楼盘开盘前、销售中，都会向外界发布均价，以此标出楼盘的整体价值。不少购房者以为，均价是开发商取楼盘最高价与最低价的平均值，事实并非如此。楼盘制定均价背后，藏有不少玄机
1、种种均价让人看不懂
“楼盘面市，均价××××元。”不少购房者注意到，楼盘在销售前，大多数会发布一个销售均价。但是，南宁部分购房者反映，以此均价衡量购房价格，会发生较大偏差。
南宁市民唐先生看中了一楼盘的房子，该楼盘对外宣称，楼盘均价是4088元/平方米。唐先生认为，均价是全部售价的平均值，应当有不少房子售价低于4088元/平方米。他打算购买低于均价的房子。
楼盘有18层高，来到售楼部唐先生只问9楼以下的房子，售楼人员的报价却让他大吃一惊。除了一楼、二楼和三楼的房子低于均价外，其余楼层的房子售价均高于或等于均价。“楼盘的平均价是怎么算出来的，这岂不是忽悠人。”唐先生对此颇为不满。售楼人员的解释是，他们只负责按既定价格卖房子，不知道均价的制定过程。
浏览南宁一些楼盘的广告，记者发现，有的楼盘广告中宣传的均价，旁边还尾随着一个不起眼的“起”字。均价是多少就是多少，怎么竟是“××××元起”？打电话到售楼部咨询，售楼人员回答，这是包含了不同户型的楼盘均价。小户型的均价高些，大户型的均价低些，为了方便市场推广，就对外笼统称“××××元起”。
一位购房者则向本报反映，他打算购买一楼盘的房子，最近几个月来，楼盘广告中宣称的均价变了两次，但是楼盘很多房子的售价却没变。他说：“楼盘均价没有随同房子售价一起变动，这样的均价让人费解。”
2、先有价格还是先有均价
不少市民认为，楼盘的均价应当是总体售价的平均值。如楼盘有100套房子，即把售价全部加起来除100，就得出房子均价。果真如此吗？记者走访业内人士，却得到了否定的回答。
“均价并不是平均数，很多开发商是先定出均价，才制定售价的。”广西某房地产代理销售公司副经理林先生的解释，让人颇感意外。据介绍，开发商在决定楼盘的售价前，要综合考虑成本、市场销售等因素，并结合周边竞争对手的价格，才定出楼盘均价。然后，以此均价为基准，对不同楼层、不同朝向的房子价格进行上下浮动。所以，是先有均价，后有具体售价。
部分业内人士介绍，在有的开发商看来，均价是他们的最低承受价，低过这个价格，就表明楼盘无利可图。这个道理如同菜贩在卖菜前，心里都会盘算这批菜要以多少钱出售，把握了总原则，销售中就可适当上下浮动。或者可以说，均价是开发商的心理底价。
有的楼盘，是按均价来制定全部房子的售价；有些楼盘则是根据房子面市的先后时间来制定房子的售价。这样，同一个楼盘，可能由于房子面市的先后不同、户型的不同，均价也不同。
一位业内人士直言，南宁有些楼盘并不是整栋楼所有楼层全部同时开盘。当购房者被均价吸引前来购买，看到实际售价比均价高许多时，楼盘会说低售价的房子已卖。购房者无法知道楼盘的整体情况，这就被开发商忽悠了。
3、均价制定要看预约量
“在一定程度上，楼盘均价可以看出开发商的开发心态。”南宁某房地产公司策划部经理江先生告诉记者。
据介绍，现在南宁不少楼盘实行不同户型不同均价。在以前市场销售较旺的时候，大户型房子的均价一般要比小户型房子高。现在购房者观望增多，为了促进销售，小户型的房子均价就比大户型房子高。
开发商是如何敲定楼盘均价，来制定具体售价的？这是楼盘核心机密，外人很难获悉。不过，均价的制定在很大程度上，要看楼盘购房者的预约量，用行话来说就是要看“吸筹”情况。
从事房地产开发工作近10年的许先生介绍，“吸筹”是楼盘定价中十分关键的环节。以前香港等地，楼盘在销售前要购房者预约认购，并持楼盘发出的筹码签约。现在虽基本不用筹码，但“吸筹”已成为行业用语。楼盘“吸筹”多，表明购房者踊跃，楼盘受欢迎。如果“吸筹”不多，有的楼盘会推迟开盘时间，以确保购房预约人数。南宁一些楼盘，曾举办系列活动，“吸筹”两个多月才开盘。
“吸筹”只是楼盘定价的第一步。在购房预约中，市民都关心房子的售价，售楼人员往往答复均价会在××××元~××××元之间。当中的浮动空间，就是楼盘测试购房者对价格的承受力。如果购房者对此均价接受，就表明楼盘的最低价得到认可。前来预约的购房者多了，开盘时价格就可适当提升。这样，通过模糊的均价就可达到投石问路的目的。为了提高测算的准确性，一些楼盘会提高预约金额，以筛选潜在的客户。
4、出现高均价低售价
购房者认识、看待一个楼盘，往往是以其宣称的均价来判断。楼盘均价高，说明该楼盘售价高。时下，南宁房地产市场形势转变，有的楼盘虽然标的是高均价，实际售价却低得多。
购房者高先生想买房子，一位从事售楼的朋友介绍他购买凤岭某楼盘。知道楼盘的均价是5000多元/平方米，他接连摆手。朋友说，尽管楼盘标的均价高，实际上有不少不错的房子价格远低于均价。最后，高先生以4200多元/平方米的价格，购买了一套性价比不错的房子。
开发商梁先生告诉记者，楼盘发布均价，价格高开发商有面子，但会吓走一些客户。所以，有的楼盘就采取灵活措施，均价标出高价，实际销售价大幅让利。为了吸引更多的购房者，部分楼盘就在广告中，既标出高均价，又标出较低的起售价。
有的楼盘，今年开盘价一平方米比去年开盘价低近千元。为了避免购房者以去年的均价与今年的均价形成对比，这些楼盘就采取不标均价的方式来推广、销售。他们往往会以起售价、“惊喜团购价”的方式标价，来引起购房者关注。
一些市民认为，一些楼盘的起售价、均价，都不能准确地传递出楼盘售价信息，在很大程度上只是楼盘摆弄的一个噱头。购房者不要受此干扰，要以实际成交价来衡量房子的性价比。
