明明手里有房子,可开发商就是不卖,或是每次挤牙膏似地只卖一点点,在僧多粥少的恐慌气氛中,购房者被迫接受迭涨的房价,这是开发商捂盘涨价的惯用伎俩。继省建设厅出台《规范商品房预(销)售行为》的通知后,南京市最近也酝酿出台《商品房销售管理办法》,打压开发商囤房惜售,但《办法》中对违规开发商“处以一千元以上一万元以下罚款”,被质疑为处罚太轻,引起很大争议。11月13日,南京市有关部门就此邀请部分媒体记者和市民代表征询意见。
座谈会上,多数代表认为,相对于开发商捂盘惜售的暴利,对其处以最高万元的罚款太轻,“万元罚款相对于目前的城区楼盘单价,只不过0.5平方米房子的销售所得,对楼盘销售来说九牛一毛,开发商根本无所谓。”
主管部门对此很忧心也很无奈。市法制办人士说,我国行政处罚法赋予地方的处罚上限是,违法经营所得罚3万元,违法经营行为罚1万元,加大处罚力度,要涉及上位法的修改。“处罚只是手段,南京的《办法》中还责令房地产商立即改正,以维护市场秩序,这才是我们立法的目的”。
但专家提醒,如果责罚的板子高高举起、轻轻落下,就会变相鼓励了开发商捂盘涨价。南京城区某楼盘今年六七月其实已封顶,但等到9月底才开盘,总共6幢小高层却分作三期来卖,一期开盘2万元/平方米,两个月后二期最高价已冲到2.5万元。捂盘一两个月,开发商仅付出几万元的利息,却获利几千万元!今年9月到11月,江北、江宁的一些楼盘每平方米涨了1500元到2000元,河西涨得更多,“分期开盘”起了推波助澜的作用。
既然开发商对罚款可能不买账,那么能不能加大行业规范和惩罚力度,比如像上海那样,规定一次开盘面积不低于3万平方米?开发商如捂盘销售,可不可以对其实行禁售一段时期,或是让其“永远”禁售下去,把房子“烂”在手里?或是,追加对违规企业市场准入的处罚,把捂盘惜售者赶出本地市场?
房管部门表示,这些办法他们都想过,但要么执行困难,要么于法无据。比如,南京开发项目大小不一,如设定较大面积的“开盘门槛”,反而会给一些中小楼盘捂盘的理由。而如对违规开发商设立“禁售期”,反而加剧了市场囤房量。此外,大的开发商接盘某个项目,往往成立某个子公司,开发完后就注销了,追溯其母公司责任很难。退一步说,你对销售环节监管再严,倘若开发商故意把售价提高一大截,如像江宁百家湖某楼盘那样,从1万元/平方米提到2万元/平方米的天价,还是可以达到捂盘的目的。
南京的执法困窘,是时下所有城市面临的难题。捂盘惜售本质上是一种信息欺诈行为,制造供不应求的假象牟利,因此必须严惩。2006年和2007年,国家有关部门两次发文打击开发商囤积房源、哄抬房价、恶意炒作,情节严重的,可以吊销营业执照。因此,针对现有情况,必须把针对开发商的管理,贯穿于从拿地、审批到销售的全过程,把企业的信用、资质作为市场准入的前置条件。眼下许多城市,土地出让中“谁有钱就是大爷”,拍到地就能开发,开发资质建设部门管,问题沉积到最后的销售环节,让房产部门解决难免力不从心。
还必须看到,无论是哄抬房价,还是捂盘惜售,从本质上说是市场违规行为,最终要靠“市场”来解决。开发商愿意捂盘,说明其一不差钱,二是预见要涨价。理顺供求关系、调整开发商赢利预期,便是改变这一现状的关键。可如今,许多城市投放商品房用地很积极,保障房用地投放却“抠门”得很;乘市场好时大举推地,却疏于后期开发监管,由此造成开发商囤地生钱,商品房供求脱节。南京两年前的许多“地王”,至今还长着荒草呢。
有关专家认为,政府既要打击市场违规乱相,又要用好市场调控工具,两手都要硬,才能破解房市监管之困。若是单就销售环节整治捂盘惜售,或从价格管制入手限制开发商哄抬房价(南京商品房“限价令”前年实施后废止),都只是“技术上的改良”,头痛医头脚痛医脚,结果可想而知。
