12月17日,国务院部署“促进房地产市场健康发展的政策措施”,其中对二手房市场影响最大的,当属住房转让环节营业税的调整:2~5年内转让的住房,营业税从5.5%降低到0,而两年内转让的住房由全额征收营业税调整为按照转让差价征收营业税。业内人士认为,此政策对二手房市场是重大利好,将大大刺激二手房成交。然而政策从出台到落实需要一定时间,预计年底二手房市场将陷入短暂的观望之中。
新政可能直接刺激成交
“房子将更好卖,日子也会更好过”,不少受访的业内人士都表达了这一观点。合富置业业务总监刘喜介绍,从现在情况来看,市面的二手房有半数以上未满5年,其中房龄在2~5年之间的占房源总量的4成左右,目前这部分房产在交易时一直都需要缴纳总价5.5%的营业税。而南宁多数二手房交易都采取业主实收的方式,实际上这总价5.5%的税收相当于直接加在了购房者身上。
旺角地产总经理高瑜则表示,政策的出台相当于给2年以上5年以下的二手房降了5.5%房价。以一套总价为40万元的二手房为例,购房者可以少出2.2万元,这是很大的优惠。她同时表示,现在的买家对价格十分敏感,而不少二手房源价格一直处于高位,买卖双方对房产期望的差价一般在10%,现在减少了5.5%,成交将变得更容易。
高瑜认为,关于“两年内转让的住房按转让差价征收营业税”的规定则让买卖双方受益更广。她说:“从总价的5.5%调整到差额的5.5%,交易算下来省了好几万元,这可是一笔大数目。”高瑜认为,政策实施后所有房龄未满5年的二手房都会受益,范围之广、幅度之大是近几年未见,这对于促进二手房流通大有裨益。
11月份国家曾出台措施,针对指定人群购房减免印花税、契税和个人所得税。然而此措施被业界普遍看成是政策“毛毛雨”,不少业内人士表示房价下降到合理空间、减免营业税才是关键。如今营业税松绑,也让人对未来二手房市场更加看好。新政对于目前有些一潭死水的二手房市场拉动作用比较明显。税费的降低,使得青年群体在二手房尤其是中小户型的二手房购买上,有了更多的选择。
二手房买卖双方意向增多
记者调查发现,对于新的营业税政策,多数购房者表示欢迎,一些初次置业者更是表现踊跃。从部分中介反馈的情况来看,新政出台后前来咨询的买家也比以前多了许多。“不少客户在得知营业税调整后均表示十分欢迎,购房者的购买意向明显增强。”高瑜介绍说,南宁目前房龄在2~5年间的普通商品房主要集中在青秀的埌东、埌西、凤岭和仙葫,江南的星光大道和白沙大道沿线,以及西乡塘的北湖路、大学路沿线。预计未来这些区域的交易量会有明显提升。
二手房的卖家对营业税调整同样欣喜。投资客许先生手头就有七八套住房,他一直想把其中的几套卖掉缓解资金压力,但之前过程并不顺利。徐先生说:“我手头的房子都是高档社区的毛坯房,遇到好几个有意向的买家,最终都是在税费这一环节谈不拢而没有卖出。现在政府调整交易税费中比重最大的营业税,对我们来说无疑是好事。”
亮嘉房产总经理梁锋认为,此次营业税的调整会刺激业主大量放盘。她说:“因为营业税这条政策限制,手头有房子但房龄未满5年的业主,不少都会考虑先以租代售。现在有利好政策刺激,愿意把房子拿来卖的业主会更多,这对购房者和市场来说是个好事情。”
不管怎么说,营业税的调整使得二手房交易一下子省去了好几万元的税费,最终受益的还是买卖双方。就此恒创地产营运总监李择世预测,目前埌东、凤岭等区域一二手房价格倒挂的现象将会有所缓解,二手房市场将更理性、更合理。高瑜也认为,营业税调整后,二手房的价格优势会更明显。从这个角度来讲,一手房的销售压力将增大。
政策落地前市场会现短暂低迷
虽然业内对此次国家出台的营业税调整新政普遍看好,但与喜悦相随的还有担忧。信则立房产总经理黄兵说,大家最关注的,还是政策何时能落实到南宁本地。“上次针对首次购房者减免契税的政策,从国家发布到真正在南宁落实用了一个多月的时间。目前国家政策已出,但南宁市场的细节还没确定,这样会导致政策落实前市场出现真空,成交量可能出现不增反减的短期行为。”
记者走访市场后也发现,尽管购房者的购房意向增强,但大多数购房者普遍希望在政策落实后才出手。12月19日,记者在南宁市房产交易大厅遇到正在找房的范先生,他向记者表示,看房只为了解市场行情,政策没落实之前他不会出手。而另一位购房者孔女士有意向在江南买套大房子改善居住环境,听记者介绍营业税调整的消息后,她当即表示会考虑推迟购房时间,等待搭上营业税减免的“头班车”。“我打算买40万元左右的三房,算下来能省两万多元,政府派送那么大的红包给我们,能收肯定要收下了。”
有业内人士猜测,因为此番政策是国务院总理温家宝亲自“发话”,政策可能会更快落到实处,最早有望从2009年1月1日起在南宁实施。正因如此,各家中介已经开始积极备战,准备乘利好政策的东风,在2009年1月1~3日举行的南宁第二届二手房交易展示会上大展身手。
[算账]
假设青秀区一套120平方米的三房,原购入价格为4000元/平方米,总价48万元;现出售价格为5500元/平方米,总价66万元。新旧政策下所需缴纳营业税对比如下:
房龄在两年内
现行政策 新政策
征收比例 总价的5.5% 差额的5.5%
具体金额 66万元×5.5%=3.74万元 (66万元-48万元)×5.5%=0.99万元
前后对比可省下2.75万元
房龄在2~5年间
现行政策 新政策
征收比例 总价的5.5% 免征收
具体金额 66万元×5.5%=3.74万元 0元
前后对比可省下3.74万元
房龄在5年以上
征收比例 免征收 免征收
具体金额 0元 0元
前后对比没有变化