南宁新闻网—南宁晚报讯（记者韩沛 实习生陆启恩）在当今资源有限的情况下，如何通过合理的利用土地让更多市民受益，一直以来都受到人们的关注。昨日，记者从市政府获悉，《南宁市出让土地容积率提高暂行办法》已于近日开始实施。南宁市将允许申请提高土地容积率，但要符合一定的条件且需听取利害关系人的意见。
已开工项目原则上不再调整
说到容积率，多数市民不会陌生。买房置业都要看容积率。市规划局有关负责人告诉记者，通俗地说，容积率就是指一个住宅小区的总建筑面积与用地面积的比率。附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建筑物除外。例如，一房地产开发项目的规划用地面积为1万平方米，建筑面积为2万平方米，则其容积率为2。据悉，本次下发的《南宁市出让土地容积率提高暂行办法》旨在进一步节约和集约利用土地，提高土地的合理开发强度，规范提高出让土地容积率的审批行为，维护房地产市场的正常秩序。
《暂行办法》适用于南宁市城区范围内，市辖县出让土地容积率提高参照本办法执行。已核发建设工程规划许可证并开工的建设项目（含已实施建设的整个住宅小区），原则上不再调整容积率。
建筑密度及绿地率设上下限
对于房地产开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例。对于住户来说，容积率直接涉及居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，开发商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
据介绍，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。建设单位通常以增加建筑密度和降低绿地率来实现建筑面积的加大。因此，《暂时办法》规定了容积率提高后建筑密度和绿地率的上、下限控制值，以保证建筑使用的舒适性。
容积率提高后，需按其提高幅度的30%—50%降低项目建筑密度。以居住为主的建设项目和以商业、办公为主的建设项目降低建筑密度的比率有所不同。前者建筑密度降低后不应少于20%，后者不应少于25%。
同时，按容积率提高幅度的15%—25%增加项目绿地率。对于土地紧张特别困难的建设项目，则可采取底层架空作为绿化休闲用地。建设项目属单栋建筑或别墅用地调整为一般居住用地的，绿地率要求可适当放宽，但不应少于35%。
四个条件可申请提高容积率
容积率是规划审批中必须严格控制的关键性指标。提高容积率也就意味着。可在同一用地面积上建设更多的使用面积，但不增加地价。根据《暂行办法》，容积率不能随意调整。要想提高出让土地容积率，需满足一定的条件： 出让土地所在区域因城市规划调整，需要增加建设强度的；在出让土地范围内增加广场等城市公共空间或增建中小学校、幼儿园、医院等公共配套设施以及市政公用设施等，并符合周围整体环境要求的；增加出让土地范围内绿地面积，改善小区居住环境的；出让土地原有建设限制条件发生重大变化，包括规划道路调整、高压线廊取消、排水渠改造等。只要符合以上四个条件之一才能申请提高容积率。
申请需听取利害关系人意见
规划发生变更，必然涉及一部分人的切身利益。市规划局有关负责人表示，建设单位拟提高出让土地容积率的，应当向市规划行政主管部门提出容积率调整申请，陈述调整内容和理由，并附调整后的规划总平面图和建筑设计方案示意图。但取得土地方式不同，申请提高容积率的审批过程也有所不同。《暂行办法》规定，以协议方式取得的出让土地申请提高容积率的，对符合地块所在区域的控制性详细规划的可予以批准。对不符合控制性详细规划的，由市规划行政主管部门对建设单位提交的申请方案进行审查，拟同意的组织相关专家论证后进行公示，公示无异议的按有关规定进行审批。
对于以“招拍挂”方式取得的出让土地申请提高容积率的，则要进行“两道公示”。一道是规划变更的申请要先公示，征求利害关系人的意见。二道是预公示无异议的，由规划部门对建设单位提交的申请方案进行审查，拟同意的组织相关专家论证后再次进行公示，公示无异议的按有关规定进行审批。
市规划局负责人提醒广大市民，因规划调整涉及的相关利害关系人如有意见，可以将意见于公示期内反映至南宁市规划局。
