武鸣到底那些人在买房？我想这是房地产开发商每个人都很关心的话题。
对于开发商，这决定了在规划设计阶段产品的定位，因为只有明确了客户群，了解了客户群的寻求，才可以打造出适销对路的产品；
对于商品房的销售，这个问题的意义更不言而喻，营销是房地产销售的终端，是直接跟这些买房的人打交道的，了解了客户群，才可能有行之有效的营销执行；
对于广告的制作，广告是推广是传播，既然是推广是传播就必须有受众，这些买房的人就是推广的受众。而且广告承担着产品形象包装的重任，只有了解了目标群，知道他们的生活方式，生活喜好等，才能“投其所好”的塑造出吸引他们的项目形象，并选中恰当的传播渠道。
做房地产可操作的项目不少，可以说每个项目都会有各自的客户群细分，但是也有其共性。就武鸣房地产销售市场就来看，我觉得客户群有两个最大的特点：
一、以自住型客户等刚性需求为主；
房子是不动产，最大的功能是居住，武鸣一贯是内需型县城（虽然有些政府官员不愿承认），对外来资本的吸引还是有限的，不足以支撑房地产市场。
我从办理房屋所有权证的数据看出，客户大致都为三种人：结婚或外来在武鸣工作需要购房的，拆迁户，生活条件提高了需要改善居住品质的。
正因为武鸣房地产市场仍然以自住型客户为主，所以很多房地产开发商认为武鸣的房地产市场没有泡沫，这一点我认同。
二、以地缘性客户为主。
武鸣县城涵盖两镇（城厢、城东）幅员广阔（12平方公里），县城人口8.4万，是个中小县城。虽然靠近首府南宁，但南宁市的客户很少在武鸣买房（少数祖籍在武鸣的除外），由于向往大城市的情节在起作用，武鸣的客户却有很多在南宁置业，每个人都有一个生活圈子，生活半径，如果脱离了这个圈子，脱离的这个半径，那么购房的需求就很弱了。
像万隆国际这些定位很宽的楼盘，应该说客户群是针对整个武鸣乃至南宁的一些客户市场，成交客户的区域性应该不是那么明显，但是从实际成交的客户来开，还是武鸣本地的客户多。
去年底的时候，因为自己要与几个朋友搞项目，曾私下做过一个武鸣住房需求调查分析，现供大家参考。
我通过县城产权管理及开发商销售的情况了解，归纳了武鸣城区居民住房的建筑面积、建筑类型、产权状况等有关住房的管理属性、居住属性的数据，结果反映出居民住房有以下特点：
一是家庭住房建筑面积呈“中间大，两头小”的格局。调查数据显示：住房建筑面积在61—120平方米之间的家庭占64.27%，住房建筑面积在60 平方米以下和120 平方米以上的家庭分别占28.65%和7.08%，呈“中间大，两头小”的格局；住房建筑面积在61—120平方米之间的家庭中，61 —80平方米的占28.45%，80 —100平方米的占23.93%，100—120 平方米的占11.89%。
二是自己所有在住房产权中占较大的比重。居民住房按产权分组的有效百分比分别为：单位公房占13.17%，租赁私房占22.24%，，自己所有占49.72%，其他占14.87％。
三是居民现住房屋结构以砖混位主。从调查的情况来看，钢混房屋占5﹒28％，砖混占63.06％，砖木占22·69％，其他占8.97％。
随着武鸣经济的快速发展，居民收入的不断增长，县城居民家庭已不满足拥有一套住户，许多居民已经有了购置了第二套甚至第三套住房的意向。根据数据显示，意向购买多套住房的人数占5.5％。
未来居民住房需求情况
未来五年购房市场需求潜力巨大，通过对居民住房需求的调查，未来一年内打算购买住房，占44.85%；3年内打算买房的占35.88％，五年内有打算购买住房，占16.62%。
未来五年在企业工作的人群购房潜力最大。调查数据显示：在企业工作的未来五年购房者占总调查人数的53.07％；事业和行政人员分别占15.6％和7.2％。
武鸣的住房需求主要来源
1、 住房升级换代，二次购房者。此部分需求主要为中、高档需求。随着房地产市场产品的不断发展，一部分已有住房者，已不满足于原有的住房，需求档次更高、功能更为完善、面积更大的新居，同时这部分购房者收入较高且稳定，是整个住房需求中最为稳定、坚实的部分。
2、 因拆迁而来的被动购房者。由于今年武鸣县城老城区（南门）拆迁量较大，这部分购房者数量也较大。其需求一般为中、低档商品房及二手房，但因获得拆迁补偿，同时大都有长期的储蓄积累，其购买力较稳定、较强。
3、 新生代购房者，这部分人大都刚参加工作，因结婚、独立或来新的城市就业而有很强的购房需求。同时需要工作较稳定，对未来有较好的预期，敢于对住房产品有大笔的投入。但其购买力一般，需长期贷款。房贷利率政策的影响对这部分人影响会较大。
居住环境急需改善
从住房需求原因调查上来看，多数购房者的购房目的是满足居住和改善居住条件的。在未来五年打算购买住房的居民家庭中，有57.63％的人买房为了改善居住条件；由于结婚而买房的占24.25％，外地迁入买房的占5.72％，因为拆迁而买房的占5.04％，有5.72%买房是为了投资。
中小户型是市场需求主流
在调查中，80%以上的人愿意购置80～120平方米的房屋，随着家庭人数的增加，对住房面积的需求也不断增加，在未来五年打算购房的居民家中，较为理想的居住面积应当在80－120平方米之间。有数据显示，单身者及刚工作的人员一般选择60平方米的住宅，占6.1％，选择60－90平方米的占46.4％，选择90－120平方米的占36.7％，选择120－140平方米的占10.8％。从房型方面来看，两室和三室的住房需求最大。在对住房套型的选择上，最受欢迎的是两室两厅，占35.92％，其次是三室两厅占29.36％和两室一厅占27.48％，一室一厅占7.24％
地理位置是消费者购房的首要选择
从购房区域选择上来看，选择江滨小区，城东香山大道区和红岭新区这些中心城区的人占绝大多数，分别占24.35％，26.7％和25％。说明目前人们的住房消费理念仍然是把房屋与工作、生活等相关的实用职能摆在第一位，为了工作、生活而买房的被动性住房需求是现在的主旋律。
住房消费观念:抵押贷款占主导地位
从调查结果来看，抵押贷款买房占据了主导地位，大多数居民对信贷消费持认可态度，选择“利用家庭储蓄一次性付款”和“抵押贷款”来购买房屋的各占到10.92%和75.88%，这个数据充分说明了，现代居民购房观念的转变，逐渐摆脱了“量入而出”的传统消费模式。
价格因素
住房价格也是居民购房时主要的考虑因素。住房制度改革多年来，武鸣县城区已经初步形成以新建的商品房为主、二手房为补充的住房交易格局，基本满足了不同收入水平、不同消费层次居民家庭的住房需求。本次调查显示，在未来五年打算购买住房的居民中，希望一步到位购买商品房的居民家庭所占比例较高，在有购房意向的居民中，48.97%的家庭考虑购买商品房，31.69%的打算申请购买经济适用房或单位集资房，12.89%的希望购买二手房，6.45%的打算暂时采用租房。其主要原因是商品房的性价比相对较高，有着品质优势，受到大多数人们青睐，不过房价也相对较高。经济适用房由于其较低的价格，中低收入阶段的人群都能够承受，也受到人们欢迎。而一些大学刚毕业的学生，则是租房的主力群体。住房价格是居民购买住房考虑的重要因素，调查中，大希望单价在1500元以下的家庭所占比例就达到了64.11%，而能承受单价在2000元以上的家庭所占比例仅为2.78%，能承受单价在1500--2000元的家庭所占比例为33.11%。
