南宁新闻网—南宁晚报讯（记者 史小辉 实习生 彭巧）近日，国土部发布了全国620个调查项目的数据，据公布的数据计算，南宁12个项目平均地价与房价的比例约为19.27%。在这样的情形下，南宁开发商会不会因此调整房价？土地价格是不是推高房价的主因？南宁房价再走高的可能性大吗？
19.27%：南宁地价房价比属正常水平
据悉，此次国土部公布620个案例中，销售房价最高为45000元/平方米，最低为1130元/平方米；地价占房价最低比例为5.3%，最高为58.6%。而根据调查结果，620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%—30%之间。其中，比例在30%以下的约占总数的78%。
此次南宁共有12个项目被列入样本，主要分布在南宁市青秀区、西乡塘区和江南区。这12个项目分别为：普罗旺斯、大天下、百汇华庭、中央公园、嘉华绿洲、保利·21世家、金旺角、利海亚洲国际、隆源国际花园、中都澳海蓝湾、瀚林雅筑、盛天名都。数据显示，地价房价比最低的项目是大天下，每平方米地价只有543元，项目开盘价每平方米4500元，地价只占12.07%。
据公布的数据计算，南宁12个项目平均地价与房价的比例约为19.27%。宝资通联行董事王洪超表示，这一数据与中国地价房价比的平均值23.2%很接近，与南宁城市的发展水平相符。该数据说明南宁的地价房价比处在一个正常的水平。
开发商：不会因调查数据调整销售价格
对于南宁地价房价比情况， 开发商会不会调整房价？为此，记者走访南宁市几家开发商，多数被访者表示，调查结果中的地价房价比数值并不能代表准确的市场状况。他们普遍认为，土地从购买到开发销售一般有2至3年时间，在此期间，房价会随市场变化不断调整。
广西勤建置业有限公司执行董事梁子恒表示，现在在销售的楼盘大多是今年以前取得的土地，所以拿以前的土地价格与当前的房价相比，并没有多大的说服力，开发商更关注的是现在的地价，所以公布这个数据，不会让他们调整销售价格。
房地产业专业人士表示，公布的数据为“楼面地价”。所谓楼面地价是土地价格除以容积率之后的结果。所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。通俗来讲，层数越多，总建筑面积就越大，容积率也就越大，由此得来的“楼面地价”就越低，与部分开发商理解的购买的地皮单价不是一个概念。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。但是不少业内人士对“楼面地价”并不十分感冒。
宝资嘉的总经理陈伟说，房价与地价的关系并不是很大，大家更关注的是市场需求，如果地价占房价的比例很低，但是市场需求很旺，房价自然很难下降。同样，即便是那些地价所占比例较高的楼盘，如果销售情况不理想，市场需求不大，价格也不会因为公布了这个数字而上扬。
分析： 土地价格不是推高房价主因
土地价格是不是推高房价的主因？对此，王洪超认为，采取了挂牌、拍卖等交易方式出让土地，使房地产企业为争夺有限的土地资源竞相抬高地价，房地产企业用于土地购置费用的不断增加使商品房开发成本不断加大，从而推动房价的上涨。另外，建安成本的增加、小区的附属、公共配套设施的标准提高、税金政策、银行利率的调整在一定程度上也导致了房价的提高。同时，购房者的非理性消费也是房价上涨的原因之一。
陈伟表示，“单纯说土地价格是推高房价的主因，是不成立的。”因为，目前房价与地价之间并无直接对应关系，房价由楼市的供求关系决定，开发商能卖到什么价格就会卖什么价格。而地价由土地市场的供求关系以及开发商拿地时的市场预期决定。
另外，由于居民消费结构不断在发生变化，对住宅综合品质的要求也越来越高。在同一地区，政府往往推出多块土地，开发商同时开发，供应量放大的结果应该是价格下降。但开发商在做着差异化的工作，就是都在努力提高产品的品质，尤其近两年，开发商在产品上做足了文章，在配套、规划、绿化、公共部分装修、门窗等方面越来越高档。致使成本越来越高，价格越来越高。
梁子恒也表示，商品房的成本构成主要有三部分：土地、建安费用，还有就是政府的各项税费。在商品房销售中，一般土地价格占27%，规费占6%，公共费用占6%，建筑安装费占33%，前期规划等各项费用占13%左右，财务等占3.3%左右。最后开发商的利润在5%—7%之间。在这当中，规费、公共费用、建筑安装费、前期规划等各项费用基本是“死”的，因此，在需求旺盛的情况下，地价的上涨肯定会推动房价的上扬。但这只是其中的一个原因。最主要还是市场供求关系决定。
预测： 南宁房价仍有上升空间
既然“供求关系才是决定房价涨跌的更主要原因”，目前南宁楼市短期内出现缺货的情况，南宁房价再走高的可能性大吗？
对于下半年的市场预测，王洪超表示，商品房的开发需要一定的时间和周期，因此楼市短期内出现缺货的情况，不会马上得到改变，目前全国房价呈现上升的趋势，因此，南宁房价仍有上升空间。
陈伟表示，受去年整个市场的影响，一些开发商放慢了开发进度和规模，市场供求出现失衡，目前整个南宁市场在售的房源不足，另外，压抑了许久的购房需求，在今年陆续释放，到现在还呈现火热的局面，是造成今年房子热销的原因。照目前的形势，下半年南宁的房价仍将持续上扬。
相关业内人士也表示，房价的上扬是多方面因素共同作用的结果。南宁市房地产市场相对起步较晚，房地产市场秩序正逐步走向正规、成熟，随着国家房地产宏观调控政策的落实以及南宁市政府部门对房地产市场监管力度的进一步加大和广大购房者日趋理性的购房消费，南宁市商品房价格将逐步进入合乎市场规律的状态。
