近期国家采取的扩大内需政策，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。17日，国务院常务会议又宣布多项刺激房地产行业的措施，给寒冬中的房地产开发企业再次带来些许暖意。
但政策作为外力，很难根本改变房地产市场的弱势格局。真正决定市场方向的依然是市场自身基本面要素。
除非2009年经济异常糟糕，目前政府救房市的组合拳已进入尾声，活跃市场的责任已经转移到开发商一边。此次会议比较明确指出，开发商不要对"救市"抱有不必要的幻想，通过降价提升成交量，才是顺应市场健康发展的明智之举，不自救将有被同行兼并的风险。
1 二套房政策难松绑，房地产企业要自救
政策：对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
点评：事实上，此条关于二套房的规定几乎是2007年12月5日《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》中的原文，二套房贷政策并未松绑。
政府对第二套房的重复同一界定，再次表明中央对房地产泡沫依然抱有戒心。记者认为，这是中央对各地暗自操作的二套房放松对策的明确否认，即便是各地暗松政策，从效果上来看也并没有使得市场成交量快速回升，更多的只是短期的刺激作用。中央政府层面对出台直接刺激需求政策的态度仍然谨慎，更多是抱有走一步看一步的心态。房地产企业该抓紧自救了。
2 赶紧把库存房子卖出去
政策：引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。
点评：根据宏源证券国内12个主要大中城市进行的库存压力测试，北京、上海、深圳等房地产公司业务布局的重点区域，在不考虑2009年销售量比2008年有增长的情况下，多余库存均有望在2009年底消化。
如果真如测算的那样，一年时间消化所有库存，那么2009年势必会爆发一场各大开发商的八仙过海、各显神通的促销战。近日记者收到多条广州市区降低销售楼盘的信息或许是这场大战将要开演的一个信号。
3 保障房可助消化商品房库存
政策：加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。
点评：政府重申加大力度建设保障房，既显示通过投资保增长的意图，又表明政府将延续2007年既定的保障房和商品房两条腿走路的方针政策，中央政府并不希望保障性住房明显冲击商品房市场。长期看，保障性住房将保证房地产行业长期稳定发展，防止市场大起大落;短期看，它甚至会一定程度帮助消化商品房的库存量，利于短期稳定。事实上，部分城市(如北京)正在酝酿购买部分中低价位商品房作为保障住房。
4 想要贷款就先降价吧
政策：支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持。
点评：降价促销，国务院的确没有这样要求。但是，如果不降价促销，回笼资金，开发商不仅面临着上述库存积压的风险，更可怕的是，开发商资金链断裂，以及未来在申请银行信贷支持时碰壁。
其实商品房本身就是个金融产品，房地产行业本质上就是个资金密集型的行业，自国家规范房地产行业以来，自有资金的大小就成为开发商的金字招牌，现金为王，越来越成为这个行业的真理。
5 刺激二手房交易，冲击一手房市场
政策：对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税。
点评：这是二手房交易的重大利好!年限和税基的双重解禁，早就按捺不住的购房者会掀起置业的一次新高潮。
但这条的规定潜台词却是意在一手房市场，撇开大部分的低收入人群和要求住别墅豪宅的少数的高收入人群，对于真正具有购买力并且是自住需求的这一部分来说，2年左右的商品房完全可以成为其极可能只是终身置业一次的选择。这完全可能会冲击一手房市场，从而带来供给压力，压低房价。
而获益此政策的显然并非开发商，而是此前因为房价下跌绝望到几乎要断供的炒房者，税费的减免使得他们可以从容地卖出部分住房，从而获得资金压力的喘息。
6 不降价，进而资金链断裂，就等着被兼并
政策：对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。
点评：一个健康的房地产市场，开发商之间的兼并重组是再正常不过的事情。不过，此次新规透露的国家鼓励兼并重组，提供融资和相关金融服务颇值得玩味。
记者认为这是一种巧妙的暗示：在国家绝不放松二套房政策的情况下，目前中央仍认为存有大量泡沫的房地产市场或通过开发商自行降价的行为得到纠正，如果不行，那么政府宁愿让部分开发商资金链断裂来保证市场的健康，对于开发商资金链断裂可能带来的破产问题，政府提供融资让大开发商来兼并。
