物业管理与物业服务水平，通常成为衡量某个小区居住水准的重要标尺。在物业管理齐备的小区，甚至房价也随之水涨船高。通过一些市民的反映，记者了解到，在不少新建小区内，除业主日常缴纳的物业费外，物业方还可依靠多种途径，开辟出新的生财之道，出现了不少物业收入的“灰色地带”。
小区停车问题困扰众多业主
灰色地带之一：车位费
在一些小区的公共道路上，划有私家车停车位。有的停车位上，明确标注了车号和车位号，以方便管理。
部分业主则对此提出异议，认为公共道路是属于众多业主共有的。小区内的停车位划分，从某种意义上说，就像是划分私家“势力范围”，且这些地上停车位的车位费，全部都会收归物业手中。这也使得一些小区的物业，千方百计想要在小区内开辟车位，收取更多的车位费用。
家住历山路附近的翟女士反映，她所住小区内，曾经出现过物业方要将公共绿地改为停车场的状况。她们整栋楼上的业主，联合起来表示要拒缴物业费，才迫使物业改变了决定。
同样在东部某小区内，物业费每年收缴上来的不到六成，小区内停车费的收缴，已成为小区物业收入的大部分来源。小区内有400余个车位，以一个车位每月100元计算，一年能收入几十万元。“其实说起来，车位费的收缴甚至比收物业费还要来的简单。”一物业的工作人员表示，在一些车位十分紧张的小区，业主们甚至会争先恐后缴纳车位费，因为在小区内地上停车位便宜且稀有，“你要不缴费，别人就会顶上‘缺儿’。”
法律规定
针对车位费的问题，在新实施的《山东省物业管理条例》中，对小区车位与车库的使用有明确表述：“占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。”
灰色地带之二：租赁费
在不少小区内，部分一开始就为小区专门配套建设的公共房屋，被物业租赁出去，赚取房租费用。
市民黄先生表示，他所在的小区在花园路上。该小区内曾有为小区配套建设的活动中心，而今，活动中心早已租赁出去，变成一家仓库。
“我们在买房时，当时开发商说这是专门供业主来休闲娱乐用的。现在改变用途，我们该向谁去说理？”黄先生表示不满。
由于管理不善，在二环东路上的某小区物业早已停止大部分工作。为了维持物业工作人员的收入，物业不得不依靠小区内的公有房屋来“生存”。昔日的保安亭、传达室等公共设施，被开辟为商店等经营性的设施。
该小区居民表示，他们现在都不缴纳物业费了，而物业也仅是依靠租赁费在“过活”。
物业的工作人员表示，“如果连这点‘灰色收入’也没有了，物业就根本无法生存下去了！”
律师解读
记者咨询了山东豪才律师事务所律师周长鹏，他曾参与起草《山东省物业管理条例》。对于物业依靠小区公共房屋获取“租赁费”的问题，他做出了以下解读：小区物业服务用房建筑面积，应按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于100平方米，因此，像小区的保安亭、传达室等公共设施改为商店的行为，肯定不符合法律规定。而小区其他公共房屋的用途，则应看小区建设时对房屋用途的合同约定，物业一方不能擅自改变用途。
灰色地带之三：“入场费”
废品回收人员进入新建小区，要缴纳“入场费”。一些物业的生财之道，并不仅限于此。一些送水站、装修公司、家政公司想进入小区，也要先跟物业搞好联络。
在不少小区内，送水站甚至有专门的经营房屋。有送水站经营者表示，他们要想进入小区
内经营，不仅要交给物业租赁费，还要缴纳“入场费”，“毕竟竞争这么激烈，你不讨好人家，自然还有想要进入的厂家。”
一到周末，不少小区内都会雨后春笋般冒出各种经营的厂家，打着横幅，销售牛奶、铁锅、拖把、银行卡等。有业主表示，过多的经营性行为出现在小区内，对业主的生活会有不小影响。
不少业主表示，商家能进入小区经营，是要向物业交钱的，交了钱还可公布商家电话。
律师解读
周长鹏律师解释，物业一方在法律层面上是为业主服务的，只有在事先得到业主授权的条件下，才可使用小区资源来盈利，且这些收入也应列入被监管之列。物业经营者，获取利益的主要途径，还应当是依靠收取物业管理费用；而业主对于提供服务的物业管理者，也应当给予报酬。但那些擅自收取“入场费”，将收益列为物业收入的行为，无疑是侵犯了业主的权益。建议业主碰到此类情况，要与物业一方交涉，要求对方公布收入，允许物业获取一定的服务费和必要利润，并将其余额纳入小区公共支出或直接补贴进物业费。
