11月27日,央行再度降息,成为近10年来一次最大幅度降低金融机构一年期人民币存贷款基准利率。消息一出,市场反应强烈,不少买家开始忙于计算自己的月供将要下降多少,一些市区楼盘的看楼客也明显多了起来。而另一方面,许多买家对央行的连续降息表示并不感冒,表示楼价高企才是买楼的最大障碍,光是降息,还不足以打动他们。
降价降息两架马车拉动楼市
在海珠区某楼盘售楼部,前来看楼的马先生告诉记者,今年上半年开发商都不肯在价格上有所让步,国家也鲜有楼市调控政策出台,甚至还不断传出要继续打压楼市的消息,这让他非常迟疑。现在政府救市,开发商也在价格上有了很大松动,几方面的利好让他非常心动,感觉年底可能是个不错的买楼时机。
计划购买一套改善性住房的李女士则表示,由于自己并不属于房贷首付降低的范围,因此之前的新政对她直接影响不大。但几次降息对她减轻月供负担还是很有帮助。“原来我计划把旧房子卖掉再供新房,但降息以后月供少了,所以就考虑两套房子一起供,住新房还可以把旧房子拿去出租。”李女士认为,开发商和政府在减轻购房压力上都有所作为才能为买房者带来信心。
珠江新城某盘负责人分析认为,央行连续降息,尤其最近大幅度降息,房贷利率大幅下调,是通过降低贷款买房者的利息负担即降低购房者的金融成本而刺激房地产市场成交。房价降价,是通过降低消费者的购买价格、降低购房者的置业门槛而刺激房地产成交,二者均有利于扩大市场需求、推动房地产成交。
今年年度均价或比去年微涨
据了解,尽管今年广州楼价持续走低,但由于楼价依然在高位运转,年度均价可能保持上涨态势,月度均价则可能同比下跌三成。
今年1月-9月份,广州楼市平均房价依然维持在9475元/平方米的高位,比去年年度均价8599元/平方米高出10%,比今年9月份的单月均价8244元/平方米高出15%;而从月度均价来看,9月的均价与去年10月最高价位的11574元/平方米相比,下降28.77%。因此,今年很可能会出现年度均价与去年持平或保持微涨的态势,而月度均价却出现同比大幅下降的局面。
楼市专家韩世同分析说,出现这样的情况,原因是去年楼市均价呈现翘尾状态,而今年均价则呈现掉尾状态。2007年虽然年度均价为8599元/平方米,但年底的月度均价都在1万元/平方米以上的高位,最高的10月均价高达11574元/平方米,比年度均价高出近35%;而2008年前8个月的月度均价都在9000元/平方米和1万元/平方米以上,直到9月才回落到8244元/平方米,1月-9月合计的平均价还处于9475元/平方米的高位。即便年底三个月成交均价低于8000元/平方米,估计也很难将年度均价拉低到低于上年8599元/平方米的水平。
不过,由于降价的趋势还将持续,明年楼价依然将呈现下降态势。近日发布的中国社科院2009年《经济蓝皮书》就指出,短期内房价下调将成定局,预计2009年房地产市场将步入较长时间的调整期,需求方短期内难以走出观望。该蓝皮书指出,2009年房地产开发企业将会迎来一轮“洗牌”,在供需双方作用下,房价面临进一步回调。
降价PK降息
对于降价降息两种手段,市场褒贬不一。有分析人士指出,降息对刺激买楼确实有一定作用,但要从根本上改变楼市成交情况,还要靠价格手段直接调整。不过,反对者则称,降价可能导致消费者的观望心理更加严重,过度降价甚至可能造成楼市崩盘。
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降息效应比降价更正面
对购房者而言,本次降息在前三次降息的基础上又进一步降低了供楼的利息负担,减轻了购房的成本。有人计算:以贷款50万元、期限20年、等额本息为例,如果执行0.7倍的优惠利率,降息前月供为3310.8元,降息后月供为3105.3元,每月节省多达205.5元,总利息能减少近5万元。
记者在采访中发现,对于降息,开发商普遍表示欢迎,认为降息可以减轻贷款买房者的金融成本从而降低将来的供房压力,对促进房地产市场成交有着比较正面的影响。而对于降价,一些人则担忧会影响楼市预期,造成更大规模的崩盘。
有地产人士分析指出,基于目前的房地产实际情势、大多数房地产价格依然过高而言,合理地降价能促进房地产成交。而之所以有人认为降价可能打击消费者的信心反而不利于楼市复苏,主要是从消费者关于房价走势预期和消费者心态来考虑的。但在目前房地产市场实际情势下,房价向下的走势已经在消费者中形成了共识。但也需要防止出现房价非正常下降的可能。否则,同样也将可能给房地产市场形成灾难性打击,不利于恢复房地产市场信心,不利于促进房地产可持续地健康发展。
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降息难改变高楼价事实
不过,也有买家对降息并不感冒。一位网友在博客中表示,这次央行降息,的确会减少很多月供,但相对高企的房价来说,其节省的仅是九牛一毛。如果不是万不得已,仍然不会动心,仍然会继续观望。降息,加上以前的降低首付门槛,这些做法从根本上起不到任何作用,总的房价没有降下来,每月少还几百块钱解决不了根本性的问题。
对降价可能打击消费者的信心,反而不利于楼市复苏的观点,地产专家陈真诚认为,从某个角度来看有一定的道理,但从另一个角度来看又难以成立。这是因为,首先降息确实可以减轻贷款买房者的金融成本从而降低将来的供房压力,对促进房地产市场成交有着比较正面的影响。但如果房价依然很高的话,将会事实性成为阻碍房地产成交的最主要障碍,会在一定程度上对冲掉降息对房地产市场的正面影响。
对此,韩世同也表示,降息虽然能减轻购房者的负担,但对于因房价过高而买不起房的无效需求而言,依然难以起到刺激和支持的作用,尤其是那些首次置业者。他认为这一次强降息尽管力度十分强劲,但对楼市会不会像前几次一样,基本起不到明显作用,还有待进一步观察。或许会出现累积的降息效应,使得数次降息的效果一并爆发也不一定。但也有可能出现越降息、越不敢消费、储蓄越增加这种适得其反的现象。
专家观点
房价依然处于高位有效需求依然不足
韩世同表示,广州楼价今年下半年以来形成了相对稳定的局势,这其实是来之不易的,这主要得益于广州楼市在降价结构上有着天然的优势。韩世同认为,今年以来,出现政府减少推地、放缓限价房、控制舆论导向以及开发商采取轮番低价促销、增加中小户型 、减少新开工面积等措施。但目前的房价依然处于高位,有效需求不足依然是市场的主要矛盾,现在的价格水平下的有效需求已经基本上被满足和消化。
由于去年底和今年初万科等部分开发商低价开盘销售,启动了广州楼市第一波价格调整,而且这些楼盘主要集中在金沙州、荔湾、天河和越秀等中心城区,形成了比较强的促销效果,甚至导致4月份新建住宅均价与上月相比出现大幅飙升18%的现象。6月-8月成交量回升之后,中心城区的房价趋于稳定,成交量则逐渐减少;而郊区楼盘却开始进行第二波的价格调整,从而形成新一轮的销售高潮,但这一次成交的主要区域集中在花都、番禺、南沙、从化和增城等地,不仅使得成交量有所提升,成交价也有比较大幅度的回落,从而形成广州楼市在国庆前重新出现价量回落的态势。
因此,下半年郊区楼盘的开发商抢先进行价格调整,以适应市场的变化,刺激和激活更多的有效需求和购买力;如果也像去年底和上半年那样采取一步到位的价格调整策略,就有可能再次维持一个比较长久的稳定阶段,从而形成一种梯级式的房价下行态势。这种房价梯级式下降可以避免房价直线暴跌引起的危机或者不断斜线下滑导致的有价无市,从而平稳地实现房价调整的软着陆。