■新版购房合同已于7月6日开始实施，市民今后买房要签新合同。
本周一起，广州市启动新版商品房买卖合同示范文本，原来的一本购房合同细化为了预售商品房和一手现楼两份合同，在目前楼市多以期楼预售的情况下，将预售商品房与一手现楼分开不同的合同文本，合同条款更有针对性，避免不必要的法律纠纷。
09版商品房预售合同与05版商品房买卖合同相比，新版预售合同内容从旧版的23条扩充到33条，增加了详尽的“说明”部分。同时，新版预售合同在楼盘物业管理、发展商交楼、单位面积差、房屋保修和房产证办理方面都有新规定，并且2007年10份开始实施的物权法相关内容也在新版预售合同中得到了体现。记者就新版预售合同的解读采访了广东华安联合律师事务所律师陈敏，归纳出新旧合同的八大变化。
变化1
网签30日内备案体现物权法精神
新版预售合同在“说明”部分规定：合同双方当事人在网签三十日内到房地产登记机构办理预售合同备案的同时要进行预购商品房预告登记手续。同时，在第十一条规定，发展商若未在约定期限内为购房者申请预告登记的，购房者可按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向登记机构申请办理预购商品房预告登记。
律师点评：条款是物权法的新要求，预售商品房必须进行预售登记，保障购房者的物权期待权。
变化2
划定物管区域
新版预售合同中增加了有关物业管理的内容，并称之为“物业服务”。包括：“甲方应按照《广东省物业管理条例》的规定划定物业管理区域，并报物业所在地房地产行政主管部门备案；甲方在物业管理区域内配置物业服务用房。物业服务用房的所有权依法属于全体业主”，此外还明确了物业服务合同的期限和管理费等。
律师点评：新合同规定商品房预售时划定物业管理区域，有利于明确区分所有权人、业主大会的范围，并约定物业管理用房，保障业主管理权利。同时在合同中明确物业管理费，避免今后乱收费的问题。
不足之处：如果发展商、物业公司存在乱收费问题，物价局又不管的，业主也没办法，因为合同不在物价局备案。
变化3
发展商不答收楼异议
视为异议成立
新版预售合同第十二条规定的交楼条件为“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”。
第十五条规定，发展商交楼时必须出示的证明文件包括：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）建设部门出具的《建设工程质量监督报告》。（四）公安消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》。（五）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（六）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（七）《房地产（住宅）质量保证书》。（八）《房地产（住宅）使用说明书》。（九）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，购房者有权拒绝收楼。
律师点评：该合同条款明确约定了交楼必备的各种法定验收证明，解决了有关交楼条件的争议。
第十六条规定，购房者认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。
发展商在接到异议后，约定的期限内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为购房者异议事实成立，该商品房视为未交付。
律师点评
：业主和发展商均应注意该规定，并应严格遵守，否则丧失主张权利的机会。
变化4
退房款也要退利息
新版合同第十八条和旧版合同一样规定了房屋实测套内面积小于合同约定套内面积时的处理方式，其中面积误差比在3％以内（含3％）的，除了和旧版合同一样规定发展商必须将房款退回给购房者外，新版合同还增加了发展商要退回该部分房款的利息给购房者的内容。
律师点评：该合同条款更保护购房者利益。
变化5
业主可自行办证
新版预售合第二十一条首次规定发展商必须在交楼后210个工作日内为业主办好房产证，如发展商在约定的期限内未申请转移登记的，业主可自行申请办房产证。第二十二条规定，发展商迟办房产证的违约金为每日万分之五，逾期达到120日的，乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。
律师点评：合同条款首次规定了业主单方办证，对发展商代为办证时间期限做了严格规定。但日后发展商为减轻责任，有可能出现发展商******************减少、业主自行办证居多的现象。
变化6
交楼时也要交配套
旧版合同对楼盘公共配套设施只有“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”的简单规定。新版预售合同则规定：“商品房《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格，经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。”
律师点评：首次规定收楼时同时验收配套设施。
变化7
房屋返修 发展商无法再一味靠拖
旧版合同对于房屋的保修问题，只规定了按《住宅质量保证书》进行，作为附件的《住宅质量保证书》并没有明确规定具体内容，多为发展商单方拟定，还会出现“霸王条款”。新版预售合同第二十五条明确规定，发展商应在收到购房者通知后5日内履行保修义务。在保修期内，购房者发出书面保修通知书5日内，发展商不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，购房者可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由发展商承担。
律师点评：对发展商拖延维修的现象作出规定，明显优于旧合同。
变化8
不交维修资金不能收楼
新版预售合同对住宅维修资金有新规定，第二十六条写明：“乙方未按规定交存首期住宅专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方。”
律师点评：该规定不合理，未售出的房屋是否也缴纳了首期住宅专项维修资金呢？如果没有就不应当单就购房者的义务作出如此严格的规定。
