怎样与开发商"侃价"？

　　　 首先，应清楚中意的物业行情如何。愈明了物业的基本资料，愈能增加变价的筹码。预售房价格可分为表价、底价与成交价三种。表价为销售现场的价格，底价则为发展商委托销售公司的最后底线，两者之间并无固定价差，基本每平方米有几十到几百元的差距。而成交价则是经过买卖双方交战，在你情我愿的情况下成交的价格。在空间背景相同、个案规划条件无二的情况下，善于议价者，其成交价可能出现比发展商底价低的数字。

　　　　 一般来说，发展商在定房价时，是以总成本加上利润及应交税费等。房屋成本主要包括土地、建筑、营销等费用，以及证明费用、媒体广告、利息负担及预估销售期间合理的空置率。当然，房地产具有独特性，售价随着物业的个别因素、区域因素与销售时机而有所变动，故应参考区域内其他类似产品的价格。 掌握了房价如何判定后，对业务人员开价又如何"应战"呢？大多数业务人员对各种杀价均有说辞。但基于业绩压力，也会在权限范围内尽量达成交易。前提是，购房人要让业务员感受到购房的诚意。另外应清楚预售房的游戏规则。预售在销售过程中，对价格的守放是灵活运用的。如个案推出后，有时会突然推出个别较低的个案，此时，该个案的议价空间就会拉大，但个案成交比为8：1时，业务人员守价会守得比较紧，议价空间相对缩小。

　　　　 在买卖双方的议价中，当购房者提出让价要求时，销售人员最初会基于预售房有某些不足之处，会先在权限内每平方米让个几十元。若购房人出价与房价落差大，销售人员才会请业务主管出面。那怎样才能让主管心甘情愿让价呢?购房者可从挑剔产品着手，如对公共设施的计算、房屋内部设施上的缺憾、相关管线的设计、营建成本等方面提出合理的看法，或对房屋格局挑出有道理的毛病，主管可能会让价的。 在现房方面，购房者宜把握两个关键，一为交房前，发展商不敢大幅降价，避免交房时横生纠纷。二为大型个案因户数多，如降价对多数已购客户无法交待，而小个案较易解决，故降价幅度可以拉大。