2008中国楼市年终特刊·市场篇
2008年,无论对于全球还是对于中国而言,皆注定是不平凡的一年。
年初,王石最先抛出了“拐点论”;随着降价潮开始席卷全国楼市,在部分泡沫较大的城市,断供现象初现端倪;而让开发商们压力更大的,却是置业者们前所未有的冷静观望。成交的持续低迷,意味着房地产市场陷入了深度调整期。
9月,美国次贷危机迅速升级演变为全球金融海啸。在这一轮经济大熊市中,为拉动内需、促进经济增长,政策对房地产业的调控开始“松绑”。11月26日,央行实施了11年来最大力度的降息政策,加之前期出台的一系列利好政策,政府“保增长”的决心显露无疑。
回顾2008年的房地产市场,降价、交易萎靡、救市新政等字眼屡屡出现。这个冬天的确有点冷,不过,春天还会远吗？
关键词1:降价
国家发改委、统计局发布的数据显示,11月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%,涨幅比10月份低1.4个百分点,环比下降0.5%。与去年同月相比的话,新建住宅销售价格表现下降的城市有13个,与10月份的11个城市相比又有所增加。与此同时,环比价格下降的城市数量也在上升,由10月份的35个城市增至11月份的43个城市。
销售价格的下降趋势,自6月份以来,便是持续“跌跌不休”。席卷全国的降价风潮,自今年年初起最早于珠三角区域刮起。这一轮调整,深圳位于“震中”。有数据显示,今年5月份,深圳房价比去年最高点时下降了36%。与此同时,1-6月间,深圳全市新建商品房销售面积170.41万平方米,同比减少了54.38%,下降幅度很大,呈现出量价齐跌的态势。“深圳房价起落较大的原因,主要是城镇化建设判断失误造成的。”中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一表示。
随着珠三角调整趋势的日益加剧,率先“搅动”珠三角楼市的万科,在长三角地区开始实施降价。8月30日起,万科上海旗下8个楼盘联手降价,平均降幅达到9折左右;杭州万科启动了为期12天的“青年置业计划”,旗下4个楼盘逾200套房源,最大折扣达到7.5折。9月,降价风暴登陆南京。随之而来的成交量快速攀升,引发其他开发商跟风,降价潮开始蔓延至整个长三角地区。
上海市住房保障和房屋管理局相关负责人在日前召开的某座谈会上公开表示,今年1-6月份,上海楼市价格基本平稳,但7-10月间,新建商品房价格的环比跌幅分别为0.2%、0.1%、0.9%和0.3%;而全市的存量房价格,在7月环比下降0.1%,8月份的环比跌幅0.4%,9月份,与上月相比下跌0.3%,10月份的环比跌幅幅度最大,达到0.6%。
关键词2:交易萎靡
今年房地产业内的关注焦点,无一例外地集中在交易量上。中金公司在一份研究报告中指出,2008年前三季度,全国商品房销售面积4.03亿平方米,同比下降14.9%,增速大幅放缓46.9个百分点。其中,成交量跌势较为明显的城市有北京、深圳、武汉等地,交易同比下降接近或超过50%。
事实证明,在此轮的对峙格局中,再次试图维系高房价的开发商,必定会反噬其身。数据表明,今年前三季度开发企业资金共有2.8万亿元,开发商自筹资金占比39.8%,同比上升6.8个百分点,环比上升0.8个百分点。这一高于2007年同期和全年水平的结果显示,房企在预售资金流入放缓、银行贷款难以增加的情况下,不得不通过自有资金的增加来满足运作要求。但另一方面,以预售款为主的其他类资金,占企业资金比例为38.7%,较之2007年同期和全年水平均有一定程度下降。资金压力显而易见在不断加大。
“对于业内来说,成交量是衡量市场最为重要的标准,价格反而是其次。”一位上海本地开发商告诉记者。交易量的持续低迷,对于讲求现金流的房企来说意味着什么,率先扯起降价大旗的万科恐怕最清楚不过。通过价格战,万科中报公布的持有货币资金达到了153.7亿元。
“不得不承认的是,万科作为领头打折的房企,无论是在销售回款还是抢占市场方面,都有着明显的效果。”杭州一位开发商表示。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为,房价只要适度下降,就可以引发刚性需求释放。
关键词3:救市新政
伴随着全球金融危机的蔓延,中国的经济增长步伐开始放缓。中金公司在报告中指出,2008年前三季度全国GDP同比增长9.1%,比上年同期放缓了3.1个百分点。同时,有数据显示,2008年前三季度全社会固定资产投资同比增长27%。其中,房地产开发投资21278亿元,同比增长26.5%,增速放慢3.8个百分点,占固定资产投资比重减少至18.3%。这也是房地产开发投资自2007年以来第一次慢于全社会固定资产投资增速。
9月16日,央行6年来首次下调贷款基准利率,紧缩性政策释放出“松动”的信号。而在此之前,成都、长沙、西安等地纷纷出台了地方政府的救市政策。随后,南京和杭州也分别出台了更为引人注目的救市政策,暖市之风席卷长三角地区。
从部分地方城市数据中可以看出,救市政策出台之后,当地楼市成交量的确有所提振。如南京楼市在经历了3个月的萎缩之后,10月份新建商品住宅成交套数环比上升了16%,而成交面积则环比增加了10%。“根据地方政府的职权范围,减免税赋的财政补贴方式是运用最多的,有些前期已经达成意向的交易就会顺势完成。”杭州当地一家大型中介机构负责人表示,“但从整体市场表现来看,还存在着较大的观望情绪。”
10月,财政部和央行几乎同时发布政策,业内外称之为“救市新政”。然而,10月份之后的几个交易日,各地楼市反而普遍出现日均成交下降的情况。10月份,北京成交套数环比下降15%,上海环比跌幅在8%,杭州则较之9月份下降了16%。浙江中原地产人士认为,由于新政相关定义尚不明确,导致许多买家等待进一步明朗化,从而使得市场观望气氛反而浓郁。
11月,大规模救市举措相继出台。建设部有关负责人表示,未来三年内计划投资人民币9000亿元建设保障性住房,平均每年投资3000亿元。根据计划,未来三年的保障性住房将占完工住宅面积约40%。26日,央行宣布,下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各108个基点,其幅度之大创出11年最高水平。
业内专家普遍认为,救市措施并不是主要针对房地产市场,而是为了拉动内需、保持经济增长。“房地产产业链很长,上下游牵涉到众多行业,因此会把房地产业作为主要的扶持产业。”尹伯成表示。
之后,房地产业的市场信心开始回复。以杭州楼市为例,据浙江中原地产提供的数据,11月杭州商品房成交1876套,较10月份增长37.64%。在市场反应最为明显的二手房市场,11月份深圳二手房成交量突然放大,全市共成交二手房4021套,比10月份增长46.17%。
显而易见,2008年的房地产调控政策从紧缩转为放松、鼓励,虽然决心和力度逐渐加大,但政策见效仍然需要时日。况且,转眼即逝的2008年,仍然留下了诸多悬念:改善性普通自住用房定义究竟如何确定？“二套房贷”政策会否松动？未来的2009年,可能会揭开谜底。
