关于房价的未来走势，是每一个地产商都避不开的话题，尤其是春节后的“小阳春”之象，令房价走势再度成为热辩话题。
中国经济的复苏有赖于房地产，而僵局的打破则需房价的理性回归；还有习惯了依赖高房价、高地价的地方政府与行业，降价与僵持，构成一副绝妙的众生相。
这是一个微妙的两难格局，源自美国的这场危机正将所有人推向复杂的利益博弈之中，刺激消费、保增长又不得不再次抓起房地产这根救命稻草。2009年，房价走向何方？“小阳春”真的意味着楼市春天吗？看不懂的房地产走势背后，房地产专家、开发商、消费者及利益相关方分别有着自己的判断。
多方因素成就“小阳春”难阻房价下跌预期
一年之际在于春，而正处于金融危机寒流漩涡之中的房地产商，也正欲利用这个大好季节为自己赢个好彩头。
进入2009年春天，郑州已举办了不下三次声势浩大的房展会，似乎让人看到了楼市回暖的迹象。但是记者从现场了解到，尽管房地产商使尽浑身解数，但还是咨询的人多，实际订单的人少——“只开花不结果”情况居多。
“小阳春”真相
记者在3月底举办的一次郑州房展会上了解到，虽然各家房地产商在促销宣传上重在价格上造势，但总价款仍未像消费者预想的下降。郑州市三环以内的楼盘，每平方米均价仍在4000元以上，并未有真实意义上的降价。
但是纵观全国主要房地产市场，又似乎让人看到了一些回暖气息。
来自北京房产市场的数据是，1月份新房交易套数达到了10511套。2月份，这一数据达到了19366套，环比1月份增长84.2%。3月份，北京新房交易数据达到了高峰值，为36774套，环比增长82%，同比增长94%，连续三个月出现交易量逐月快速增长的趋势。
同样，深圳的1~3月新房交易量也呈现逐月上升趋势。1月份为4448套，2月份为5429套，3月份为8504套。今年一季度，深圳商品房共成交168.76万平方米，同比去年增加了239.42%。
出现这种现象，一方面原因是各级政府救市的结果，但更重要的则是部分自住性购房需求的释放。除上述原因外，上述数据的真实性也值得怀疑。
建设部房地产政策研究中心副主任王珏林也认为，这两个月出现的市场回暖并不能代表整体市场走向，这是因为国家宏观调控政策产生了一定效果，加上去年较长一个时期的部分需求被释放，但这可能是短暂的。
针对这种成交量上升的现象，业内人士分析认为，这很大程度上可以称为反弹，很难说是市场反转的信号。
从目前全国房地产的库存量来看，形势仍不容乐观，这也成为目前“小阳春”不和谐的音符。
据了解，目前全国房地产库存量高达2.5亿平方米。这意味着全国每年房屋销量的1/3房屋处于库存状态，而这种高库存状态也使开发商将主要精力放在库存消化上，对开发投资和再拿地的积极性都很低。
而据国泰君安日前给上海政协递交的《上海房地产趋势分析》上显示，上海2009年可售楼盘为165个，共计2237万平方米。到2009年年底，上海有4288万平方米库存商品房待消化，按照2008年月均130万平方米的消化速度，上海一个城市的库存量消化就需要33个月。
据北京社科院统计，现在北京市住房闲置约1044.1万平方米，闲置率达34.04%，预计明年房价将真正下跌。
华远地产董事长任志强表示，目前仍不有少房地产企业在减少开工量，没有看到企业信心复苏的信号。
专家判断，如果房价没有降至消费者的实际购买力范围之内，真正意义上的购买力将不会出现，而小阳春式的回暖将很难得到持续。
救市“策”
作为拉动内需的支柱性产业，房地产业“落选”国家的十大行业振兴规划，从这方面也可以看出，中央政府对目前房地产市场的谨慎与重视。但这并没有阻止地方政府与一些业界专家对当地楼市开展各种救市措施的积极性。
中国房地产行业协会也曾上书国务院要求调整政策，建议将楼市调控主调由此前的“严厉”调控政策，改为“适度控制”，具体政策包括允许地方政府自行救市、降低房地产交易有关税率、加强房地产预警系统功能等。
据不完全统计，在经济危机寒流影响下，全国已有17个地方政府纷纷以减税、推行货币补贴及降低准入门槛等一系列积极的利好政策，以期市场重回健康的轨道。广州、深圳虽没有正式出台文件，但在土地供应规模、限价房上市等方面明显加强了政府调控力度。
郑州市政府于去年年底发布了旨在推动房地产市场回暖的17条措施，从土地、住房结构、个人购房税费、公积金贷款等方面，给予地产开发和房屋买卖优惠政策。
而河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京在一次座谈会上曾这样表示，房地产是国家机器的主要发动机，国家肯定不会让发动机出现问题，所以会采取一系列措施保证房地产市场健康发展，保证经济健康发展。
而房地产商自身同时也在积极开展自救。南京有些房产开发商甚至打出了“3年无条件退房”的另类促销旗号。
而北京也有八成楼盘在打折促销，折扣力度也进一步加强，从去年的9.9折、9.8折逐渐变成直接降价。
难掩下跌
房价到底了吗？至少现在看来还没有明确答案。但不可否认的是，房价仍是消费主导因素。
“预计自住型需求还将持续1~2个月，楼市真正的分水岭会在6月份前后出现。”易居中国房地产研究院发展研究所副所长杨红旭日前表示，届时，如果楼市需求不能从自住型需求向改善型和投资型需求接续，则下半年楼市可能会重新低迷。
而房地产市场能否真正回暖，关键还是要看房价究竟还有多少水分可挤，还有多少探底空间。
王珏林也指出，目前北京、上海、东部沿海等城市房价还是过高，在现在的大经济环境下，房价还将下降。中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海甚至预测，未来2~3年内，我国城市房价将回落40%~50%。
“如果考虑到2008年的未完成项目以及2009年的新开工项目，可以认定我国城镇住房目前面临严重的过剩局面。这需要很长的时间去消化，再加上目前经济增长的预期下降，将导致土地价格下降，所以房价还有继续下降的空间。”曹建海认为，加上经济增长形势不支持房价上涨，居民收入水平和收入增长也不支持房价上涨，谷底可能存在于两年之后。
看来，在金融危机之下，如果房地产商再抱着原来的“暴利心理”不放，那吃不饱甚至饿死的首先是自己。而眼下，房地产商如何降低利润空间，自己先求得生存不仅仅是考验房地商智慧的问题，更重要的是，这才是房地产长期稳定健康发展的根本。
专家意见
关键词：看跌
著名房地产评论家牛刀：中国房价无法止跌
目前中国经济面临通缩压力，在通缩的预期下中国房价无法止跌，只是平缓下跌还是大幅下跌的问题。他就2009年伊始的万科上海房价促销现象进行了分析，并断言万科的降价将引领2009年新一轮的降价潮。2009年房价的下跌不会影响GDP保8%的目标。一线城市房价在2009年10月份之前降幅或达15%，被“炒过”的二线城市房价将大降，从今年的情况来看，不仅仅是长沙、武汉、重庆，其实包括成都、合肥、南京、大连这些都经过投资资本炒作的城市的下降幅度都会比较大。三线城市房价补涨，2010年以后才会开始调整。
国务院办公厅下发关于促进房地产市场健康发展的若干意见，这是对中国楼市降价销售的一道命令，是符合市场实际情况的，唯有大规模降价销售，才有可能挽救中国楼市，振兴中国经济。
中国社科院金融研究所金融发展室专家易宪容：2009年房价理性回归
虽然2009年，中央政府已经为房地产市场作了基本定调，就是中国的房地产市场是一个居民住房消费市场，房地产市场的发展就是以改善全体人民基本居住条件为目的的。因此，未来房地产市场的发展，它的支柱性是与它的消费性、与全体居民住房条件的改善联系在一起的，如果绝大多数人的住房条件都十分不好，或房地产成为少数人炒作获利的工具，那么房地产业的支柱性自然丧失。
2009年的房地产市场将出现全面理性调整，将出现全面的房价理性回归，或者说房地产市场必然会由投资为主导的市场向消费为主导的市场转变。但是，由于房地产是不动产，全国的房地产市场是一个个分割的市场，因此，2009年全国房价的调整或理性回归，肯定会表现为较大差异性。早期房价上涨快、上涨面广泛的地方，2009年调整的幅度与范围就会大；而早期上涨较小、上涨幅度不大的地方，调整的幅度会小一些。但是，大家必须注意，房地产市场由投资为主导向消费为主导的市场转变是谁也改变不了的。
国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲：房地产行业复苏言之过早
有关统计数据显示：今年1到2月，全国商品住房销售面积上涨1.1%，销售额上涨13.1%。这是由多重原因所导致的，包括一揽子刺激政策的效果显现——特别是相关交易税费的减免、改善型住房政策放宽等，以及开发商降价促销刺激刚性交易量回升等等。但是，全球金融危机的影响还在继续，国内经济形势处在下行通道，房地产开发投资情况仍不乐观、去库存化及资金链维持任务艰巨等问题短时间内不可能得到全面改观；因此，2009年，房地产市场将继续在回调期徘徊。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭：2009年可能是最不景气、最寒冷的一年
现在房地产市场的热度只不过是冬天里的一缕暖阳，行业和市场的发展还没有告别冬天。宏观经济不到底，房地产市场也很难到底。
目前，房地产市场确实有反弹的迹象，但是最重要的问题是房地产行业能不能离开冬天进入春天、成交量的回升能不能持续。我个人认为，2009年房地产市场还是会呈现底部震荡的格局，价格还是要往下走的，虽然三四月份买房子的人增多了，但是如果因此房价而开始抬头，这对房地产市场的健康是非常有害的，最后又将导致成交量的萎靡，进而形成恶性循环。
我认为，房地产行业真正转暖至少要在明年。2009年极有可能是改革开放30年来，中国房地产开发业发展史上最不景气、最寒冷的一年。今年不会比去年好，想达到2007年的平均水平，时机还未到。
摩根大通大中华区首席经济学家龚方雄：警惕出现价量齐跌的风险
目前中国房地产库存全球最高，未来房地产市场价格会继续下跌，必须警惕出现价量齐跌的风险。
近期内地房地产有回暖的迹象，但由于房地产市场库存太大，开发商要面对现实，降价求售。供求关系决定了中国的房地产价格不可能涨起来，也不可能被政府托起来。
按照现在的成交量，中国房地产市场的库存规模需要24个月才能消化，目前成交量回暖是房地产价格回落的结果。但如果房地产商不断降价，会不会造成通缩预期？如果房地产再次走软，对经济发展的影响会非常大。
全国工商联房地产商会会长聂梅生：房价目前仍在探底过程中
聂梅生认为，房地产交易量的回暖并不代表价格的回升，房价目前仍在探底过程中。
“房地产走势应该从两个方面来看，一个是量，一个是价，从交易量来说，显然现在已经全线的、全国性的、从一线城市到二线城市全线回暖。但从价格来讲不一定，因为去年环比价格大概连续有七八个月一直在下降，到最近环比开始有所回升，但回升幅度并不大。”
北京科技大学经济管理学院教授、博士生导师赵晓：经济没见底 房价别硬降
从去年年底抛出“买房就是爱国”到眼下“买房就是救国”，赵晓一度被网民谴责为地产商代言人。他解释说，“危机下，房地产市场不能砸。至少眼下，国民经济约等于房地产，约等于民生。”
赵晓说，房价不能“硬降”，从去年开始税费下降了，按揭的利率降了。可以给大家提供更低的购房成本，这是很好的政策。
但赵晓也提醒，房地产市场要防范“挤出效应”。今年政府拿出大量的钱做保障房，这有两种可能性，一种是来救场，就是开发商房子没有卖出去，政府收过来，变成保障房，也有一种是砸场的。如上世纪90年代香港推出85000套保障房计划。计划推出后，香港楼市暴跌60%，楼市崩盘导致香港经济崩盘。
建设部政策研究中心主任陈淮：未来房价上涨并不现实
重置成本的下降让房价回升失去了市场触动的基础，未来房价上涨并不现实。
所谓的重置成本，指的是现在重新购置同样资产或重新制造同样产品所需的全部成本。
房价高昂很大程度上的原因是当时土地价格上涨之后导致重置成本的上升，这种土地价格上涨后的钱并装不到开发商的口袋里，因为开发商还要按照已经上涨的土地价格补充自己的要素消耗。
因此，房子生产过程中的钢材、水泥、土地价格、企业再生产的成本才是房子的真实成本，而库存购入的原材料的成本并不是开发商的真实成本。
我们现在的重置成本处于一个下行的通道当中，这注定我们房价上涨没有这个客观的基础。
事实上，我们的房地产市场单边暴涨和单边暴跌的现象都不会再出现了，不断小幅波动的行情将会成为常态，对于未来的房价，我更趋于这样的一个判断。
国务院发展研究中心产业经济研究部研究室主任杨建龙：房地产业今年下半年将见底回升
杨建龙表示，房地产业今年下半年将见底回升，并带领中国经济于2010年走向复苏之路。
短期趋势决定周期节奏，2007年第四季度开始的国民经济周期性下行是经济内在调整的必然结果，两年的周期性调整是必然的。而外围突发因素加大了调整的幅度和速度，但不是主导因素。
近期楼市交易量的回暖，预示着作为先导行业的房地产行业(电力、钢铁是相对滞后行业)将于2009年下半年见底回升，而3到6个月后，地产价格也将筑底回升，并带领中国经济在2010年走向复苏。预计2010年和8.5%的GDP增速是此轮国民经济周期调整的“底部”。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰：2009年下半年将会出现返春回暖
市场信心的进一步恢复有利于房地产市场的回暖。种种迹象表明：在政府出手救市、开发商主动降价、老百姓憋了一年的实际需求这三方力量叠加下，楼市已出现触底迹象。尽管这种迹象犹如在飞机上俯视地面的灯火，但这种依稀可见确实是用一年的辛苦积攒下来的，是信心的提振与恢复，难能可贵。
任何调控政策的效果显现虽然都有明显的滞后期，但中央政府出台的系列促进房地产市场健康发展的政策措施将对整个房地产行业产生深远影响，随着各地方政府细则的出台，相信会对市场的繁荣与稳定有较大的推动作用。
中国的宏观经济和房地产业从中长期来说是看好的，当前的下降应该看作是一种调整和理性的回归。加之随着国际金融环境逐渐趋于稳定，市场信心的逐步增强，宽松的消费政策和居民收入水平不断提高，扩大内需与股市复兴等都将促使楼市回暖。陈云峰说，乐观估计，房地产市场在2009年下半年将会出现返春回暖。
