对于许多从业超过10年的房地产人士来说，近几年行业的跌宕起伏可谓惊心动魄。07年的疯涨让整个市场为之兴奋，而08年的急转直下又令人们应接不暇。进入2009年一季度，全国楼市成交量的持续攀升以及部分大城市“日光盘”现象的重现使得房地产市场再次深陷触底回暖的猜测之中。然而，在全球金融风暴以及宏观经济下行状况的影响下，楼市真的开始触底反弹了吗？
09楼市“假触底” 调整仍将继续
纵观近几年的中国楼市发展，在经历了自1998 年以来持续增长繁荣之后，2008年起全国房地产业正式步入调整期。由于全球经济衰退态势在2009年不会得到根本性改变，由此引发的对国内经济实质性负面影响也将持续甚至恶化，进而直接抑制房地产投资及消费需求和信心。因此，2009年房地产市场仍将处在一个行业大调整的重要时期。
虽然一季度楼市出现的成交量回暖使得人们对市场未来走势越发充满信心，有的甚至认为楼市调整已触底，准备迎接新的春天。然而，由于此次回暖行情出现的主要原因在于国家刺激商品房消费的政策、利率的下调以及房价下降刺激了前期观望需求的释放，因此并不代表楼市调整的结束。与此同时，尽管3月份各地行情普遍达到了一个阶段性的高峰，楼市信心恢复进入加速阶段，但置业者对价格仍较为敏感，观望预期尚未完全消散，一旦取消优惠或者一定幅度提价将再度打击他们的入市信心。另外，从土地市场的异常冷清可以看出，目前房地产开发公司依然面临较大的资金压力和库存压力。按现在的销售速度，即使是业绩表现良好的企业要消化库存平均也需要13个月左右。按照国际惯例，市场持续旺销至少半年以上大部分房企现金流才可能出现明显改善，因此当前楼市呈现的所谓“触底”只是阶段性的片面表现，行业本身仍面临深层次的调整。
首先，2009年房地产市场仍面临严重的供需失衡问题。供需失衡是造成市场混乱的根源，也是引起各种问题的导火索。年初中央政府公布筹集9000亿资金用于安居工程，200万套廉租房、400万套经济适用房及220万套给矿区、学校等地区的住房，总计620万套的这类住房对房地产市场的冲击力非常大，会导致房地产供过于求的趋势更严重。随着经济适用房、廉租房在两年左右时间集中进入居民住房消费，在解决一部分中低购房需求的同时也将对商品房市场产生较大冲击。因此，调整供需关系，让有钱的大胆消费，没钱的有能力消费将成为楼市未来发展道路上一项长期而艰巨的工作。与此同时，供过于求的情况形成之后，意味着产业整合将拉开大幕，虽然次贷危机逐步渗透实体经济对优势企业来说机遇刚刚开始，但弱势企业的苦难却没有结束，行业整合也将意味着房地产企业之间激烈竞争的到来。
其次，房价水平相对于买方市场的购买力而言仍有较大差距。过去十年间，我国房地产业飞速发展，在此过程中，绝大多数城市原居民以及新进入城市的先富阶层已经通过福利分房、市场购买等途径拥有了至少一套甚至于多套住房，而现有的存量房仍然是针对这部分最具有购买力的人群开发的，如果处理不好高房价引起的购房观望，存量房的消化将成为问题，因为对于其他的消费群体来说，困扰置业的最核心问题就是房价与他们可以承受的价格之间仍有巨大差距。另外，存量房问题处理不好将有可能重蹈1993年全国各地大量烂尾楼出现的局面，这对于政府税收、房地产商以及已购房又未交房人群来说，都是巨大的损失。
最后，房地产业景气度持续下跌会对未来的产业格局产生重大影响。眼前媒体狂炒的楼市回暖，只拿成交量和价格说事。而能够全面反映房地产形势的国房景气指数，却已持续下跌15个月，2月低至94.86，早已步入不景气区间。与此同时，代表开发商投资意愿的开工率和土地购置量仍在走低并出现了负增长。今年
1-2月，全国商品房当月新开工面积同比下降14.8%，全国房地产开发投资仅同比增长1%，比同期城镇固定资产投资增速低25个百分点。这些数据充分表明，房地产业整体仍处下行通道，这种情况下楼市所谓的反弹回暖无异于空中楼阁。
因此，楼市目前出现的所谓“触底反弹”之说只是片面之词，真正的市场仍然延续着结构性和周期性的调整，在这个过程中阶段性的市场反应不足以代表整个楼市的走势。另外，由于影响楼市未来发展的根源性问题得不到有效解决，这种深度调整还会持续很长一段时间。
“恢复性增长”是下半年楼市主旋律
当前楼市的回暖主要是刚性需求大量释放以及救市政策促成的，随着金融危机影响的持续，预计全国楼市在二季度将趋于平台式的调整阶段。不过，在国内宏观政策的带动以及人们购房需求的强势存在，下半年的楼市可能会出现恢复性的增长，但整个市场只会在不断的调整中向理性的可持续方向发展，以房价大涨为标志的楼市繁荣期将不会再来。
首先，宏观经济环境的逐步利好为下半年楼市的恢复性增长提供了基础。随着“保增长”成为2009年经济工作的首要目标，国家一系列利好政策措施会明显见效，只要立足扩大内需，改善企业和居民预期，激发人们创业创新热情，相信消费和投资活跃的局面将很快重现，经济增速下滑趋势将很快被遏止，2009年的中国经济将稳步攀升。
与此同时，在中央政府确定的“保增长”方针的指导下，2009年楼市将继续延续救市暖冬计划。“两会”上中央对房地产行业支柱作用的再次强调不仅说明宏观经济形势相当严峻，遇到的困难相当巨大，同时更说明中央对克服金融危机、战胜经济困难的决心和态度相当坚决。可以预见，08年颁布的各项救市政策的实际效果，将在09下半年进一步显现，加之政策调控在改善供给结构、鼓励住房信贷、搞活二手房市场等方面还有很大的操作空间，在国际金融环境逐渐趋于稳定，宽松的消费政策和居民收入水平不断提高以及扩大内需与股市复兴的带动下，房地产市场具备在2009下半年恢复性增长的宏观环境和可能性。
其次，行业信心的逐步恢复将促进下半年楼市恢复性增长。一个行业的信心恢复是整个行业发展的动力，对于房地产这个曾经遭遇寒流风暴的产业来说，支撑市场回暖的信心不仅包括购房信心更重要的在于宏观经济对它的重视以及开发企业的积极入市。
2008年11月，温家宝总理曾提出，房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家具用品等产业的发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。无疑在保增长的背景下，这种对房地产业在国民经济发展的重要作用的肯定，对于行业长期发展是好事。与此同时，两会的政府工作报告中房地产获得了更多的文字，更显眼的位置，更进入到具体的重大措施内容。在积极扩大国内需求特别是消费需求，增强内需对经济增长的拉动作用的部署中，房地产业与房地产消费放在第三的位置，位处居民消费、政府投资之后，这不仅明确了房地产未来发展的方向，更是提振行业信心的标志。
另外，一季度持续的市场热度让今春的房地产市场陡然升温，不少项目出现的热销场面、整体交易量的大幅度回升，市场面的积极反应给楼市供需双方大大鼓起勇气。虽然购房者对于后期走势仍会抱有一定程度的观望态度，但只要有符合需求的优质楼盘上市，他们就会抛开顾虑纷纷入市。而对于开发企业来说，房地产市场目前的态势是商品房成交量逐月有效放大，全国市场的前二、三十位大开发企业，都在较短时间内基本或超额实现了销售目标，回笼了大量资金；在多样化的促销手段重现市场的同时，商品住宅销售价格重新趋向坚挺已经不是遥不可及的事情。
加上银行信贷的宽松，开发企业资金链断裂的危机感会逐步消散；如果在未来三个月内政府既不出台暖市新政，也不出台打压措施的情况下，商品住宅市场价格下跌的可能性不大。
恢复性增长不代表反涨到来
值得注意的是，09下半年楼市可能出现的恢复性增长并不代表房价反涨时代的到来。对于正处于行业大调整重要时期的房地产业来说，恢复性增长是在多重因素作用下的结果，是此轮调整的阶段性表现。
从本质上讲，此次楼市调整是在三种力量演变下的结果。其一是房地产市场本身的调整。2005年开始针对房地产的调控不断加强，政策的叠加效应终于在2007年10月突然爆发，央行的房贷新政不过是促使其走向逆转的最后一根稻草。连续几年的高速上涨，以房价为核心的楼市本身也需要一个调整过程，但没有料到会有后来这么深。其二是宏观经济调整的拉动作用。2007年四季度，经济过热和通货膨胀仍被视为经济运行最大的敌人，并施以全面从紧的货币政策和最严厉的信贷政策。在几大天灾的影响下，我国经济急转直下，过热迅速被过冷的倾向取代，并于2008年10月、11月开始出现硬着陆的迹象。作为经济景气指数的房地产市场，无法独善其身。其三是国际金融危机影响的结果。我国房地产市场进入本次调整周期时，美国次贷危机也正在从房地产领域向其相关领域尤其是金融领域蔓延，金融危机的全面爆发，令严重依赖进口的中国经济越来越明显地感受到了它的影响。这种影响成为中国楼市不可能很快走出调整的心理背景。
可以说，09下半年楼市的走势正是在这三种力量的博弈中挣扎前行。08后半年，当三股力量同时下行的时候，房地产进入了行业最低迷的阶段。而在09年一季度，楼市调整与宏观经济调整在谷底重合后房地产呈现了刚性需求集中释放、成交量增长等回暖迹象，但由于国际环境以及宏观经济恢复未启动的影响，房价走势并没有明显好转。预计09下半年，伴随政府投资的效应的逐步显现，经济增幅从底部缓慢上升，我国经济实现8%以上增长是完全可能的。而作为经济景气的敏感反应器，在国际环境不出现进一步恶化的同时，房地产市场将率先结束继续下滑的趋势，不论房价还是成交量都将迎来理性的恢复性增长。
