危旧房改造，可全额集资新建。单套住房面积144平方米，是危房改造新建和还建住房以小换大的红线。非还建住房，单套建筑面积不能超过90平方米。根据《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》（下称办法），8月17日，南宁市印发了关于贯彻落实《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》的实施意见（试行）（以下简称《意见》），进一步明确了危旧房改造住房的审批程序、分工管理以及操作流程等，力争用五年时间基本完成南宁市危旧房改住房的改造任务。24日，南宁市房改办主任周井光对《意见》的规定进行解读。
不符合抗震要求可推倒重建
《意见》规定：不符合建筑抗震设防要求的，可以申请危房改造。
解读：曾经使南宁市广大基层职工受益的部分房改住房，在历经近30年的风雨后悄然被列入了危房行列。将已经变为危房的房改住房拆除重建，是近期自治区乃至南宁市的工作重点。改造的重要意义之一是“改善职工居住条件，保障住户生命财产安全”。目前南宁以下5种情形之一的危旧房，可以申请进行改造：
1.经房屋安全鉴定机构鉴定为危险住房的；
2.竣工年限超过建筑设计使用年限的；
3.1982年12月31日前竣工，结构不合理，使用功能不齐全，配套设施不完善的；
4.大板住房竣工年限超过20年的；
5.不符合建筑抗震设防要求的。
危旧房改住房建筑面积占住房总建筑面积70％以上的住宅小区，也可以对小区内的全部住房进行整体改造。
危旧房改造可全额集资新建
《意见》规定：南宁危旧房改住房改造可通过三种方式进行。即：利用原有划拨国有住宅土地以限价住房方式、参照经济适用住房方式以及符合国家、自治区集资建房相关政策的，可采取全额集资建房方式进行改造。
解读：参照经济适用住房方式进行危旧房改住房改造的，原划拨土地的性质保持不变，待新建住房上市时按有关规定缴纳土地出让金。
利用原有划拨国有住宅土地以限价住房方式进行危旧房改住房改造的，改造后的住房建筑面积属于还建住房面积部分应分摊的土地出让金，根据《广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法》有关规定，按照新取得建设用地规划许可时标定地价的10%确定，列入建设成本，但已上市交易过的房改住房除外。改造后的住房建筑面积不属于还建住房（以下简称非还建住房）面积部分的土地出让金，按照新取得建设用地规划许可时标定地价的40%确定，列入建设成本，但不得低于国家规定的最低价标准。还建住房面积和非还建住房面积由当地住房制度改革委员会办公室审定。建设单位依照前款的规定向当地国土资源管理部门缴纳土地出让金后，国土资源管理部门应为其办理土地出让手续。
房改住房产权人自改自建自用住房，且按原住房套数新建四层以上公寓住房的，可由建设单位参照本办法和全额集资建房政策进行危旧房改住房改造，原划拨土地的性质不变。还建住房属于集资建房，套型建筑面积按原房改住房面积或者本人应享受的住房面积标准执行，超标部分执行市场价。
144平方米是新建住房面积的红线
《意见》规定：危旧房改住房改造后新建的住房应符合普通住房的要求。
解读：所谓危旧房改住房改造后新建的住房应符合普通住房的要求。是指以限价住房方式改造的，新建住房套型建筑面积不能超过144平方米；以经济适用房方式改造的，还建住房可按原房改住房面积建设，也可以适当扩大建筑面积，但面积扩大后不得超过144平方米。非还建住房套型建筑面积控制在90平方米左右；以全额集资建房方式改造的，套型建筑面积按原房改住房面积或本人应享受的住房面积标准执行。
周井光说，按利用原有划拨国有住宅土地以限价住房方式进行危旧房改住房改造的，还建住房和非还建住房属于限价住房，在取得房屋所有权证后可按照商品住房的有关规定上市交易。参照经济适用住房方式进行危旧房改住房改造的，还建住房性质不变。非还建住房属于经济适用住房，在取得房屋所有权证后可按国家和自治区经济适用住房管理的有关规定上市交易。
以小换大部分不要原产权人买单
《意见》规定：属于产权置换的新建住房面积，原则上由建设单位按照原房改住房建筑面积置换给房改住房产权人。建设单位与房改住房产权人另有约定的，从其约定，但置换的新建住房面积最大不得超过原房改住房建筑面积的1.3倍。
解读：“小房换大房”的决策原本来源于实际需要。据了解，在需要改造的危旧房改住房当中，很多都是面积过小的简易房，譬如说一些厂矿区的棚户房，面积多在40平方米至60平方米之间，改造后如果仍按原来面积大小建设，不能够体现改善居住条件的目的。
周井光强调：这个1.3倍可是一个关键数字，通俗来讲，如果产权人原来居住的房子是60平方米，那么置换后可以住上78平方米的房子，而如果原住房面积是100平方米，置换后可以住上130平方米的住房。这部分增加的面积不需要原住房产权人买单，建设方的投资将从增加住房建设量来收回。
房改可实行住房产权置换或货币补偿
《意见》规定：根据自治区的有关规定，建设单位应对房改住房产权人进行补偿、安置。
解读：实行住房产权置换的，原则上在原地按照原房改住房建筑面积与房改住房产权人进行置换；建设单位与房改住房产权人另有约定的，按双方约定进行。置换的房改住房建筑面积按照房屋所有权证标明的建筑面积与《办法》规定的公用建筑面积合并计算。
不论是住房置换还是货币补偿，建设单位都应当与全体房改住房产权人分别签改造补偿安置协议。实行住房产权置换的，改造补偿安置协议中要明确置换住房的建筑面积及其差价补偿的计算办法、搬迁期限、临时安置办法、选房办法、办理房屋所有权证需要缴纳的有关税费和违约责任等内容；实行货币补偿的，则应明确约定补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限及搬迁补助费等内容。
房改住房产权人选择住房产权置换需要临时安置的，在临时安置期限内自行安排住房的，建设单位可以支付临时安置补助费；由建设单位提供临时周转房的，则不需要支付临时安置补助费。临时安置补助费由房改住房产权人与建设单位，参照被改造房改住房同类地段的住房租金标准和现行有关规定协商确定。
新建住房可供应无房户
《意见》规定：危旧房改住房，新建住房户遵循“先来后到”的原则。
解读：除了原住房户享受应有的待遇外，无房户乃至中低收入家庭均有可能享受到危旧房改住房的“实惠”。这一“实惠”，主要来源于通过对危旧房改住房改造，可充分利用原有住宅用地，提高容积率，增加普通住房的供应量，不断满足城镇化发展带来的普通住房需求。
周井光表示，新建住房将按未享受过房改购房政策的建设单位职工家庭〔即未购买过房改住房（含未购买公有住房、经济适用住房和参加集资建房）且未参加过市场运作方式建设住房的建设单位职工家庭〕；享受过房改购房政策但住房建筑面积未达标的建设单位职工家庭；建设单位职工购房后有剩余住房的，由房改办调剂；当地城镇无住房的中低收入家庭秩序给予供应。
房改后符合规定可上市交易
《意见》规定：按《办法》第十二条、第十三条规定的方式改造的，可在取得房屋所有权证后分别按有关规定上市交易。
解读：按利用原有划拨国有住宅土地以限价住房方式进行危旧房改住房改造的，还建住房和非还建住房属于限价住房，在取得房屋所有权证后可按照商品住房的有关规定上市交易。参照经济适用住房方式进行危旧房改住房改造的，还建住房性质不变。非还建住房属于经济适用住房，在取得房屋所有权证后可按国家和自治区经济适用住房管理的有关规定上市交易。
■新闻延伸
南宁10年内改造快环内旧城区
南宁新闻网—南宁晚报讯 8月18日下发并开始执行的关于贯彻落实《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》的实施意见（试行）和已经出台的《2008年—2010年南宁市重点危旧房改造项目计划》（以下简称《改造项目》）将一并执行。
南宁已出台的《改造项目》提出，通过3年的改造建设，拆迁危旧房屋196万平方米，盘整旧区土地2091亩，新增城市绿化用地210亩，集约建设用地1770亩，建设普通商品房100万平方米、“优居商品住宅”和经济适用房、廉租房等保障性住房200万平方米、新型办公商业设施80万平方米等。通过以上措施，有效地解决那些既无力购买市场化商品房又不能享受保障性住房的“夹心层”家庭的住房困难，切实保障城市居民的居住条件。
《改造项目》提出，南宁市重点危旧房改造范围主要是指南宁市快速环道内的旧城区，主要包括三大方面：一是解放前遗留至今的旧居民集中区；二是从上世纪80年代初期至90年代中期，因城市膨胀发展但管理不到位而形成的土地利用效率低、开发强度小、居住条件差、配套设施缺乏的城市建成区；三是市中心城区内大量存在的中、小型生产性企业用地片区。
按照《改造项目》，今后3年，南宁市将重点连片改造位于邕江北岸以及城市中心区（副中心区）内，因历史原因造成的传统老、旧片区，全面启动市中心旧城区22个改造项目的前期工作，并至少推进其中18个改造项目的招商出让，完成拆迁并开工建设15个以上改造项目。这些项目涉及的路段包括望州南路，龙腾路、北际路、明秀路、北湖路、兴宁路、大学东路等等。
步行街一带的危旧房将成为改造的重点。其中，有新华街、兴宁路、民生路和朝阳路围合区，金狮巷片区、西关路片区等。
■相关链接
申请危旧房改住房改造所需材料
一（申请书）。其内容包括：
1.单位职工住房状况：单位成立时间、性质等，现有职工户数（含离退休职工户数）、有房户户数、无房户户数、无房户和住房面积未达标户户数。
2.拟改造的危旧房改住房状况：位置、楼房栋号、竣工时间、建筑面积等。对小区全部住房进行整体改造的，需明确危旧房改住房建筑面积与该住宅小区住房总建筑面积的比例。
3.危旧房改住房的改造方式：选择如下三种方式之一：现价住房方式、经济适用房住房方式或者全额集资建房方式。
4.计划新建住房情况：住房类型、各种户型建筑面积和套数，该项目住房总套数、总建筑面积、计划投资额、计划建设期限等。
5.危旧房改住房改造的目的和要求。
（二）危旧房改住房改造的相关证明材料。按照所列危旧房改住房的6种情形，相应提供下列材料之一：
1.房产主管部门设立的房屋安全鉴定机构或者有检测资质的建设工程质量鉴定机构出具的危险住房鉴定书。
2.住房竣工年限超过建筑设计使用年限的，需提供住房竣工验收资料和建筑设计部门设计该住房的使用年限资料。
3.1982年12月31日前竣工，且功能、配套不全的住房，需提供住房竣工验收资料和相关证明材料。
4.大板住房竣工年限超过20年的，需提供住房竣工验收资料和该住房的大板结构施工图。
5.法定部门提供的住房不符合建筑抗震设防要求的鉴定书。
（三）国有住宅土地使用权证书，验原件交复印件。
（四）原住户《房屋产权证》复印件或者房屋产权证明材料。
（五）原住宅总平面图。
（六）规划主管部门核准的新建住房建设项目的规划设计条件。
（七）全体房改住房（含上市交易过的房改住房）产权人同意改造的意见书，危旧共有住房改造提供主管部门和国有资产监督管理机构或财政部门同意改造的意见书。
（八）项目改造方案。其内容包括：危旧房改住房改造的必要性，单位职工住房状况，危旧房改住房状况，改造资金来源，补偿与安置办法，计划新建的住房情况和供应对象等。以上提供的资料是复印件的，均要注明此件与原件一致，并加盖建设单位公章。
