嘴地区租住的一套不到40平方米的老公房，挂牌价高达每平方米2.4万元。
房价进入快速上涨通道
而与两年前相比，西安房价的涨幅也并不低。西安城东地区的房价一直都是全市房价的洼地，2003年，记者的朋友全权在城东景龙池买了一套一室一厅的电梯房，每平方米3000元左右，此后4~5年的时间里，房价变动不大，2008年下半年，房价开始启动，现在挂牌出售的价格已经在每平方米5000元左右。今年春节前，西安东门外刚建好售楼处的“幸福逸家”楼盘售楼小姐告诉《第一财经日报》记者，预计销售价格在每平方米5500元以上。
西安市房产资讯网的统计数据显示，2008年11月，西安城东地区普通住宅均价每平方米4000元左右，当时房价最高的是城内地区，每平方米均价接近5000元。2010年1月，城东地区住宅均价上涨至约5000元/平方米，普通住宅房价最高的城内、城南地区则已涨至每平方米6000元左右。
据西安市住房保障和房屋管理局统计，2010年1月份西安商品房成交均价5991元/平方米，其中商品住房成交均价5541元/平方米。而据国家统计局西安调查队调查，西安1月房价同比上涨10.0%，涨幅比上月扩大4.3个百分点。
拆迁催生大量需求
西安房价的上涨与近两年来大量城中村和棚户区的拆迁有着千丝万缕的联系。在西安市政府的一份公开资料中，对2010年房价的走势有这样的判断：“房价难有回落可能，国务院虽出台遏制房价的‘国11条’，但我市房价受刚性需求、成本上升等因素影响，预计房价年内整体趋稳。”各种刚性需求中，大量拆迁所激发的购房需求就是其一。
2008年下半年，国际金融危机爆发，房地产业萎靡不振，西安市出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》，城中村和棚户区改造被纳入刺激房地产业发展的众多措施之内，西安市政府的这份文件写道：“已建成和在建的普通商品住房，政府可以根据需要，按照公开、公平、公正的原则进行采购，用于经济适用住房和城中村、棚户区改造集中安置。”2008年，西安市城中村和棚户区的拆除面积规
模空前，西安市市长陈宝根在政府工作报告中透露当年拆除城中村整村41个，拆除面积689万平方米；启动11个棚户区改造项目，拆迁面积205万平方米，城中村和棚户区总计拆除面积约900万平方米；2009年根据当地媒体的报道，城中村和棚户区的拆迁面积达到1000万平方米，这个数字接近西安全年销售的商品房面积总量。西安市住房保障和房屋管理局局长延锡铭此前曾透露，2009年西安新建商品房销售面积为1291万平方米。
杨洁原来住在城东的乐居场棚户区，2008年签署拆迁协议，按照协议，拆迁办承诺2010年底实现回迁。今年春节，杨洁到拆迁现场观察，现场除了残垣断壁，还没有看到打地基的迹象，年底回迁可能性并不大，要解决住的问题，要么买房要么租房。
西安市城中村改造办公室主任贺登峰介绍，西安市共有城中村326个，人口约46万人，有各类土地21.6万亩。至于租住在城中村和棚户区的人口数量则难以计数，大量城中村和棚户区拆除后，不仅带火了房地产买卖市场，租房市场也十分火爆，西安当地媒体报道，特别是近两三年，城区内大面积拆迁改造，使得租赁市场供求关系发生变化，西安商品房租金很快突破了千元大关。
西安的旧城改造给房地产开发带来机遇，不少大开发商都开始云集西安。2月22日，西安万科恺洲置业有限公司以8.244亿元总价购得西安曲江新区两幅住宅用地，总面积229亩，意味着万科终于实现在西安布阵。
据了解，西安曲江区被喻为西安的富人区，目前区域内的小高层公寓均价已超过6000元/平方米，高层房价则在8000元/平方米以上，别墅价格则已突破20000元/平方米。据了解，中海地产早在2006年已进军西安，投资高达120亿元，获得1300亩土地。金地集团也已在曲江区圈地1200亩。在万科之前，华侨城已于去年在曲江拿下近200亩土地，计划在当地兴建欢乐谷。到目前，包括富力地产、龙湖地产、融侨、大华等开发商，均已进驻西安。
