2010年：中国的房价是涨是跌？
在说楼市之前,我们回顾一下同一时间段的中国股市。股市常常与楼市互为影子。
中国股市在2008年10月28日见底1664点后，展开了一轮波澜壮阔的大反攻，到2009年8月5日，见高3487点，涨幅超过了百分之百，然后展开了为期3个多月的中级调整，大跌近800点，至今仍在3100点一线徘徊。
股市历来比楼市反应灵敏，危机释放得快。
楼市也会像股市一样，一波一波，以正弦波的形势向前推进。有起有落，有跌有涨。涨跌有序，有规律可循。也可以画出它的K线图来。
让我们来看看2009年中国房地产的这个秋天。
第三季度,特别是9月份,上海、福建、浙江等东部地区的销售面积环比有所下降。在北京,9月份住宅销量出现大幅下滑,成交量达到今年3月以来的最低值。
与成交量下跌形成鲜明对比的是,房价却刹不住车似地向上涨。
在股市上，此种形态叫“顶背离”。是不容置疑的大跌前兆，是主力资金胜利大逃亡的集结号。
2009年这一轮房地产迅速回暖的根本原因,从政策面看,国家积极的财政政策和适度松宽的货币政策发生奇效。为了烘暖中国经济，国家不得不如此。这一轮房地产迅速回暖的具体原因有三：
一是首付下调释放出了大量的刚性购买需求，而按揭利率的优惠更是火上浇油；二是2008年房价的大幅下调，让许多购房者认为抄底时机已到,导致上半年的需求释放;三是一系列刺激楼市消费需求的调控政策，起到了刺激需求的效应。
但是，需要密切关注的，是政策面的变化，国家己经在密切关注通膨步伐在步步逼近。并且将严防通膨列为2010年重要的经济政策。在国外，澳大利亚的加息，瑞典的加息己预示，积极的财政政策和适度松宽的货币政策会在2010年转向。
2010年，中国银行业加息的步伐将肯定开始，估计会在2010年的二季度，不会拖到年底才开始。
2009年6月22日，银监会发布了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，重申要严格遵守二套房贷的有关政策。
银监会要求：“坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇；不得以征信系统未联网、异地购房难调查为由，放弃二套房贷政策约束；不得自行解释二套房贷认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。”
通知下发后，杭州、福州、成都、上海、南京等城市，都在叫停各种违规贷款行为，收紧二套房贷政策。据杭州当地媒体报道，7月起，杭州第二套商品房购买者需要首付四成，且利率为基准利率的1.1倍，而不是此前的基准利率打七折。
在此次通知中，银监会特别指出：“最近，部分地区房地产市场出现较大波动，房地产信贷尤其是按揭贷款业务中‘假按揭’、‘假首付’、‘假房价’、‘二套房贷’标准放宽等问题，也开始有所暴露。”
银监会的通知被解读为对楼市回暖风险的一次预警。天量的新增贷款也是主管部门重申贷款风险管理的主要原因。
7月8日，央行公布的月度信贷数据显示，6月金融机构人民币贷款新增1.53万亿元。这件事引起了监管层的高度重视。
同时，审计署6月25日发布审计报告指出，6家中资银行（工商银行、建设银行、中国银行、交通银行、中信银行以及招商银行）违规贷款主要投向房地产领域。报告表明，2008年，上述6家中资银行违规贷款超过300亿元人民币，涉及违规发放土地贷款、虚假按揭贷款以及向不符合条件的房地产企业提供贷款等违规行为。
不要低估了这一政策的威力
二套房贷政策出自于2007年9月27日，央行与银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，被称为严厉的“9·27”信贷政策。
这一新政曾导致08年中国楼市全年大跌。为了刺激2009年楼市的回暖，“9·27”政策在全国相继适度的放宽，部分城市私下废除了“9·27”，才引爆了2009年的楼市回暖。
2007、2008年中国楼市的现实表明，政府出台的对楼市的调控新政威力强大，成效卓然。
在这件事上，国家的神经始终绷得很紧，始发于美国房地产的全球金融风暴，我们不能掉以轻心。
以此为据所作出的判断为：
2010年中国的房价，大涨的概率为零，中涨的概率接近于零，小涨的概率为50％，大跌的概率也为零，中跌的概率小于10％，小跌的概率大于40％。
笔者结论是，2010年中国的房地产，不会像2008年那么惨，可也不会像2009年那么火。 《观察与思考》
房价走势预测大PK
就2009年房价的走势而论，在中国预测房价其实是一件非常尴尬之事。今年3月份之前，即使最坚决的鼓吹房价者，也没有想到在全球经济风雨飘摇的今年会成为中国房地产市场非常火爆的一年，那个70个大中城市房价统计“谦虚”地表明，过去10个月房价上涨不到4%，但各地房价大幅飙升屡创历史新高已经成为不争的事实。这的确对年初唱空房价者是个莫大的嘲讽，没有人想到09年的房市火爆至此。
时值岁末，对房价未来走势的各种预测又出。本期，我们集纳了“挺涨派”和“挺跌派”的代表性言论，希望通过一个比较，让购房者自己能做出一个判断。
挺跌派
楼市如股市 没有只涨不跌的房价
年关将近，房价走势又成敏感话题。社科院最新发布的首份住房绿皮书告诉大家，明年楼市将是“价稳量增、先扬后抑”，未来房价不会出现明显下调？这样的分析或许要让那些等待买房的投资者们感到失望。
然而，市场是发展变化的，就像股市里没有只涨不跌的股票一样，楼市也不可能像眼前这样永远涨下去，一旦市场风云有变，前期高房价所积累的各种风险势必给经济带来一系列连锁反应，届时该如何面对，应该是政府与市场都必须高度关注的问题。
在楼市一片“看涨”的气氛下说房价有可能下跌，似乎有些不合时宜。实际上，有充裕的流动性做后盾，对房价下跌的预测至少在短期内多半要落空。目前不少开发商都在捂盘惜售，其底气就来自于对房价上涨的十足把握。尤其不可忽视的是，房价到了目前的水平上，无论是拿了高价地的国企、攥着数套房的投资客，还是放出大量按揭贷款的商业银行以及卖地尝到甜头的地方政府，没有谁会愿意看到市场形势发生逆转。利益攸关，他们的当务之急自然是通过各自的方式给楼市添柴加炭，好让兴旺的楼市一直火下去，高房价最好能一直维持。
不过，这也正好说明目前的高房价已经让获利各方成了惊弓之鸟，稍有风吹草动，市场便动荡不安。前些天有消息传一些购房优惠政策明年将到期退出，市场上二手房出售数量立马大幅增加，故此才有监管部门忙着出来 “辟谣”，再三证明二套房利率政策不会调整。但现实却是，相比其他行业，房地产业不单早已恢复全盛时期的火爆，其拿地的热情甚至有过之而无不及，不必年终算账，开发商都赚得钵满盆流，早已无需政策再为其保驾护航。相关优惠政策的调整迟早要发生，否则政府就无法推卸人为推高房价的嫌疑。而过去的经验表明，一旦政策调整，楼市肯定降温。所以，未来房价下调不是全无可能。
况且，任何事物都有正反两面，活跃的楼市在拉动经济增长的同时，其负面作用也日益明显。比如过量发放按揭贷款给银行带来的巨大金融风险，高房价挤压消费影响扩大内需，以及国企近于疯狂的拿地抢地行为，造成土地开发利用的严重畸形等。此外，由高房价暴利所引发的社会资金过度向房地产业集中，对我国正在进行的产业结构调整、新兴技术开发也是相当不利的，可以说，高房价正在给社会和民生带来很多隐患。为确保经济健康发展和社会稳定，对楼市暴利也应该做必要的限制。以上种种无不说明，别看现在的房价仍然牛气冲天，好景究竟还有多长是个未知数，不管早晚，调整是大势所趋。未雨绸缪，如何将可能出现的风险降到最低，恐怕是各有关方面都要提前考虑的事情。
专家看市
房价降到合理范围 市场依然会很好
中央财经大学金融学院博士 洪小芝
当前，我国楼市的迅速反弹得益于政府的积极政策，同时也来源于需求的强劲增长。需求的强势不仅仅是因为通胀的预期、刚性需求的释放，更多的层面则在于民众对政府的预期，来源于购房者与政府的博弈。
购房者之所以买房，是因为他们相信房价在未来还会上涨，虽然目前房价很高，但将来会更高。这些购房者中间，既包括投机客，也包括普通自住者。一些刚性购房者会认为，“我去年没有买，现在后悔。我现在买，为的是明年不后悔”。他们如此相信房价会上涨，大多不是基于经济学原理的分析，而是相信政府会支持房价的上涨。“房地产贡献高的GDP增长率、地方政府的财政收入依靠房地产、政府不希望银行出现不良贷款……”越来越多的民众加入到购房者的行列中去，从而推动着房价无理性地上涨，泡沫越吹越大，如此下去，会达到非常危险的程度。另外，房价的上涨会引致其他商品价格的上涨，形成通货膨胀。
那么，政策真的如大众所预期的那样吗？笔者认为，政府是完全有可能在适当的时候出台调控非理性房地产市场的政策。为什么呢？我们用股市来做个例子，当众多的股民预期奥运概念、国庆概念的时候，政策托市了吗？没有。在我国，股市是大众认为政策市的一个典型的市场，他们总是天真地去猜想政府不会容忍发生的事。而政府呢，更多时候是还自由给市场，用事实表明了自己的立场，逐渐地建立了自己的公信力。笔者认为，在逐步建立和完善市场经济体制的过程中，政府会逐渐退出市场参与者的角色，而更坚实地承担起宏观调控的职责，来维护和巩固市场经济改革的成果。
面对房地产市场的繁荣，而忘记了股市里的教训，这是因为我们还没有看到房地产市场里政府调控的实践，本来要有的调控因为金融危机而搁置了。因为还没有，所以相信以后也不会有———这种认识是盲目的。笔者相信，政府对于房市的调控一定会到来的，而且一定能够成功的。理由如下：的调控一定会到来的，而且一定能够成功的。理由如下：
房地产对GDP的贡献的确很大，但要GDP长期持续地增长，需要的是健康良性的房地产市场。房价的非理性上涨遏制了其他消费的增长，会加重我们的内需不足；房价的泡沫如果不及早解决，会越吹越大，最后破灭时会对经济产生很大的破坏性；随着经济结构的不断调整，随着其他行业的成长，房地产行业的显著性会越来越低。
不良贷款的风险并不大。新楼盘的贷款是房价的七成，二手房的贷款大概是房价的五折左右。房地产市场的调控和房价的适当降低，并不一定会产生大规模的不良贷款。现在进行调控，房地产并不会出现崩溃。这是因为实际的需求依然很大，只要房价降到合理范围，房地产市场依然会发展很好，不会出现大量的不良贷款。但如果一直不进行调控，等泡沫大到无法控制时再破灭，那个时候才会有大规模的不良贷款。另外，即使有风险发生，作为市场参与主体的银行和购房者本就应该承担相应的风险。这样也有助于他们作为市场经济主体的意识。这也是在树立政府的公信力，有了公信力，银行在放贷时自然会考虑到风险，把风险掌握在可控之内。
应该认识到，尽管地方政府和房地产商之间有着千丝万缕的联系，但地方政府却不是政策的制定者。合理政策的出台，在一定的制度引导下，种种利益关系的纽带自然会瓦解。这不能成为不调控的理由。
如果政府出台政策来调控房地产市场，使房地产市场朝着健康良性的方向发展，那么，政府就在公众当中树立了良好的公信力。政府在公众预期中的威信，会引导市场走向理性。当市场再次出现不合理的近乎疯狂的现象时，人们就会预期政府一定会来调控，这种预期会阻止人们参与非理性的投机行为。
挺涨派
短期内不要奢望房价回调
对于当前的房价，市场已基本达成共识，即泡沫化趋势十分明显。否则，也不会有收紧房贷政策的传闻。那么，我们究竟是该坐等房价下跌还是跟风追涨呢？
要回答上述问题，必须先搞清楚房价运行的自身规律以及房价泡沫形成的原因。房价历来不是简单由供给和需求决定，其作为一般商品的属性甚至弱于投资品。因此，在某种程度上，房价类似于国际原油期货价格，投机的成分更多一些。既然有投机因素的存在，就不可避免地会有泡沫的产生。如果以国际通行的月供收入比、租金覆盖率等指标衡量，房价泡沫早已超乎想象。即便剔除掉其中不可比的因素，目前的房价也有过高之嫌。
房价泡沫是如何产生的？自然离不开二手房成交的活跃。一般来讲，自住需求的满足，既可以是一手房，也可以是二手房，但投资需求的实现却全部表现为二手房的成交。因此，在房价上涨的初期，二手房是盯住一手房定价的。但到了房价泡沫最为疯狂的时候，往往是一手房盯住二手房定价。我们知道，成交是推动房价上涨的核心因素，于是就不难理解房价泡沫缘于二手房的成交了。对此，我们可以用一个指标来衡量，即二手房成交与一手房成交的比例，如果说持续在2：1之上，那么表明房价泡沫日趋严重；如果低于1：1则表明投资需求相对萎缩。
如果说在房价再创历史新高的时间窗口期待房价的回落，虽然在情理之中，但可能会事与愿违。首先，房价本身具有快涨慢跌的属性，这也是大多数投资品的自然属性。比如，深圳房价上一轮的涨势，从2007年3月份开始加速上涨，仅仅半年的时间，涨幅就在50%之上。随后的房价调整，也是在成交逐步萎缩之际，差不多15个月才算触底。即便是我们认为当前的房价处于顶部，那么房价的显著下跌，可能还不是未来两三个月能见到的。
其次，通胀显性化有助于释放房地产的投资需求。进入四季度后，由于对应去年底极低的基数，翘尾效应逐步消失，CPI、PPI等代表物价水平的指标可能会逐步转正。10月份，居民消费价格同比下降0.5%，工业品出厂价格同比下降5.8%，似乎还看不到通胀的影子。但近期油价、电价、水价的上调，加上美元贬值推高的大宗商品价格因素，通胀预期早已形成，外围经济体已有加息的举动。在通胀周期中，比较好的投资标的无疑是有价证券和房地产，这也是房价疯长的重要支撑。预计在通胀预期逐步兑现之后，对于房地产的投资需求还会持续升温。
最后，“金九银十”之后，市场开始期待小阳春。根据房地产市场运行的客观规律，我们不难发现有比较典型的两大旺季，其一是春节前后的小阳春，其二就是国庆前后的“金九银十”。从历史数据来看，春节前后的成交也不会太差，这除了开发商选择集中推盘之外，也与购房者的收入结构有关。在环比不会大幅下降的成交支撑下，房价自然也不会明显回落。
基于上述判断，短期内要期待房价的回调，欲速则不达。我们判断房价泡沫可能还会持续一段时间，大致在明年4月份之后才会出现较为明显的回落。一方面，在于今年3月份开始，房地产新开工面积逐步回升，一年之后正好转换为可售面积。也就是说，届时将有大量的一手房供应市场。另一方面，2010年春节在2月份，刚性需求的释放大致有1~2个月的周期，在明年4月份需求也会回归到售面积。也就是说，届时将有大量的一手房供应市场。另一方面，2010年春节在2月份，刚性需求的释放大致有1~2个月的周期，在明年4月份需求也会回归到正常的水平。如果说房价的下跌还需要一个催化剂的话，那么我们认为央行的加息可能会取代房贷紧缩政策，成为压垮房价的最后一根稻草。
专家看市
用金价比 房价还没有涨
著名经济评论人 叶檀
电价上涨，通胀预期进一步上升，我们应警惕中小企业与商业机构显示出的情况——— 实体经济仍在继续缓慢下行。
在我的周遭，人们的焦虑感越来越强烈。人们的焦虑感来自于节节上升的房价，来自于不断上升的肉鸡价格，来自于小企业、小商铺的日子越来越难过。正在向更高点奋进的股市，无助于从根本上扭转人们的焦虑感。
日前，国家发改委宣布，自本月20日起全国非居民电价每度平均提高2.8分钱，暂不调整居民电价，未来居民用电将逐步推行阶梯式递增电价，用电越多价格越高。这只是中国能源价格普遍上涨的一个序幕，可以预见，现在以及未来很长一段时间，我国的水、电、煤、气等资源价格都将上涨。
就像以往数次上调能源价格时一样，发改委官员在第一时间做出表态，强调电价上涨不会引发通胀。
这种解释没有说服力。电价上涨将推升PPI，据测算，能源价格上涨10%，CPI大约上升1%；根据11月10日的油价上涨幅度，据兴业银行测算将直接带动11月PPI环比上升0.16个百分点；如果考虑油价上调效应在工业生产中完全传导、释放，将带动PPI环比上升0.42个百分点。此外，本次油价上调直接影响虽然不大，但是，如果考虑油价传导、释放等因素，将带动CPI环比上升0.17个百分点。
当然，年底价格的上涨无碍大局，大部分会反映在明年的CPI中，但我们不能因此对咝咝作响的导火线听而不闻，并且欺骗自己一切都没有发生改变。事实是，金融危机让一切都发生了改变，从资本市场到货币市场，一切正在发生深刻的改变。
以投资品中最典型的房地产而论，当我们评论房子价格两年翻番，其潜台词是，相对于房子，货币的购买力两年下降了一半。相比于黄金而言，中国的房价上涨不仅不快，反而太慢了。国家统计局的数据是，今年1到10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%，即便根据坊间的数据，上涨了20%以上，与黄金比起来，还是小巫见大巫。与其说房地产价格大幅上涨，还不如说货币发行太过疯狂。
