今年第一季度南宁楼市出现了价量齐涨的“小阳春”,因此不少开发商对5月充满了期待。但进入5月之后,邕城的气温日渐升高,楼市却进入了淡季,成交量出现了大幅下降。据绿城人居网的统计,2009年5月上半月南宁市普通商品住宅累计交易1075套,面积为11.45万㎡,环比分别下降38.15%、41.98%,同比下降14.68%、15.67%,各楼盘的人气也是急剧下跌。
5月全国楼市进入淡季
在经历了4月份的营销大战和宣传攻势之后,南宁的楼盘似乎也都出现了不同程度地“疲软”,从5月份的第一周开始,南宁各楼盘的人气指数就出现了大面积下滑。据本报《南宁楼市一周楼盘人气排行榜》的统计,5月第一周排名前10的楼盘有9个出现了不同程度地下跌,而上周各楼盘的人气指数更是一片“惨绿”,排名前10的楼盘的人气指数几乎全部呈四位数下降,其中凤岭春天人气暴跌1万多点,刷新了榜单有史以来的跌幅纪录。如果说人气还只是反映购房者对楼盘的态度的话,那么楼盘的成交量就能实打实地反映楼市的冷暖了。在4月份4123套成交量面前,5月上半月的1075套怎么样都不能让开发商高兴起来,而环比下降38.15%的事实似乎更是证明楼市开始进入淡季了。
成交价格“两头热”
成交量下降了,那么成交价格又怎样?统计数据显示,2009年5月上半月南宁楼市普通商品住宅签约均价为4209元/㎡,环比下降0.07%,同比上涨2.86%。青秀区作为南宁楼市的主力区域,上半月上报的577套占到了全市成交量的一半以上,而该区域的成交均价为4380元/平方米,与4月下半月相比上涨了3.05%。而江南区的环比涨幅更是达到了6.17%,这两个区域成为了5月楼市拉高均价的主力,相比之下,西乡塘区的均价则出现了6.17%的下降,是压低均价的“中流砥柱”。
仔细分析一下我们可以发现,南宁5月份销售出去的房子主要分为两种:尾房和高端住宅。从各个城区签约均价来看,5月份上半月南宁市成交价格下降的城区的主力楼盘大多是尾盘或者位置较偏的项目。例如5月西乡塘片区的销售主力是隆源国际花园,该盘成为销售主力的原因之一就是其在以每平方米3980元起的价格进行清盘,而其所在的鲁班路北段楼盘的平均价格基本上在5000元/平方米以上,7000到8000元一平方米的房子也为数不少,该项目的热卖一下子就将片区的成交均价拉了下来。而江南区的房价一直属于中低水平,以普罗旺斯为首的江南楼盘5月大卖也在很大程度上降低了全市的成交均价。
与低价的尾盘和偏远区域楼盘热卖相似的是,一些高价的高端楼盘在5月也是风光无限。保利·21世家最后收官的88套均价7200元/平方米的精装房在一个半小时内被抢购一空;瀚林华府推出的“豪装”国际公寓的均价也在7000元/平方米以上,开盘当日推出的60多套房子遭到了400多位预约客户的“哄抢”。在低价房大卖的情况下,5月南宁商品房销售均价还能保持环比仅下降0.07%,绝大部分“功劳”应该归功于这些每平方米超过7000元的高价盘。
与低价房和高价房的热卖相比,南宁大部分价格在4000多元/平方米的“中间派”楼盘却在5月遭遇了“滑铁卢”,销售业绩较淡,有的楼盘的销售量缩水了50%甚至更多,南宁楼市出现了“两头热”的情况。
房价上涨压制刚性需求
持续了3个月的“小阳春”为何会在5月份发生变化呢?记者通过调查,发现主要原因是由于第一季度已经将去年积压的刚性购房需求消化完毕,而新的需求则被日渐抬头的房价所压制,市场出现了“青黄不接”的局面。
今年年后市场成交量的暴涨,主要原因就是去年年底和今年年初国家出台了一系列刺激楼市发展的政策。记者在各大楼盘发现,最近两个月前去购房的购房者基本上是去年“积压”下来的刚性需求者。春节后,房价保持在一个较稳定的空间内,因此去年因市场不明朗而被过度抑制的刚性购房者纷纷出手,使楼市一时间“火热”起来。而经过两三个月的释放之后,前期急于购房结婚或入住的刚性需求者基本已经消化了,剩下的那部分不太急的购房者则选择了继续观望。
造成新的刚性需求者观望的原因,很大一部分在于今年楼市出现“小阳春“以后,不少开发商对市场过于乐观,开始酝酿新一轮的涨价。一时间包括南宁在内的全国各地的房价都出现了上涨,如南宁的中国—东盟商务区内的价格涨到了6000元/平方米以上,精装修住房甚至突破7000元/平方米;鲁班路北段的不少楼盘售价也涨到了6000元/平方米。虽然这些房子因为其高品质和良好的口碑也实现了热销,但数量毕竟太少,区区几个楼盘,百余套的销量根本无法扭转整体惨淡的楼市。
去年许多购房者观望的原因是希望房价出现下跌,结果房价才稳定了一段时间,现在又开始新一轮的上涨了,于是不少对住房需求不那么迫切的人进入了新一轮的观望,楼市成交量下降就在所难免了。前段时间,一批抗震等级不足或使用时间已超过25年的公房、单位房也将要拆除重建。一旦自己的房子要拆除重建,住在这些房子中的老业主就要思考“买房还是租房”了。市民王女士就属于这样的群体,她对自己说:“我家住的房子准备要拆除重建了,等到新房建成入住最少还要3年,我就考虑现在是租个房还是干脆买个房,等那边建好了再卖掉。但最近观察了一段时间发现,现在的房价偏高,还是租房比较划算。”由此看来,目前的房价确实是压制购房者出手的因素之一。
前面说到,高端客户是5月份南宁楼市的两大支柱之一,但高端人群的数量是有限的,一旦高端客户的需求被消化完毕,刚性需求购房者又因为房价未达到预期而持续观望,楼市必然再度进入低迷期。购房者范先生就对记者说:“本来国家的政策在一定程度上减轻了我们的购房压力,但现在房价好像又开始涨了,一来二去之下就等于是把政策减轻的负担又拿回来了,所以我觉得现在还不是买房的时候。”
另外,作为楼盘另一个重要组成部分的二手房,也出现了一定程度的涨价。南宁恒创地产的总经理王志明告诉记者,从4月份开始,不少业主的报价就开始有所上升,有的涨幅还不小。新房价格出现抬头趋势,二手房又开始涨价,两者共同作用,致使购房者走进了新的观望之中。
相关数据
北京:据亚豪机构统计数据显示,截至5月24日,北京期房商品住宅成交套数为10924套,成交面积约122万平方米,除去经济适用房、限价房等保障性住房,实际成交的期房商品住房为8999套,成交面积为106.1万平方米;同期,成交的现房商品住宅为2762套,成交面积为35.9万平方米,环比4月同期,期房商品住宅成交套数下降了7.5%,成交面积下降了4.7%,实际成交的期房商品住房成交套数下降了14.5%,成交面积下降了9.3%。和一手房成交量环比下滑的态势相同,北京二手住宅网签量环比也出现明显下滑。21世纪不动产的监测数据显示,截至5月24日,北京市二手房网签量为15996套,其中二手住宅网签量为15361套,环比4月同期分别下降9.8%和10.6%。
深圳:根据世联地产对深圳国土房管局相关数据的追踪统计,5月4日至10日,深圳一手房市场共成交2481套;然而到5月11日至17日,深圳一手房只成交了1890套,环比下降23.8%;5月18日至24日,只成交了1572套,环比下降16.8%。5月18日至24日,深圳一手房成交1572套、15.3万平方米,环比前周的1890套、17.7万平方米分别下降17%和14%,但13607元/平方米的成交均价环比前周的13225元/平方米上涨2.9%。
广州:统计显示,5月6日至12日,广州楼市总成交量为3747套;5月13日至19日全市签约量仅为2506套,减少了1241套。
武汉:端午节三天假期中,28日卖房238套,29日卖房245套,30日卖房192套。卖房675套,平均每天200多套,而平时每天销售300套以上。
