决定房价，表面是供求，事实上最大的力量来自行政决策。事实上，二套房贷管制就是行政抑价的政策，现在因启动内需需要，二套房贷紧缩政策已经名存实亡。回顾一下救市以来的政策特点：
为什么在出台的刺激性政策的时候，围绕消费促进的都带有时间限制，暂执行至2009年12月31日。而出台开发性促进政策的时候没有时间限制，等于没有余地。这一差异暴露了政策的主基因是希望房地产系统而全面地进一步发展。这是大前提，它间接证明后市政策不会如唱空者所预言的那样，出台废止性新政，更不可能出台行政抑价措施。
也就是从定性角度看，政府希望看到房地产的继续发展，按惯例，当然包括三级市场的全面前进，因此土地、新房、二手房市场都将维持利好性向前走的格局。而从定量的角度，8%的经济增长，分配到消费与投资方面，至少占6-7%，按照一季度的发展状态，消费占4%，下半年主要是维持这一比例，基数扩大，通过扩大投资来完善便成为当务之急，下调资本金比率幅度之大，超出了所有人的预料，证明了政府促进投资，拉动经济增长的决心与信心。
也就是说，政策奠定了房地产继续发展的基调，剩余的问题以此为前提，通过观察市场，才能得出结论。
下半年带动房价继续上涨的因素是：
一、房东的力量
也许你认为是危言耸听，事实上是，房东正在成为下半年房子涨价的原动力之一。在武汉，目前就业最为集中的沌口，单套一居最低租金八百元，而这类房子的原始年龄大于或等于十年，原始成本是1200-1600元每平，相当于房东用首付几万元获得了整个房子七十年的有效使用权，而由于总价低，以及后期房价飙升，这些房子基本达到全款。由于早期房子多层，舒适三居为主，目前租金2000元以上，房东可以按照租子的水平来购买新房，目前同类区域的现房价格4500元左右，定位紧凑，多在100平左右，总价五十万左右，房东以房养房，则月供2000元，取均值二十年算，贷款总额允许值为25万多一点，首付也在这个数，而早期房东大多数要么是收益比较稳定的国家机器服务人员，要么就是早期的生意人，因此30万以内的首付，在经历十余年的积累，并且有房租收益，并不难，而且相当普遍。
他们有没有再次置业的意愿呢？同样回到收益率与保障程度上来评价，房租是死的，上下浮动不会很大，总投入三十余万，由于以房养房，较理想状态就是不到三十年回收整个房子的七十年产权。而目前因为众所周知的原因，买入即可使用，因此按最低租金1500元计，其年收18000元，单利的回报是6%，显然这是非常有保障的，也是很容易实现的，所以，类似这些早期的房东现在正在二次投资置业的周期。
同样的情形在北京、上海、深圳等城市都是存在的，只不过由于当地房价过高，房东二次再投资置业可能选择异地消费，但这种风潮已经正在蔓延。
二、去库存化由以前的集中放量因为资本金新政而转化为逐渐放量
在下半年，开发商的生死关已经过去，不排除个别开发商的破产，整体上的活命已经形成事实。在经历紧缩与市场调整以后，开发商的订价与成本扩张机制发生了逆转，也就是订价尊重需求，按需订价，而成本方面，一是认同管理效益的存在，因此强化成本管理，二是刚性成本软化，人力与建筑建材成本都面临下行态势。那么，开发商面临的选择是，降价去库存，或者边按需求去库存，边形成增量，显然后者更科学，也符合政策要求，会获得政府的支持。因此，认为高达34%的库存压力是降价因素本身站不住脚，顶多是维持价格的稳定。接下来是，
储备带动上涨。各城市预期土地储备，北京可用十余年，武汉可用六年，年均开发量按1500万平计。另外，现在上市项目，除前期依附于集团性企业工业批租转商业开发，绝大多数为2006年以后市场化拿地，楼面价是按高位运行计入的。开发
商会约束开发节奏，有序推进，然后用好用足政府对存量地开发时间的松绑，并谋求通过开发低套型面积普通用房，来寻求规划条件的优化，市场定位方面更加强调紧凑实用，通过有效的产品定位吸引需求，减轻买房者的首付压力，这种改变实际引发的是需求增长，让需求带动房价的稳步上涨。北京进入五月后近六成项目抬高房价，最高涨幅达到5000余元每平，反映的就是这种改变的结果，面积紧凑了，首付降低了，可买及买得起的人多了，房价不降反涨也就有合理的基础。
此外，开发商进行的轻松置业营销基础、控制性供应策略也造成需求博弈，推涨房价。以上北中心为例，其户型面积多为30-90一居至两居，两室半一部分，总价在150万以内，完全捕捉准了目前的年轻人解决居住问题的心理要求，因此价格在预订基础上提升了接近1200元每平，销售效果依然可观。
三、每项新政后都会出现短暂的观望，这恰好为开发商通过新增与存量的合理搭配完成供应改造，为后市暴发性上涨准备了条件
一方面，并不是所有消费都选择观望，一些刚性需求，即所购即所得模式的存在，让一些自住性需求不断实现，另一方面，目前是资金追逐房产的时候，一旦抄底功成，刚好是后续资本市场出现重大利好的时候，重新恢复两市齐头并进的格局。此外，
带动成交量保持平衡上升的因素主要是：
1、拆迁改造本身产生一定的购买力；
2、前期补救性财政补贴与工改措施迁就了公务员阶层及准公务员阶层的二次置业；
3、经济刺激在城市化领域发生功效导致未来一段时间出现入城高峰；
4、同样是应对危机的刺激内需政策之效，创业环境改造与产业西移，新增异地消费继续强势；
5、中高档住宅的投资时间来临导致市场统计出现持续好转，进而刺激消费信心发生膨胀。
由此综合分析，下半年，既存在成交稳定上升的基础力量，并且这些维持稳定成交量的因素，购买力都不存在问题，只要市场出现吻合其购买力及心理要求的产品，他们便可能进入消费。而宏观政策环境，开发商自身的调整，市场定位的异变，营销方针的改革，房东二次置业的推动，进一步夯实了房价稳步上扬的根基。
而基于经济保增长与应付更进一步的全球化危机，整体经济对房地产的依赖不是减弱了，而是强化了，政策的重心在消费、投资对经济的全面拉升作用，不会计较房价，并且房价出现暴涨的机率并不大，行政抑价将会是很久远的事儿。
