闲置房屋75%以上 应征闲置税
“上海汤臣一品开盘，每平方米11万多，可3年来只卖了几套，这是典型的商品房闲置。”全国政协委员、建设部房地产估价与房地产经济专家委员会委员、山东大学房地产经济研究所所长郭松海(郭松海博客,郭松海新闻,郭松海说吧)就商品房空置问题在此次全国两会提案建议，认为应针对商品房大量空置问题，向开发商以及多套闲置房屋拥有者征收不动产闲置税。
今年两会，郭松海连续提交多份有关房地产市场的提案建议。昨日，在他接受记者专访时强调，房地产市场要趋于健康发展，必须把保障性住房抓好。
【观点】
■如果开发商竣工验收后的商品房，有超过75%属于空置状态，在空置一段合理时间如一年或二年后，应被认定为闲置房屋。
■开征不动产闲置税的措施，打破部分开发商捂盘惜售、待价而沽的梦想，增加市场的有效供给。
■对拥有多处房产而又闲置的户主，开征不动产闲置税，可以抑制其过度投资需求。
■我不认为征收不动产闲置税会让房地产市场疲软，这是一种规范房地产市场的手段。
征收闲置税 用于保障性住房
郭松海说，据国家统计局公布，截至2008年12月底，全国商品房空置面积1.64亿平方米，其中，空置商品住宅9069万平方米。如按2007年全国商品房均价估算，商品房占压资金约6000亿元。在他看来，存在一定房屋空置率是很正常的，但如果由于某市场主体行为哄抬房价，导致房地产空置率增加过快，那将可能给房地产市场乃至对经济运行带来严重问题。比如上海“汤臣一品”挂牌均价为每平方米11万至12万元，开盘3年多仅租售出几套。该项目房价居高不下的示范效应，带动了周边楼盘价格，并随其滞销，在一定程度上也导致整个上海房市逐步走入滞销。
郭松海说，一边是上亿平方米的房屋空置，一边是需要房屋的居民居住困难。政府应该主动地运用税收杠杆，采取开征不动产闲置税的措施，打破部分开发商捂盘惜售、待价而沽的梦想，以增加市场的有效供给。另一方面，对拥有多处房产而又闲置的户主，开征不动产闲置税，可以抑制其过度投资需求。另外，闲置税可以增加当地政府的财政收入，能够在一定程度上改变地方政府的短期性的批租土地行为，增加政府行为的长期性和理性因素。
哪些房屋应被认定为闲置房屋？郭松海认为，如果开发商竣工验收后的商品房，有超过75%属于空置状态，在空置一段合理时间如一年或二年后，应被认定为闲置房屋。
“我不认为征收不动产闲置税会让房地产市场疲软，这是一种规范房地产市场的手段。”郭松海说，政府在征收闲置税后，可以将这部分财政收入用于经济适用房以及廉租房等的建设中。
针对“月光族”推出经济租赁房
郭松海分析，由于目前金融危机的影响仍在继续，因此未来的房价带有很强的不确定性。此前，北京、上海市长相继表态，认为北京、上海的房价确实过高，上海的经济适用房已陆续推出，北京也推出限价房、廉租房等政策。因此现在看来，在北京、上海等大城市，房价在一段时间内仍有继续下降的趋势。
廉租房、经济适用房，主要针对城市低收入家庭，可对那些刚刚毕业、收入相对较低的“月光族”来说，他们无法享受这些优惠。郭松海因此建议，支持开发企业将普通商品住房改售为租，对其租金收入免征营业税、房产税。鼓励政府采购小户型商品住房作为经济租赁住房，租给属于“月光族”、“漂流族”的大中专毕业生，帮助他们解决住房困难。
发展房地产信托投资基金
“目前国内房地产投资融资的渠道还是太狭窄，因此必须拓宽房地产的融资渠道。”郭松海为此开出的药方是，进一步发展房地产信托投资基金。郭松海说，信托资金可以用于收购和持有经济型租赁住房、廉租房，以解决当前保障性住房开发融资难的问题，进而推动住房金融市场发展，提高资源的配置效率。信托资金应辅以部分经营性的公建项目，以平衡租金收入，实现受益人的预期收益。
建立房地产社会监督机构
郭松海看来，房地产市场要阳光透明，必须要改革现行房地产市场的监管运作体制，把专业执法检查与社会监督有机地结合起来，在行政执法检查、人大的执法检查等之外，建立一个房地产社会监督机构。此外，要探索建立民间各阶层人员组成的评议会，对房地产相关问题进行集体审议，通过发表意见或建议，参与监督评议等工作。
