事实上谈论下半年楼市的最好时机是七月，因为决定楼市重大走向的土地因素，六月依然值得期待。目前完全确定下来的，是楼市作为行业的地位，楼市在经济进一步发展中承担的角色，楼市大发展的宏观环境。毫无疑问，细节决定成败，因此，为了夯实十一五的振兴规划，为了让房地产既解决城市化城镇化问题，又着实解决一下穷人的居住问题，下半年，政策的指向，不是如何调控的问题，而是如何为今后，更着眼于十一五以及结构与发展模式更新，打好基础，夯实基础的问题，因此下半年依然会有诸多政策出台。
因此，下半年楼市的政策是调整中前进，不会如有些人所愿，会调控楼市的发展。
按照促进发展、解决穷人的居住问题、解决房地产对经济的保护问题、解决未来持续性发展问题的思路，下半年楼市，将重点解决以下几个问题，房价只是一个异变的因素，不会是政策重点，更不会因为房价而出台具体的调控措施。
一、决策层将主要围绕土地存量与增量来进行政策措施的推出或紧缩。
如果说2007年的调控，主要是围绕房价展开，那么以后的调控类政策将主要围绕土地财政来展开。先看一组数字，华润置地自2001年起在北京黄村卫星城进行房地产开发，相继开发了翡翠城一至五期。2004年6月华润置地竞得该区域24号地，楼面地价为1447元/平方米；而2007年岁末，华润置地竞得该区域17号地块的楼面地价高达6291元/平方米。这个案例显示出政府土地方面的政策缺陷。
其一，开发商捂盘效益客观存在；其二，政府土地财政事实上不断蔓延；其三，留下过多投机空间，刺激房价的波动；其四，无法发挥土地在稀释房价过程中的作用，反而是助推房价，开发商会不断在捂盘与反捂盘的过程中，不断推存出新，投资与投机性消费通过二手交易，与开发商一道全部转嫁给最终自住性消费者。
因此为了规范土地市场，政策必将在十一五前期做好土地监管与经营程序优化，土地产权政策完善稳步推进，土地交易规范旧事重提等工作：主要是：1、土地整理储备与交易完全分离；2、土地资源的梳理将围绕商业性开发、工业性开发、城市改造三块来进行产权清理，适当进行产权制度的改革，保障三类用地不存在人为的利润操作空间；3、尽快通过市场肃清类似华润置地这种情形的发生，即区域可开发用地清理，消除囤地、同区域地价政策性飞涨现象，一方面是推进成熟区域的已出让用地上市，另一方面尽快清理土地后缀，即后续余地参照前期地价适当调整底价后加速出让。
二、政策将在如何引导城市功能规范化与完善出台一些补救措施。
类似土地时间价值的翻番，还表现在城市功能区域的不断变化与演进上。比如北京回龙观地区，地铁13号线带来的是地价的普遍抬升，房价比照上涨，而开建中的丽泽金融商务区，纯粹定位的修正，让此区域的西南二三环现售房价平均上涨了2300以上。
因此为了消除城市功能规范化与完善带来的地价、房价凭空上涨，当然这种上涨是开发商的纯粹利润，而目前尚无法征收空置税，因此当务之急是进行补救，比如提高工业用地等非商品性用地转开发的条件与补缴出让金幅度、加征用地配套整理费用、对进入这类城区的开发用地保持既定的资本自有比率等。
三、房地产税费改革首先在地方上寻求突破，以为物业税做实践性铺垫。
既往房地产大发展的年月，有着税费不断增加，开发利润也不断增加，房价也不断攀升的三增现象。并且这三增现象还是伴随着存在资产减值损失、投资收益变动、隐性成本增加的状态下发生了。比如，万科2005年-2008年上海项目土地成本构成报告显示，2005年万科开发的上海红郡项目楼面地价2200元/平方米，售价为12000元/平方米，土地成本占售价的18%。2006年，万科花园小城的土地成本占比攀升至28%。2007年开发的罗店项目
，土地成本占比蹿至40%。即使是2008年通过低价收购获得的赵巷晶园项目，这一比例也维持在37%左右。而在同一区域，土地成本的增幅也保持了同样的水平。而同期万科的净利润水平却保持年均20%的增幅。但与此同时，预缴部分却在不断提高，从房地产上市公司的期间费用来看，剔除ST后，2008年已公布年报的房地产公司销售费用共计55.48亿元，同比增加35.4%，占营业总成本的4.29%；管理费用共计75.8亿元，同比增加10.38%，占比5.86%；财务费用共计28.41亿元，同比增长46.54%，占比2.2%。以万科为例，2008年，公司实现营业收入409.92亿元，归属上市公司股东的净利润40.33亿元。当年，公司缴纳的营业税金及附加为45.34亿元，所得税费用为16.82亿元。两项税金合计占当期营业收入的15.2%。
为什么国家再提物业税，通过上述数字我们看到，成本转嫁是必然的，然而需求整体上的刚性，保证了开发商有足够的转嫁时间。这样，政府重复计征的、超时计征的、正常计征的、地价人为推涨的这些看得见的上涨开支，都因为税费不完整而存在完全转嫁的刚性，而政府是有可能做到一碗水端平的，这就是物业税推进的必要性。但物业税毕竟是一种分期计征的税种，过于激进地实施，政府的损失是显而易见的，因此中间必然有过渡，这就是下半年必然出台的一些为物业税开路的铺垫性政策。
比如土地征用出让环节的所有税费与出让金计入底价，比如开发领域的预缴税实现全国范围的统一，比如计缴比率按预计可售收入计提，比如所得税按年同时也按项目分期汇算清缴，对买房人而言，采取先征后返还措施，这有利于政策研究税负与税源漏洞，从而为未来物业税开征准备条件。
四、后续保障性政策的陆续出台与完善。
正是因为房价无法调控，房价成为所有矛盾的借口，而实际上无法在房价上通过政策来达到平衡，所以，政府必然在有关政策方面，针对房价采取“迂回策略”。而在此前，无论政治还是经济原因，都必然多次重复重提旧事，那就是后续保障性住房政策，不断规范，不断量化，不断政治化。
五、削减开发商利润弹性的政策手段将频出。
全面紧缩的2008年，房价指数依然上移了6.5%，而即使开发商高喊成本价销售，但反弹部分则充实了开发利润，因此下半年政策将深入到如何削减开发商的利润弹性层面。
从目前的政策利好看，开发商投资项目资本比率分项下调，只有保障房经济适用房与普通项目享受20%的下限，其他项目依然保持相对较高的资本自有率，其用意就是塑造普通商品房供应不断增加，抑制奢侈性供应。但是，由于项目档次的确定并不完全由地段说了算，容易给开发商改头换面留下空间，因此下半年将进一步出台一些政策抑制中高档项目的增加，引导市场供应结构调整房价，伴随如此，9070政策限制将出现一定程度的松绑。
根据有关报告的数据，2005年普通高层住宅的平均建安成本为每平方米1407.5元，2006年小幅上涨至1429.5元，2007年每平方米升至1524.1元。去年春节过后，在钢材、水泥等建材的带动下，建安成本升至1734.1元，预期建安成本的下行，再加上为刺激开发领域的投资增长，各地方政府放宽了土地规划条件，这正在成为开发商涨价的上行空间，因此下半年，规划约束、土地开发时间限制、土地规划功能修改的反腐等工作将陆续推进，同时，为了保持开发投资的正常增长，也维持土地市场的平稳发展，政策性抑制过高地价将出台，一方面是招拍挂不作为唯一形式，二是带一定约束条件出让用地，三是强化交易刚性，包括资金、开发时间、招投标过程的指标控制等。
六、夹心层人群的居住问题带来政策的更加宽松，但依然属阶段性利好。
鉴于最广泛的夹心层人群居住问题越来越成为住房领域和谐因素的最大伏笔，下半年政策延续或调整，将因为夹心层居住
问题而更加宽松，这种宽松体现以：二套房贷将不再围绕具体政策进行出台，主要通过银行风险管理来进行地方性约束；既定的9070政策将在一些城市名存实亡；政策性住房保障销售将更加透明规范；普通项目将受到地方政府的明确保护与优惠政策提供；财政补贴将适当扩大覆盖面。
七、城际间异地置业政策将收窄。
政府已经充分认识到投机性消费与投资性消费的混同，并且也意识到采取一刀切的措施来抑制投机，受损的是整体房地产业与楼市。因此，政府对待投资与投机消费的政策将发生策略性改变，具体而言就是“进一步放宽改善型置业外延，进一步收窄城际间异地置业的政策面”，显然，这类政策性控制将通过决策层约束地方政府来实施。
与此相关的，主要是买房配套的户籍、教育这两项，下一步全面通过户籍制度松绑来促进异地置业将逐渐收窄，教育资源方面与买房约定也将适当收紧。此举的目标将配合进一步扩大改善型消费政策面，共同确保本地开发投资的增长。而为了抑制此举带来的房价暴涨的可能，会妥善进行分流，即改善型消费进入远城区、中小套型普通项目消费，将获得一定的财政政策支持。
