十年造价工程师揭秘房地产成本 开发商到底赚多少

 　在北京工作，从事地产行业成本管理，近10年行业经验，故对地产业的一般成本有一定了解(至少是台面上的那一部分)。总看到很多人讨论地产成本的问题，有些普遍被误解的观点，比如“房子建造成本绝对超不过2000元/平”、“开发商拿到地再提高容积率来赚钱”等等，其实都是对这个行业不太了解的缘故。大家一块儿聊聊吧，同行交流交流经验，行外的也发表发表看法，多沟通一下，省得我们现在一说在地产公司工作，亲戚朋友什么的要么就是艳羡的眼光觉得你赚钱赚HIGH了，要么就是用鄙视奸商的眼光看着你，还要调侃上几句。真是欲辩无门、欲哭无泪啊。
　　上周五，北京北五环的一块土地，楼面价拍出了15000多一平米，如果按政府的说法地价占比15%~30%，卖价至少得50000平米，五环外、容积率接近3的楼盘，我想最乐观的估计也不可能。即使KFS做到不平衡使用容积率，别墅是肯定做不出来的，最多是少量叠拼+部分花园洋房+高层板楼、塔楼，靠高层来出面积。而5环内期房均价目前是15000左右，远郊洋房10000左右，即使是颐和园的独栋别墅超级豪宅，也不过50000/平，所以我觉得均价卖到23000已经算不错了，而且需要牺牲一定的时间来换取这个利润空间，而时间也是成本。
　　那么，23000的售价和15000的地价之间，开发商能赚到自己口袋的有多少呢?搞造价的都知道，项目成本的几大构成：土地(不光是土地出让金，还有契税、使用税等)、前期、配套、基础设施、建安、景观、销售费用、财务费用分摊、管理费用分摊，都是实实在在要花出去的真金白银。多的不说，即使单方按4000计，除掉多如牛毛的各项税费、巨额银行贷款利息之外毛利还要再缴纳25%的营业税。这样算下来，做得好的话这个项目利润率能到百分之十多点，但是比起许多行业来，达到这个利润率的先期投入是巨大的。所以，跟一般人的想象不同，在正常的招拍挂市场上，KFS暴利是不容易存在的。如果是协议出让土地，那性质完全不同，不在此段讨论之内。
　　地产项目成本随随便便就在10亿以上，公式数据不下万个，财务计算更为复杂，而且作为核心的“成本测算”和“投资模型分析”，都是各个公司的核心机密之一。如果是上面所说各个成本大项，可以有一个单方指标，我想业内的人都会有一个概念在那里，绝不是信口胡说的数据。
　　毛坯房的话：
　　1、建安成本在1500到2500之间，跟业态关系很大，如果是别墅，2500都不够;
　　2、前期费用多的不说，100是要的，方案、施工图、景观、精装等专项设计费就在70以上，其他三通一平费用、散装水泥基金等杂项的费用30并不为多;
　　3、配套费用视具体情况而定了，像幼儿园、学校、居委会、卫生站、会所、人防、物管用房、设备用房、消防站、垃圾站之类的，都是钱，并且很重要的一点是：这些都是不可售的面积，是卖不了钱的。这一块建安成本单方并不比住宅少多少，摊到总建筑面积里，平均可以按200元左右；
　　4、基础设施费：这项不说大家未必想得到，一说大家都明白，房子不单是房子，水电气不会只有楼内才有，都得从用地外的大市政管线接过来，咱们小区内的地下埋的各种管子可不少，强电的、弱电的、自来水的、中水的、排水的、燃气的，小规模的小区下地管线长度至少也有好几千米，还有锅炉房。这些本身还不是要命的，要命的是它们绝大多数属于垄断企业，首先施工单位只能找指定的，别的没戏，这就没有了竞争，其次东西还是那些东西，但从他们那里买，至少就要比市场价再加30%，还有一点，不透明收费很多，比如正常的燃气施工费用，摊到每户也就在3000到4000之间，但是实际会收到1万都不稀奇，比如每户集资费(不知道做啥用)再加2000，项目系统管理费再加200万，要通气再交几十万之类的。别以为天子脚下就没那么黑，北京各个区县之间的土政策还都不一样呢。10万平米以上的项目，这一项摊到单方约在300到400左右。
　　5、工程相关费用：造价咨询费、监理费一般是按平米收费的，咨询费国内差不多的公司是10~16元/平米，要是威宁些、利比、务腾之类的港资公司，得25~35.监理费按国家标准打过折之后也得15左右。其他各项专项咨询费、检测费、测量费等等加起来，单方造价约50~100;
　　6、维修整改费用：负责任一点的房地产公司，都会专设一个交房整改费用，主要用于交房时对业主提出的各项问题进行整改，包括后期部分建筑功能更改的费用。这项费用不大，摊到单方也就3、50;
　　7、销售费用：各个公司政策不一，一般按货值的比例计算使用，3%左右，经济适用房、两限房当然会低些，要是别墅那就高些了。单方300~400之间的居多;
　　8、财务费用、管理费用：包括地产公司的人力成本，比例大概在总货值的4%~8%，单方约1000吧;
　　9、资金成本：主要为银行贷款利息，这个影响因素就多了，跟贷款比例、银行优惠额度、贷款时间长短、项目开发周期等都有密切关系;不可硬估，具体项目具体分析;
　　10、契税：土地契税是土地价的3%，使用税按平米和开发周期计，印花税这税那税100项不止。
　　最后帐算完了，总销售收入-以上总成本费用=毛利；
　　最后的最后，毛利还要上交至少25%的营业税，剩下的是开发商净得的。