市场经济,又称为“契约经济”、“合同经济”。人们每天的衣、食、住、行都与“合同”密切相关。特别是一些重大消费行为,如家庭投入最大的商品房买卖,更应增强合同意识,以便依法维护自身权益。
3月5日,沈阳市工商局经济合同监管专家“以案说法”,提示了商品房买卖合同中的损害消费者利益的一些“陷阱”。
[案例一]合同示范文本“填空处”自拟条款
大连某企业在沈的房地产开发公司,销售铁西区一楼盘时,在商品房买卖合同示范文本中,擅自单方增添拟定条款规定“该商品房所在楼宇的屋面使用权,外墙面使用权均属出卖方”。
[专家点评]该条款触犯了《合同法》中有关“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”之规定。《物权法》中也有“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”等规定。开发商拟定的该条款排除了消费者对房屋公用部位的权利,应属违法、无效条款。
[案例二]“指定选项”剥夺消费者权利
沈阳某房地产开发公司售楼时,在商品房买卖合同中自行规定“协商不成的,按下述方式解决:依法向人民法院起诉”。开发商拟定的该条款排除了消费者选择合同争议救济途径的权利,属单方事先擅自规定侵犯对方权益的“霸王条款”。
[专家点评]该条款违反了《合同法》中“当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的,可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的,可以向人民法院起诉”之规定,明显排除了消费者选择申请仲裁的权利。
[案例三]未取得预售许可证却“不退定金”
沈阳某房地产开发公司,在未取得商品房预售许可证的情况下,与消费者签订《商品房定购单》,并规定“如买受方未按期交付应付房款,超过3日者,出卖方有权自行处理买受方所定购的住宅,定金不予返还”。消费者认为不妥,向工商部门举报,开发商此举被责令改正。
[专家点评]该条款违反了《民法通则》中的“禁止任何组织侵占、扣押、没收公民的合法财产”规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中也明确:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效”。
[案例四]在《商品房预定书》中设置“霸王条款”
沈阳某投资发展有限公司在开发建设一楼盘的《商品房预定书》中,自行规定“本公司拥有最终解释权”。这是典型常见的自顾一方利益的“霸王条款”。
[专家点评]该条款违反了《合同法》中“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。”之规定。本条中“不利解释规则”是对开发商的限制,属于强制性规定,开发商没有最终解释权。
