南宁市关于进一步加快危旧房改造工作的指导意见

南府办〔2008〕118号

各县、区人民政府，市政府各部门，各管委会，市级各双管单位，市直各事业、企业单位：

　　《进一步加快南宁市危旧房改造总体实施方案》已经市十二届人民政府第三十七次常务会议研究同意。现印发给你们，请认真贯彻落实。

二〇〇八年五月二十二日

进一步加快南宁市危旧房改造总体实施方案

　　为贯彻落实市委、市政府关于加快南宁市成片危旧房改造的决定，全面推进城市建设工作进程，着力解决城市中低收入家庭住房困难问题，改善居民的居住水平和生活质量，树立首府城市的新形象，根据《南宁市人民政府关于进一步加快南宁市危旧房改造的指导意见》，制订本实施方案。

　　一、目标任务

　　（一）遵循“科学规划，稳妥推进；以人为本，拆建结合；综合改造，配套建设；属地管理，多方筹资；注重文化，美化环境”的原则，按照“政府主导，社会参与；成片改造，综合整治；分类实施，分级推进；创新旧改，优居保障；重心下移，城区为主；合理补偿，和谐拆迁”的工作方法，分类分批分期实施我市危旧房改造工程，力争利用10年时间基本完成快速环道内旧城区危旧房主要片区的改造任务。

　　（二）通过危旧房改造，不断深挖现有建设用地潜力，优化土地资源配置，完善城市功能布局；进一步改变旧区落后面貌，改善市民居住环境，优化住房供给结构，建立多层次的住房供应体系；同时将旧城区改造建设成特色鲜明、功能齐全、环境优美、设施先进、质量优良的现代化街区。为我市创建中国绿城，率先实现跨越式发展，全面建设小康社会做出重要贡献。

　　二、改造范围

　　本实施方案的危旧房改造范围主要是指我市快速环道内的旧城区，主要包括：一是解放前遗留至今的旧民居集中区；二是从上世纪80年代初期至90年代中期，因城市膨胀发展但管理不到位而形成的土地利用效率低、开发强度小、居住条件差、配套设施缺乏的城市建成区。三是市中心城区内大量存在的中、小型生产性企业用地片区。

　　三、工作机制

　　市旧改办是全市危旧房改造的综合管理和协调监督机构，必须以目标统一、组织合理、权责平衡为原则，建立由市旧改办牵头负责，各部门支持配合，城区具体实施的高效、积极的工作机制。

　　根据我市危旧房改造工作原则和方法，优居工程型危旧房改造项目将是我市危旧房改造中用地面积最多、建设规模最大、社会效益和环境效益最为显著的项目类型。此类项目原则上由城区政府主导组织实施，同时，通过创新工作机制，将此类项目的计划权、实施权、管理权、受益权以及相应的责任和义务全盘下放城区，市属相关部门做好宏观管理，主动为城区的危旧房改造工作提供政策指导和技术服务。

　　商业开发型、公建配套型、骑楼改造型等危旧房改造项目对市级商业中心区业态结构提升、旧城区公建配套设施完善、历史传统街区保护改造具有重要意义。此三类项目一般属跨区域改造建设范畴，其改造目的也是为全市社会经济发展提供相应的有效建筑载体。为确保改造效果，此三类项目应由市级主管部门统筹组织推进，并以多种出让方式灵活招商，最大限度利用社会资金，弥补我市危旧房改造财政性资金投入不足等问题。

　　为既快又好推进危旧房改造工作，有效解决广大人民群众的住房民生问题，应根据项目类型的不同特点实行相应的工作机制，尽快形成市政府统筹、市属部门协调、城区具体实施、社会资金运作的工作局面。具体工作机制如下：

　　（一）优居工程型项目工作机制：

　　1．市旧改办组织各城区政府和相关部门制定优居工程型旧改片区范围界定方案，并由规划部门初步对项目规划定点。

　　2．城区政府对项目进行前期调查并进行综合测算分析，形成项目实施意见报市旧改办审核。市旧改办根据项目实施意见提出项目规划经济技术指标和规划范围的改造意见。

　　3．市规划部门综合市旧改办的改造意见出具项目出让的规划蓝线图和项目规划经济技术指标。

　　4．市旧改办征求相关部门项目建设条件意见，形成项目建设条件意见书。

　　5．城区政府根据项目实施意见和建设条件意见书等，结合项目实际状况制订项目招标出让文件，并报市旧改办审查。

　　6．市国土部门根据项目实施意见和招标出让文件制订土地使用权招标出让方案报市土地“招拍挂”委员会审批。

　　7．市国土部门会同市旧改办组织项目公开招标出让活动，确定项目业主。

　　8．市规划部门根据项目成交确认书出具用于办理拆迁许可手续的规划许可文件。

　　9．项目业主在城区政府的指导和配合下开展项目筹资、拆迁、建设工作。

　　（二）商业开发型、公建配套型、骑楼改造型项目工作机制：

　　1．市旧改办根据全市危旧房改造计划制订旧改片区范围界定方案，并由规划部门初步对项目规划定点。

　　2．市旧改办组织城区政府等相关部门进行前期调查，并进行综合测算分析，会同城区政府出具项目实施意见，并提出项目规划经济技术指标及规划范围的改造意见。

　　3．市规划部门根据市旧改办的改造意见出具项目出让的规划蓝线图和项目规划经济技术指标。

　　4．市旧改办征求相关部门项目建设条件意见，并形成项目建设条件意见书。

　　5．市国土部门根据市旧改办和城区政府出具的项目实施意见和项目建设条件意见书制订土地使用权招商出让方案报市土地“招拍挂”委员会审批。

　　6．市国土部门会同市旧改办组织项目公开招商出让活动，确定项目业主。在项目出让前，由市旧改办组织相关部门对竞买人提交的拆迁补偿安置预案进行审查，经审查通过后竞买人方可获得下一阶段竞买资格。

　　7．市规划部门根据项目成交确认书出具用于办理拆迁许可手续的规划许可文件。

　　8．项目业主在市政府各相关部门及城区政府的指导和配合下开展项目拆迁、建设工作。

　　四、实施步骤

　　鉴于我市危旧房改造涉及面广，工作复杂，任务艰巨，拟采取整体规划、逐步实施的方式，按照不同类型项目的特点，分门别类实施危旧房改造，因地制宜，齐头并进。力争从2008年起到2017年，利用10年时间完成旧城区主要片区的改造。各年度均根据危旧房改造总体规划和实际情况，制订年度项目实施计划。危旧房改造项目实施计划是个积极且具有一定弹性的计划，在实施过程中，可根据南宁市的实际情况灵活主动的调整或增补，以科学有序推进危旧房改造。具体实施步骤为：

　　（一）规范阶段（2008年－2009年）

　　依据城市发展规划编制南宁市危旧房改造详细专项规划，进一步规范工作程序和完善配套政策，主要完成前期调查、项目计划、配套政策等各项前期工作，并于2008年完成直管公房资产和市属房地产开发企业下放城区工作。各城区建立健全组织机构，我市危旧房改造形成结构合理、关系理顺的组织体系。各类型项目逐渐走上规范运作、有序开发的良性发展轨道。

　　（二）提速阶段（2009年－2015年）

　　在此阶段，重点做好项目的拆迁安置和改造建设等工作，同时积极扩大招商面，着力加快旧改招商工作，鼓励有实力、高档次的经济实体参与我市危旧房改造，利用国内外先进水平的规划和建设手段，提高危旧房改造新区的档次和品位，使危旧房改造成为南宁市经济增长的有力拉动点，逐步实现旧城片区的内部梳理整治和公用设施配套。

　　（三）成效阶段（2015年－2017年）

　　经过多年的开发建设，大部分危旧房改造项目陆续建成投入使用，合理调整了旧城区用地布局，优化旧城区业态结构，提升城市景观形象，增强城市综合实力，我市危旧房改造取得显著社会效益、经济效益、环境效益。

　　五、工作措施及配套政策

　　（一）危旧房改造项目可优先列入城建计划和土地利用年度计划，优先办理出让和报建等手续。

　　（二）危旧房改造项目前期总成本原则上可以抵顶土地出让金。

　　（三）危旧房改造项目前期总成本超出项目土地评估价格的，可根据其超出部分的大小，相应减免综合技术服务费等；或者可搭配新区开发项目捆绑招商出让。

　　（四）列入我市危旧房改造项目计划的项目，一律免收城市基础设施配套费等各种行政性收费。

　　（五）建立危旧房改造专项基金，专项用于危旧房改造各项工作和城区危旧房改造的启动资金。充分发挥各类银行、担保机构和土地储备中心的融资平台作用，加强银企互动，创新贷款品种，积极探索良性的偿债机制和信贷合作机制。

　　（六）合理调整土地功能。以实现城市规划目标、推动土地功能调整为目的，把旧城区范围内的工业用地调整、引导到统一规划的工业园区。

　　（七）危旧房改造项目出让后，由市规划局出具用于办理拆迁许可手续的规划许可文件，并以此作为拆迁人办理项目拆迁许可的规划审批依据。

　　（八）妥善解决混合产权。将已纳入危旧房改造规划范围内的插花式集体土地，由国土部门经合法程序统一征收为国有土地。

　　（九）坚决制止新增违法建设行为。各城区政府在市政府领导下，成立由规划、国土、城管、建设等部门组成的联合执法工作组，加强旧城区规划建设执法力度，坚决遏制新的违法违章建设行为的发生，对违反有关规定抢建、扩建等违法建设，根据有关规定严厉查处。

　　（十）加大危旧房改造项目协调力度。在危旧房改造项目实施过程中遇到的各类问题原则上由城区协调解决，属重大事项需市政府协调解决的，可由市建委牵头组织规划、国土、财政等部门共同研究处理，以灵活务实的协调机制确保我市危旧房改造顺利实施。

　　（十一）加强危旧房改造的财政支持。各级财政要从资金上给予危旧房改造项目大力支持：

　　1．市财政部门每年按照危旧房改造年度实施计划，合理安排危旧房改造专项资金，专项用于危旧房改造的各项前期工作，重点保证工作经费和项目前期经费。

　　2．危旧房改造项目土地出让净收益除按规定安排的支农等支出、廉租住房建设、土地储备基金外，原则上专项用于城区基础设施建设和低收入人群保障性住房建设项目的启动资金。

　　3．住房公积金增值收益结合住房保障规划建设，适当核拨城区用于危旧房改造项目的廉租房建设。

　　4．直管公房经营租金收入经市政府审批，可用于优居工程型项目廉租房建设。

　　（十二）拆迁补偿安置有关政策。城市房屋拆迁安置补偿是我市危旧房改造工作的重中之重。拆迁管理部门及各城区政府要全力做好我市拆迁补偿安置的监督管理和指导协调工作，全程跟踪，动态管理，力求实效。项目业主在依法取得房屋拆迁许可证后，严格依据国家和自治区、市有关规定对被拆迁人给予补偿安置。同时，按照尊重历史、有利于改造的原则进行，让广大市民群众从危旧房改造中共享发展成果。针对我市危旧房改造涉及城市房屋拆迁中存在较突出问题，现做如下规定：

　　1．鼓励原地回迁，并根据回迁户具体情况及回迁要求确定不同的补偿标准和办法。

　　（1）产权住宅原则上按建筑面积1：1的比例回迁；回迁房建筑面积超出原建筑面积10平方米以内的部分，按新建房屋成本价结算；回迁房建筑面积超出原产权房屋建筑面积10平方米以上的部分，在市场售价的基础上予以适当优惠。

　　（2）产权商业铺面原则上按建筑面积1：1的比例回迁，超出部分按市场售价结算。

　　2．合理调整事实铺面的补偿标准。对于事实铺面，可根据不同年限按介于原用途评估价和商铺评估价之间按一定比例货币补偿；或者可在项目新建商业设施3层或3层以上按建筑面积1：1的比例回迁，超出面积部分按市场售价结算。

　　3．被拆迁单位需整体外迁的，在符合城市建设总体规划和土地利用总体规划的前提下，相关部门按规定给予优先安排建设用地。

　　4．被拆迁住户按规定给予优先购买优居商品住宅、经济适用住房以及拆迁安置小区住房等社会保障性住房。

　　5．多方筹措资金，将危旧房改造和社会保障性住房建设结合起来，加快推进拆迁安置小区建设工作，努力拓宽安置房源渠道，切实建立多层次的住房供应体系，确保老百姓真正安居乐业。

　　（十三）危旧房改造项目实施过程中，对招商引资做出贡献的单位或个人，可按我市招商引资的有关规定给予精神及物质奖励。

　　六、组织机构及部门职责

　　（一）加强组织领导。市政府成立危旧房改造工作领导小组，对全市危旧房改造工作进行统一部署、指导、协调和监督，领导小组成员由市委、市政府有关领导、市直有关单位和各城区的负责人组成，领导小组下设办公室（市旧改办），为常设专职工作机构。其主要职责是：综合管理和协调全市的旧区改建和危旧房改造工作；牵头组织研究制订危旧房改造配套政策和实施细则；组织编制旧区改建和危旧房改造计划；会同相关部门组织实施危旧房改造项目招商出让工作；负责审核和审批城区及有关单位制订的危旧房改造实施方案；负责指导城区实施项目全过程建设管理工作；负责组织危旧房改造项目交付使用的验收备案等工作。各城区相应成立城区危旧房改造工作领导小组及其办公室，在业务上接受市危旧房改造工作领导小组及其办公室的领导。

　　（二）明确部门职责。市政府及城区政府有关部门按照职责分工，共同配合危旧房改造项目的实施。

　　市建委负责优居工程型项目出让和销售管理等工作，负责城市房屋拆迁管理，指导市拆管办、城区拆迁办做好旧城改项目日常拆迁管理工作。

　　市规划局负责编制危旧房改造专项规划及报批工作，负责出具项目蓝线图、提供项目的规划经济技术指标，办理有关规划定点手续，并做好规划实施的监督管理。

　　市国土局负责审核项目范围内土地权属，提供相关地籍资料，组织项目用地评估及出让，办理有关用地手续。

　　市发改委负责指导项目拆迁人办理项目拆迁核准、项目建设立项手续。

　　市国资委负责制订市属房地产企业下放城区相关工作方案，并具体组织实施。

　　市房产局负责提供项目范围内房屋产权资料的查询，做好改造范围直管公房租户的搬迁安置工作和属其管理使用的文物保护单位的修缮管理工作。负责做好直管公房资产下放城区的组织实施及衔接工作。

　　市城市管理局负责提供项目范围内地上、地下排水和路灯管网及设施情况并制定搬迁方案。负责组织做好旧城区市政公用设施管理工作。

　　市财政局负责筹措与拨付危旧房改造项目管理工作的经费和改造建设前期费用。负责统筹危旧房改造项目中廉租住房建设、公共基础设施建设资金筹措。负责指导实施直管公房资产下放城区等监督管理工作。

　　市文化局负责提供范围内文物保护分布情况和有关资料，并提出文物保护的措施和方案，对于项目开发过程中发现的文物，采取措施加以保护。

　　市公安局负责做好危旧房改造项目实施过程中的治安保卫、交通组织工作，协助实施行政、司法强拆。

　　城区政府负责危旧房改造项目的全过程动态管理。负责组织项目前期调查等实施工作，参与组织项目的招商工作，提出项目实施意见及改造方案，并按项目的实施要求作为项目的实施主体具体组织改造建设工作。对危旧房改造项目实施过程中出现的问题按照属地管理原则进行全面协调解决。

　　市拆管办、城区拆迁办依照职能分工，负责危旧房改造项目的日常拆迁管理，对项目内的房屋拆迁实施监督，做好拆迁信访工作。

　　市政法委负责协调公安、司法部门积极配合参与危旧房改造项目的建设工作。

　　市稳定办负责收集分析项目社会稳定信息，指导组织各部门做好社会稳定工作。

　　市政府督查室负责落实相关督办事项。

　　七、保障措施

　　（一）加大宣传，营造氛围。各级政府和有关部门要充分利用报纸、电视、电台、网络等新闻媒体加强宣传报道，激发社会各界对危旧房改造的关注和参与热情，营造良好的舆论环境。各有关部门要深入基层，广泛听取各方面意见，认真做好解释、教育和动员工作，为进一步推进危旧房改造工作奠定良好的思想基础。

　　（二）明确责任，做好协调。各级政府和有关部门要强化大局意识、服务意识和责任意识，建立健全推进危旧房改造工作责任制，明确责任，各司其职，主动协调配合，形成工作合力。要加强对编制规划、制定方案、组织实施等各环节的协调、指导和服务，及时发现和解决问题。要紧紧围绕危旧房改造的目标任务，认真制订工作计划，精心组织、周密部署，抓重点、攻难点，把工作做细、做实，确保危旧房改造工作稳步推进。

　　（三）强化监督，确保落实。各级纪检、监察部门要加强对危旧房改造工作的监察力度，对工作开展过程中各级政府职能部门的办事效率、办事程序、服务水平等进行全程监督和定期检查，依法保障建设单位、居民和其他利害关系人的合法权益。物价部门要对危旧房改造中各环节的收费行为进行执法检查，全面清理不合理收费行为，为我市危旧房改造营造良好工作环境。

　　八、本实施方案自下发之日起执行。

　　凡过去文件规定与本实施方案不一致的，以本实施方案为准。

　　附件：1．2008年—2010年南宁市重点危旧房改造项目计划

　　　　　2．2008年—2010年南宁市重点危旧房改造项目计划表