高烧的楼市在政府集中调控以后,已经开始出现了大幅降温迹象。北京、上海、广州以及深圳四大房地产市场的一手住房成交量,在过去的1个月中出现了快速下跌的局面。
分析人士认为,季节性因素以及频频出台的政策都是导致1月份楼市快速降温的主要原因。专家预测,在“国十一条”出台后,未来相关部门还有可能继续出台具体落实的细则,地方性的房地产调控政策或会接踵而至。
楼市
■数据
京沪穗1月成交急降
北京的元旦不仅是天气寒冷,房地产市场更是格外的冷淡。根据北京房地产交易管理网的数据显示,元旦三天,北京新建住宅成交仅512套,比2009年元旦少了30套。
更惨的是二手房市场,北京二手住宅三天的成交量仅为58套,相比最冷淡的2009年元旦的154套居然下降了62%。
新的一年没有迎来开门红,导致一月份的北京楼市格外的冷清。1月份北京住宅期房成交量环比大跌45.76%,二手住房成交量环比跌幅近70%。
不仅是北京如此,上海和广州的楼市也让人感觉寒气逼人。数据显示,1月份上海商品住宅成交面积为70万平方米,与去年12月比大幅减少51%。
广州、深圳,一手住房成交量也较去年12月出现不同程度的下跌。根据深圳市规划和国土资源委员会的统计数据,1月深圳市新建商品住宅销售面积35.15万平方米,比上年同期下降32.7%,环比下降8.7%。
“买家大部分还处在对新政策的观望期。”记者走访了多家房地产中介公司,他们都表示,虽然在往年,春节前也会出现成交量大幅下降的局面,但是,今年特别厉害。
一位熟悉市场的人士告诉记者,现在市场上并没有明显出现大规模的抛售行为,但确有那些手头资金紧张的业主趁此抛盘离场。更多的投资者是以出租或者暂时空置的方式观望市场。
■心态
政策频出购房者多观望
“一月份北京楼市成交量的大幅萎缩,除了因为年初的房地产市场是传统淡季外,2009年下半年的火爆销售也是重要原因。”银河证券房地产行业分析师丁文在接受采访时表示。
他进一步解释说,有实力又想买房的群体在2009年基本消耗殆尽。而其后中央连续出台的房地产行业调控政策,又使得各方都产生了很浓的观望情绪。
更多分析人士认为,楼市在1月份出现的环比下降,说明宏观调控已经对市场交易造成影响。1月10日,“国十一条”(即国务院发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》)出台,该《通知》综合运用了土地、信贷、税收、行政监督等多种手段的调控蓝图,正式确定了2010年中国房地产政策的基调和架构。
调控的具体实施,涉及金融、税收、土地、住房建设、国有资产管理等多个方面,关系到财政部、国家发改委、央行、银监会、住建部、国土资源部、国资委等多部委和众多金融机构。
中国房地产业协会副秘书长何琦在接受采访时表示,从去年12月份到今年1月份,国务院和有关部门相继出台有关房地产市场调控的政策。这些政策基本上针对的是去年3月份以后全国各城市的高房价,主要是遏制投机和投资,缓解房地产市场的矛盾。
1月12日,央行调整存款准备金率更使得楼市“雪上加霜”。越来越多的买房者加入了观望者的行列。
■政策
调控没有停止迹象
调控还没有停止的迹象。1月25日,北京市两会召开期间,北京市住建委有关负责人也对媒体公开表示:“春节前,市住建委针对‘国十一条’肯定要出台具体的措施,调控北京楼市。”
专业人士预计,受国家宏观调控政策影响,预计各地方政府将会陆续出台楼市调控具体措施,综合运用土地、信贷、税收、市场监管等手段,加强和改善对各地房地产市场的调控。
“本轮政府宏观调控思路已经有了很大转变,这个转变就是加大市场供应。”首创置业股份有限公司常务副总裁胡卫民告诉记者。
其实,在增大市场供应上,政府已经开始有所行动。国土资源部2日发布的数据显示,2009年,全国土地出让总面积20.9万公顷,同比增加38%。招拍挂出让面积17.8万公顷,同比增加40%,占出让总面积的85%。
“地产调控政策的执行情况有待于观察。”何琦告诉记者,任何一项政策的出台都有滞后性,目前税收政策和金融土地政策都用到了。在他看来,未来对于房地产市场最大的影响还有一项就是即将到来的加息。
北京大学经济所房地产金融中心主任冯科也认为,调控将是“边调控边观察”。“目前决策层对调控结果不是很有信心,如果效果不好,调控力度会加大,效果逐步达到后,调控就会放松点。”
■链接
南京元月住宅销量环比跌七成
新华社电据南京网上房地产最新统计,2010年1月新上市商品住宅成交4063套,二手住宅成交5683套,两者相加不足1万套,销量比2009年12月锐减七成。
根据南京网上房地产的统计,2009年12月,南京商品住宅的总销量达到3万套,其中新房销售1.4万套,二手房销售1.6万套,两者均创历史高位。去年12月与今年1月份的成交量相比,落差十分明显。
南京网尚研究机构一位负责人表示,目前楼市观望气氛确实比较浓。这有两个原因:一是“国四条”“国十一条”相继出台,以及部分金融机构房贷政策相应调整,投资投机购房比例大幅缩水；二是春节前是传统的市场淡季,社会的消费热点转移到了其他领域。
房贷
■案例调查上调准备金率后银行收紧房贷
承诺7折优惠利率成白条?
去年11月,陈小姐在海珠区光大花园看中一套二手房,总价200多万元。与原房主达成交易意向后,陈小姐往招商银行黄埔大道支行办理房贷。“当时银行给我承诺的是首付三成以后给七折的优惠利率。”陈小姐正是看中了这一利率优惠,才于去年11月25日与招商银行签署了贷款协议。但当时她并未注意,这份协议其实只是她单方面签署,银行方面还需将协议拿回总部审核后才能盖章生效。
经招商银行方面估价,陈小姐所购买的二手房价值为180余万元,首付款65万元。12月初,陈小姐接到招行客户经理电话,表示银行同意予其贷款135万元,并传真了一份同贷书给房地产中介。
房屋卖主见同贷书后去房管局办理过户手续,整个流程在今年1月份完成。1月20日,陈小姐拿到他项权证,银行同意放款。1月25日,客户经理还在电话中对陈小姐表示可以放款了,但没过两天,陈小姐却被告知,招商银行目前无法放款,请另找银行办理房贷,陈小姐所抵押的房产证等都可以取回。
“合同签了,房产证都收走了,银行现在却说不放款就不放款,这样出尔反尔太过分了。”陈小姐非常气愤,前日下午,她与家人一起找到招商银行黄埔大道支行个人信贷部主管理论。
此时,位于大厦28楼的招商银行办公区内已经挤满了因利率优惠取消而前来更改房贷协议的客户,个人信贷部主管王经理不得不在楼下的咖啡厅里约见陈小姐,手中还拿着另外两名客户的贷款资料。“这两位的情况都和你一样,不过他们都已经同意取消七折利率优惠,按照现行基准利率来办理。”在谈判开始之前,她对陈小姐说。
她向陈小姐指出,合同中明确规定如遇央行利率调整,银行将按照调整后的利率发放贷款。但事实上目前央行并未进行利率调整,王经理称,尽管如此,央行已经上调了存款准备金率,招商银行现阶段在广州投放的100多亿元优惠贷款已经放完,总部自去年12月15日便更改了房贷审批系统,现在的优惠贷款申请都无法通过系统审核。
至于当时承诺的七折利率优惠,王经理则表示,“我们在放款的时候才在合同上盖章,我们盖章以后才算签了合同,现在我们没有放款没有盖章也就没有签合同。”
“如果这样的话,那当时我们相信的所有承诺现在都成了空头支票吗?”陈小姐难以接受这一变局,更何况,七折利率优惠的取消意味着陈小姐在未来的25年里增加30余万元的利息负担。
但更多与陈小姐面临同样境遇的客户则默默地接受了这一点,王经理说,“大多数客户都是本着解决问题的态度来谈的。现在要放款就只能按基准利率放,这两天还放得出来,过两天连基准利率的贷款都放不出来了。”
在陈小姐及其家人的坚持下,王经理答应为其向总行申请一定程度的利率优惠,“能优惠30%就30%,能优惠20%就20%,能优惠10%就10%。”她向陈小姐承诺本周五给答复,但她也无法保证结果,毕竟“现在只有少数优质客户才能拿到利率优惠”。
她提醒陈小姐,就算这次为其申请到下调30%的利率优惠,如果日后央行进行利率调整,那么也只能按照央行的调整来执行。“只有优质客户,我们才不调。”如果最终陈小姐无法接受按照基准利率放款,那么她只能取回其抵押资料,去别的银行申请房贷。
南方日报记者赵新星
■银行回应
部分银行重启房贷利率优惠大不如前
由于一月以来信贷冲高,监管部门采取了各种手段压平,其中包括硬性的额度要求,很多银行到一月最后一周基本上已经用完了信贷额度,并停止了贷款的发放。
进入2月,信贷额度重新获得的情况下,广州市内各银行的放贷情况怎样呢?特别是,对银行利润贡献较大的房贷业务情况又如何?
重启房贷但审批严了
业内人士告诉记者,一月份很多银行已经满额了,但停止的大部分是对公业务的贷款。“公司贷款和部分个人贷款也由于一月的信贷额度限制而暂缓了放贷。”
但是对于对银行利润贡献较大的房贷情况又如何呢?记者昨日去了市内的各家银行网点走访过,目前市内较多银行都可以继续放贷。其中,工行某支行个人业务部人士表示,工行一直没有停止过个人贷款业务的发放,包括房贷业务。“我们一直都可以放贷啊,停止的是企业贷款部分。”
“此前申请贷款,如果办理加急的话2周就可以放贷,但如果走普通流程,则最长有可能达到3个月。”该客户经理告诉记者。
此外,建行个贷部门相关工作人员表示,之前积压下来的贷款已经可以发放。相关工作人员预计,由于2月份有春节假期,放款的额度不会很高,因此二月份再度暂停放款的可能性不是很大。
但是,仍然有一些银行是继续停止贷款发放的。此前,某家股份制银行相关负责人对记者表示,由于央行的新政策中的利率风险定价并不明朗,而暂停了房贷的放款。记者昨日再次向该银行求证,该负责人说目前暂时还没有新的状态,一直处于放款暂停的状态,如有新消息会第一时间通知记者。
而停贷闹得最火的中国银行,有消息指中行曾经在2月1日上午重新启动了房贷放款,但后来不知道什么原因,又把启动的系统关闭了。记者昨日在网点中了解到的情况是,房贷目前一线的窗口还没有关闭,但工作人员表示目前放款比较难。
工行二套房贷利率一般只能下浮5%-10%
而对于投资购房者一直在观望的二套房贷利率,各家银行仍然久久没有出台,但是也有部分银行采取了差异化的策略来弥补低价利率的吸引力。
记者昨日采访时,工行某网点的客户经理就一直不断地向记者推销最新推出的按揭贷款的优惠方案。“目前市场中大部分银行或者按揭公司都会收一笔不少的按揭费,这笔费用一般10万的话就收5000元,但是我们新推出的方案只需要2000-3000元。”
此前,也有一家股份制银行行长告诉记者,今年由于银行资本金压力较大,又上调了存款准备金率,所以很多银行都会倾向于做资本金占用率较小的项目,如房贷中的按揭贷款就是其中之一。
对于迟迟没有定论的“利率风险定价”,日前某股份制银行广州分行相关负责人认为,七折的日子很难再有,房贷利率应该会上浮。目前由于存款准备金率上调,房贷中介返点等等,每笔贷款的成本可达到4%以上,“七折房贷,银行基本没有什么利润的。”
据记者昨日走访,目前工行二套房贷利率仍有优惠,但是一般只能申请到5%-10%的下浮空间。而对于一套房,一般客户也只能申请到20%左右的折扣。而华夏银行,兴业银行也还可以享受利率的优惠。
南方日报记者黄倩蔚
地价市场
去年全国卖地进账近1.6万亿
同比增加63%
国土资源部昨日公布数据也显示,2009年,在扩大内需的政策推动下,我国的城市地价从二季度后开始恢复增长势头,北京、上海、成都、广州等一线城市“地王”不断出现,2009年全年全国土地出让总面积20.9万公顷,同比增加38%。招拍挂出让面积17.8万公顷,同比增加40%,占出让总面积的85%。土地出让总价款为15910.2亿元人民币,同比增加63.4%。其中招拍挂出让价款15098.5亿元人民币,同比增加66.5%。
根据去年全国土地市场动态监测结果显示,全国房地产用地供应量增幅较大。房地产用地供应10.3万公顷,同比增加36.7%。住宅用地供应7.6万公顷,同比增加38.8%。在住宅用地中,普通商品住宅用地供应6.4万公顷,同比增加36.9%。房地产用地出让价款1.34万亿元人民币,占出让总价款的84%。
中原地产胡广东指出,通常来说,地价的调整往往滞后于房价。目前调控政策尚未影响到房价,1月京沪穗深四大城市的数据均显示,成交均价与去年12月基本持平,个别城市还有小幅上涨。因此土地市场的火爆情况相信仍将持续相当长一段时间。业内人士表示,近期土地出让还可能继续出现地王,这些地王的出现仍可能抬高周边房价。但是开发商仍需要警惕风险和泡沫,防止重蹈2007年“地王”频现又长期“晒太阳”、土地市场“萎靡”一年多的覆辙。
热度不减:上海外滩一地块刷新“地王”纪录
刚刚出炉的数据显示,受密集出台的楼市调控政策影响,1月一线城市一手住房成交量环比出现下跌,其中北京下降42.4%、上海跌幅在51%左右,几近腰斩。不过,楼市出现的降温迹象似乎并没有影响到土地市场的热度。就在前日上海试点“勾地制”后出让的第一幅地块竞拍现场,上海证大置业以92.2亿元竞拍价格击败新黄浦、中华企业(联合)、复地集团(联合)等3家开发商竞得上海外滩8-1金融地块项目用地。公开信息显示,该地块出让面积为45471.9平方米,据估算,该地块折合楼面地价34148元/平方米。创造了上海本地楼面单价、总价的双料新地王。
地处外滩黄金地段。地块面积5.72760公顷,此次出让面积4.54719公顷。公告要求,项目建设应充分体现外滩金融贸易区的功能定位要求,地上计容积率的建筑面积不大于27万平方米,地上建筑中办公建筑面积比例不小于70%,地下建筑面积约为10万平方米,建筑高度不超过180米。
值得一提的是,该地块是上海首幅试行“出让预申请模式”的土地。上海市规划和国土资源管理局于2009年9月下旬便发布了该幅土地的预申请公告,提前公布了地块的出让计划和详细信息,以及对企业的具体要求,以便让企业能尽快进行“对接”。
通过预申请、参与1日竞标的有上海证大置业,上海新黄浦集团有限责任公司,由中华企业、泰康人寿等组成的联合体,以及由复地集团、上海嘉投实业等组成的联合体共4家投标人。最终,上海证大置业以92.2亿元的竞拍价胜出。
