中国经济正处于城市化的加速阶段，过去20年，城市人口从25%上升到45%，现在已超过6亿人，由于人口加速流入城市，房地产泡沫正在生成。
目前从整个市场来看，今年上半年把去年的存货消化了，现在面临一个问题就是，可供销售的住房不多，而现在银行信贷相对宽松，利率又比较低，好多人认为这是投资购房的一个机会，造成市场整体上需求比较旺盛。
随着经济的逐步稳定，明年房地产不可能像今年这样放在拉动经济的核心位置。如果房价冲到一个很高的位置，这是不牢固的，市场必须要有一个强有力的支撑，如果没有支撑，价格反而会下行。而且房地产市场如果没有回归到一个正常的水平，对其自身的长期发展是不利的。
越靠近年底，楼市的表现越发扑朔迷离。
“金九银十”的争论刚刚过去，进入11月份，全国一线城市的房价再次展现加速上升之势：北京新楼盘价格动辄超过2万元/平方米，不少高端公寓住宅的价格远远超过邻近区域高档写字楼，新的“地王”神话继续登台表演。似乎一夜间，你所处的每一个场合谈到的热门话题，都离不开房子。
在楼市炙手可热、房价继续上涨的趋势下，国内多位一向谨慎低调的著名经济学家也相继发出“警惕资产泡沫”的言论。狂欢中的楼市未来会有怎样的走向？房地产市场政策是否会调整？众说纷纭的猜测声中，专家的观点也许会给我们一些启示。
如何看待当前楼市？
国家统计局公布的数据显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%。与此同时，各地楼市的成交情况却不尽相同，11月份，北京、上海等地出现了成交量大幅增加的态势，但广州却出现了成交量下滑的情况。据统计，10月份，广州市十区一手住宅成交面积只有54.90万平方米，比9月大幅减少了39.6%。
当前房价到底处于什么水平、需不需要调控？各位专家给出的判断不尽相同。首都经贸大学教授徐洪才表示，目前房价确实偏高。社科院金融研究所博士后研究员沈可挺也认为，如此高的房价是不正常的。社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海表示，这种“不正常”表现在房价已经是接近顶部也是最不理性的时刻了，成交量反而非常大。
社科院日前发布的《中国住房发展报告2009-2010》指出，北京房价中有五分之一是泡沫。对于房价持续上涨引发楼市泡沫的观点，徐洪才认为，在目前购房的需求中，投机性需求占了较高的比例，进一步引发了市场的虚涨，这正是学界对房地产价格泡沫的担忧所在。看待这一问题的关键，是要判断现在是整体的泡沫，还是局部的泡沫。局部泡沫已出现的情况下，如果房价还持续快速上涨，存在着泡沫破裂的危险。
国信证券研究所房地产行业分析师区瑞明则不太认同这样的观点。“从我们掌握的数据看，并不足以支持房地产市场泡沫这一观点”。从国家统计局公布的前三季度全国70个大中城市房价指数来看，房价总体平稳，并未达到失控需调控干预的程度；9月份全国商品房成交均价4717元/平方米，与去年同期相比上涨了20%，但9月全国房屋销售价格指数为102.6，低于去年同期103.8的水平，房屋销售价格指数整体仍处在低位。
“从个人按揭贷款占房地产销售情况看，1至9月个人按揭贷款占新建商品房销售额的比重不到20%，也显示今年楼市的热销利用银行信贷资金的比例并不是很高。”区瑞明进一步解释，楼市还没有到需要政策压制的程度；而且与同样受到流动性推动的大宗商品价格涨幅相比，房地产价格的涨幅还远远落后。
上海易居房地产研究院高级研究员回建强则给出一种折衷的观点：房地产市场需要有适当的泡沫，要有适当的资金杠杆在里面，要不市场就会不活跃。“如果没有投资性需求，只有自住型需求，那么房地产拉动投资增长的作用就比较弱，规模也上不去，适当的泡沫有利于市场做大。”
那么造成房价高涨的原因有哪些？“结构失衡是目前房价偏高的一个重要原因。现在楼市的问题主要是结构性问题。”沈可挺告诉记者，低端的房子或者适合普通人购买或者居住的房子太少。市场上的主流产品应该是以中小户型为主的、价格适中的、能够满足绝大多数中等收入阶层需求的住房。主流产品向高端偏移是近年来住宅总价不断攀升的一个重要因素。
沈可挺认为，房子涨价有一定的合理因素。年初的时候，地产商的说法是质量比以前提高了，容积率、装修、环境等等，这些都要通过价格来反映出来。“房价高没有关系，特别是商品住宅房价高是没有关系的。但目前的情况是高价房太多了，结构已经出现了失衡。”
对于11月份一些一线城市出现的量价齐升现象，回建强如此解释，现在政府明年的政策还没有明确出台，对于民众来讲，涉及到钱袋子问题，同时住房又是必需品，因此自住型和改善型的购房者，都在担心明年政策发生较大的变动，如果税费、利率都上去的话，将增加很大的成本。这造成了年底抢政策档期的动向，楼市的反季节成交高峰随之出现。“卖房子的人也担心税费上升，收益会降低，与急切的购房者正好达成一致，尽快地成交。”
另外，许多专家都从市场供求关系变化的角度来解释返季购房潮现象。中原地产华北区总经理李文杰的判断是，现在成交量的上升和供不应求有很大关系。目前从整个市场来看，今年上半年把去年的存货消化了，现在面临一个问题就是，可供销售的住房不多，而现在银行信贷相对宽松，利率又比较低，好多人认为这是投资购房的一个机会，造成市场整体上需求比较旺盛。
广州市同创卓越房地产投资顾问公司总经理赵卓文对此表示赞同。“现在广州和深圳的楼市价格接连创出新高，这是由于对2010年通胀的预期，很多人都认为目前的楼市具有投资价值，同时土地供应量不足，好多地方不断卖出地王，这可能使未来开发的楼盘价格继续上涨。”
楼市未来走势如何？
房价是继续猛涨下去，还是会出现调整？这个问题牵动着所有人的神经。
李文杰认为，房价现在已处于一个偏高的水平，但是如果供不应求的情况短期之内不解决，明年房价还要上涨，但成交量可能不如今年，“单从供求层面来讲我们判断还会上涨，但我们不了解政府的政策表态，将来房价上升的快慢还取决于政府对楼市调控的力度。”
根据记者在北京的调查，中信城二期、万年花城五期等近期新开楼盘当天就能售罄，就连明年要开盘的楼盘登记人数都超过了住房套数。而二手房房源同样明显短缺，买房子的人明显比卖房子的要急。
结合这一现象，回建强分析，从供给角度来看，今年房地产新开工、施工数据都不是很理想，明年很可能出现的情况是供应量仍不会大量增加。从需求角度看，如果各地的楼市扶持政策、二手房交易营业税减免等政策取消，投资性需求可能会受到一定抑制，因此明年不会出现严重的供不应求情况，价格继续猛涨的情况不太可能出现，同样价格要下跌也不太可能。
中金公司分析员白宏炜以北京楼市为例分析了房价上涨的空间：“现在供求关系逆转初现端倪，预示着北京房地产市场价格上升空间较大。”
统计显示，1月至9月，北京市商品房销售面积为1593.6万平方米，商品房竣工面积为1178.1万平方米，商品房竣工面积近年来首次低于销售面积。从其它一线城市的历史经验来看，供求关系逆转后，未来房价将出现一个较大幅度的涨幅，约为20%到50%，结合北京地区目前的土地供应及存量状况判断，未来北京的房价，特别是城市核心区的房价，将存在较大的上升空间。
同样的观点，国金证券首席经济学家金岩石则从另一个角度解释。“中国经济正处于城市化的加速阶段，过去20年，城市人口从25%上升到45%，现在已超过6亿人，由于人口加速流入城市，房地产泡沫正在生成。”
据麦肯锡预测，中国的城市人口到2025年将接近10亿人，城市化率达到65%。“由此推论，城市化推动的房地产投机泡沫在未来10年至15年内还会放大。到那个时候，或许在那之前，中国会看到这样的情景，城市房价一旦回归其消费品的本性，其投资性的溢价或资产泡沫就会突然消失。”金岩石认为。
不过，也有专家对房价继续上涨的判断提出异议。曹建海强调说，如果扶持政策延续，房价想回落有一定困难，但如果信贷政策适度收紧，营业税减免不再延续，房价在今年12月份或者明年1月份就会迎来拐点。而一旦房价下跌，投机者就会抛售住房，房价就会形成一个不可逆转的回落走势。
值得注意的是，对于不断上涨的房价，许多专家表现出对于潜在风险的担忧。徐洪才告诉记者，高房价局面的存在，一方面不利于国内扩大内需，因为对大多数人来说，购买一套住房透支了未来很多年的消费能力；另一方面，过多热钱涌入楼市、股市，造成虚拟经济的泡沫膨胀，也会影响实体经济的健康发展。
曹建海则认为，由于地价过高，引起的风险主要是信贷资产的风险，包括以土地为抵押和以住房为抵押的贷款。
也有专家提出，楼市的风险应该分区域来分析。“基于对通胀的预期，一部分投资者把购买资产作为投资保值的一种工具。”李文杰表示，如果楼市里投资者比重过高风险就高，自住者占大多数的话风险就相对较低。
李文杰同时表示，就现在来看，投资性需求比重在逐渐升高，“房价快速上升，是由自住需求拉动的，但量价齐升的情况很快就吸引了投资者进来，我们估计，现在投资者的占比起码比年初上升了20%。”
从长远来看，回建强认为，随着市场的变化，房价必然是上下起伏的，明年随着经济的逐步稳定，房地产不可能像今年这样放在拉动经济的核心位置。如果房价冲到一个很高的位置，这是不牢固的，市场必须要有一个强有力的支撑，如果没有支撑，价格反而会下行。而且房地产市场如果没有回归到一个正常的水平，对其自身的长期发展是不利的。
但从楼市大势和政策层面看，回建强进一步分析，明年国家应该还不会对楼市采取紧缩的措施，因为经济的增长还不稳定，楼市投资、消费对国民经济还有积极作用。从这一点上看，楼市明年的走势还是比较平稳的。
优惠政策该不该退出？
去年年底，国家为刺激房地产市场复苏出台了一些房地产“优惠政策”，如今经济层面情况持续好转，楼市也呈现出大半年的火热行情。将近年底，部分优惠政策是否到了退出的时机？区瑞明认为，明年政策全面退出的可能性不大。
“今年前三季度房地产行业投资和新开工情况虽然有所增长，但是仍未完全恢复，仍处于低位，如果现在完全收紧政策，必然对刚刚回暖的房地产投资造成打击，对行业复苏不利。”区瑞明分析，如果只是单纯的为了抑制房价上涨而收紧政策，只会造成又一轮的房价硬着陆。从2008年的经验来看，房价硬着陆比房价温和上涨对市场的破坏性更大，所以从稳定经济的角度考虑，优惠政策的局部调整才是最优的选择。
徐洪才则认为，政策要有一定的连续性和稳定性。其理由是中国未来城市化进程还是一个主线条，在这个过程中，房地产拉动经济的积极作用不容忽视，从这个角度看，房地产行业必然还会大力发展，积极扶持，不能说存在局部问题就进行打压。“从宏观调控的角度看，宏观政策如何有效引导房地产市场的平稳健康发展是未来我们关注的问题，政策的出台既要防止市场大起大落，又要保持一定的动态微调。”
《中国住房发展报告2009-2010》中指出，尽管今年上半年过快、过多释放的流动性引发了通胀预期，但是经济的回稳能力还有待提高，决策层不太可能作出紧缩流动性的决策，而可能“内紧外松”，即继续实施宽松的货币政策，利率在较低的水平上运行，但包括银行机构在内的金融体系内部会紧缩流动性。
此外，近期经济中的一些不确定性影响成为专家认为政策不宜大调的原因。“全国出口水平尚未恢复，且近期国际贸易保护主义抬头，使我国出口贸易恢复之路变得艰巨而漫长。”区瑞明说，由此可见，2010年上半年的经济增长还需通过国内住宅消费的拉动，因此稳定住房消费的政策大方向短期内不会改变，但不排除对个别房价上涨过快的一线城市进行政策微调或窗口指导的可能。
实际上，目前有些地方政府已经意识到房地产市场的一些问题，开始政策的微调，引导市场的健康发展。例如为防止开发商捂盘惜售，江苏省近日下发了《关于进一步规范商品房预(销)售行为的通知》，规定开发商应当以项目为单位申领预售许可证，领了销售许可证的房源要一次性全部销售，不得分批、分次开盘。
对此，回建强认为，尽管明年政策不会大调，但和今年相比可能仍有所改变，今年政策有些过度宽松，明年可能恢复到一个正常的水平。具体到楼市的购房需求，投资者的成本会有所上升，但对于自住型需求，国家应该会继续优惠，保持今年这样的情况。
那么，从长远角度来看，如果房价过高，又该怎样调控呢？曹建海认为，必须要改革土地政策和开发模式，另外要打击投机行为。李文杰也认为，要解决住房供不应求的问题，一个最重要的措施是增加土地的供应。
沈可挺则指出，我国楼市主要的问题是市场不够多元化，通过调整土地供应这样的做法不能从根本上解决房价高的问题。目前中国更缺乏的是一个做空机制和收缩机制，或者说是约束泡沫的机制。
怎样建立起这样一种约束泡沫的机制？沈可挺开出的药方是，调整房地产税费结构，要有差别地征收物业税，尤其该对豪宅课以重税，提高住房保有成本，这在一定程度上能够抑制不少投资者握有多套住房(甚至是多套福利房)的问题，推动楼市稳定发展。
也有专家认为，应该继续在住房保障体制上做文章。“现在中国的住房保障层次已经很清晰了，经济适用房、两限房、廉租房各个品种都有，关键是怎么落实的问题。”回建强强调，标准的制定随着建设规模的扩大要有所调整，比如调高标准，让更多人纳入到保障性住房体系中来。
