南宁限购“松绑” 折射楼市各方博弈

   “没想到这么快就松绑了。”4月11日，《南宁市住房保障和房产管理局关于执行住房限购措施有关问题的通知》出炉，对部分非南宁市户籍的购房者进行了解禁。 对此，有人不禁感叹，限购令实行才一个多月就顶不住了。南宁限购令为何这么快松绑？将对楼市产生什么影响？各方有什么看法？

　　限购细则速读

　　●直系亲属间赠与不受“限购令”影响。居民家庭、个人接受直系亲属赠与取得住房所有权，予以办理房屋登记；接受非直系亲属赠与取得住房所有权，适用住房限购有关规定。

　　●凭借父母子女关系可在南宁购房。随本市户籍子女生活的非本市户籍居民，在本市无住房且其子女家庭拥有住房不超过一套的，凭父母子女关系证明，限购一套住房。

　　●外地老人居住满一年可在南宁买房。在本市无住房的非本市户籍老年人(男满60周岁，女满55周岁)，凭有效身份证明和在本市居住满一年的证明 (公安部门出具的居住证明或经市住房保障和房产管理局备案的住房租赁合同)，限购一套住房。

　　●军人购房有优待。服役前为本市户籍的现役军人，凭有效证明参照本市户籍居民购房条件办理。驻本市部队现役军人，在本市无住房的，凭所在部队团级以上机关出具的驻地证明，限购一套住房。

　　●共有产权各算一套，视情况可再买房。非直系亲属的居民共有房屋所有权的，按各拥有一套住房计算拥有住房套数。本市户籍成年居民与除配偶外的成年直系亲属共有不超过两套住房，且本人无完全产权住房的，限购一套住房。非本市户籍成年居民与除配偶外的成年直系亲属共有不超过一套住房，且本人无完全产权住房的，限购一套住房。

　　●保障房用户新购房须退出。已享受本市廉租住房、公共租赁住房等住房保障的居民家庭或个人，在未按规定办理退出住房保障手续前，不得新购其他商品住房。

　　原因

　　限购威猛　开发商伤不起

　　“影响不是一般的大，而是非常大。”聊起南宁限购令的影响，升禾·绿城世界的地产营销部主任冯伟丰向记者大倒苦水，他说，限购实行以来，项目的人气和成交大不如前。

　　而有相同苦恼的远不止这一家。记者采访发现，类似的情况在如今的南宁楼市中非常普遍，很多楼盘尤其是凤岭等外地购房者所占比例较大的区域，受限购令的冲击最大。

　　“我认为今年的房价不仅难涨，还可能会有小幅下跌。”当南宁市的房价控制目标政策刚落定时，一位相关部门的负责人说，如果能完全执行现有的政策，那么房价将能得到有效控制，现在最大的变数来自政府。如果南宁楼市持续走低，政府可能会放宽政令的调控。

　　果不其然，限购令正式执行不过一个来月，就出现了松绑——南宁限购令细则出台：外地老人凭借子女关系可在南宁购房，军人购房有优待，直系亲属间赠与不受“限购令”影响……可以说，部分非南宁市户籍的购房者已经被解禁

　　对于政府为什么要松绑限购令，广西大学商学院教授朱仁友认为，这与南宁本地实际分不开，南宁市属于二三线城市，城市化和房地产的发展正处上升阶段，需要大量的外来人口支撑，而限购令的实施却将众多的外来人口挡在了南宁门外。

　限购松绑　楼市有升温

　　3月1日，限购令正式实施以来，南宁楼市观望氛围弥漫，3月仅有4个楼盘开盘或推新，

　　新建商品房成交环比下降超过五成。虽然多数购房者都认为限购令下，今年房价下跌的可能性或下降的空间不大，但也不可能再出现疯狂涨价的现象，因此也不急着出手。如今限购令细则出台，对南宁楼市有怎样的影响？

　　“限购令实施细则出台后，我们楼盘的人气有了一定的回升。”4月17日，凤岭北一楼盘销售负责人告诉记者，前段时间由于限购令的实行，他们楼盘的人气一度坠入冰点，沉静了好一段时间，直到前几天限购令相关细则出台后才有了改善。

　　记者实地走访发现，部分楼盘的人气确实有所回升。虽然真正出手的人还是不多，但至少一些购房者开始回到售楼部了，比一片冷清要温和得多。对于限购令的松绑，最高兴的莫过于开发商。“毕竟限购令的杀伤力太大了，这对南宁楼市的影响可以说是立竿见影的。”振业·青秀山1号项目营销总监杨辉认为，限购令的放松，将会对楼市起色起到促进作用。

　　4月16日，第十届广西(南宁)房博会召开，虽然正逢严厉的楼市调控，对人气的影响在所难免，但几天时间里来逛房博会的购房者仍不少，其中包括部分外地购房者，他们有人明确表示打算来南宁投资购房。

　　“人气比去年稍有下降，但在政策严控下，已经算不错。”房博会上，润华集团董事长郭建民说，受限购令的影响，这次房博会到访者多以南宁本地刚需为主，表明南宁的刚需比较旺盛，这给开发商带来了一定的信心。

　　走势

　　房价走向　关键在政府

　　限购下的楼市走势，特别是房价走势是购房者关注的焦点。南宁限购令细则出台实施后，将会带来什么样的变化？

　　朱仁友认为，限购令实施细则虽然有一定的放松，但并不意味着楼市会迎来转机，因为从大的形势来看，整个楼市紧缩的政策调控背景并未改变，所以今年楼市仍将在压抑中度过，房价则更多保持平稳，不排除部分项目大幅打折促销情况的出现。

　　大多数业内人士认为，政策调控最终目的也是为了楼市的健康稳定，因此在政策高压的背景下，房价保持平稳将是主流趋势，可能会出现区域性的价格调整，但不会影响大局。

　　有人担心，限购令到期退出之后，楼市是否会重蹈覆辙，房价再次出现报复性上涨。对此，中国社科院财贸所应用经济学博士后唐在富在广西地产新视角高峰论坛上答记者问时说道，中国楼市房价是否出现报复性上涨，关键在于两项政策是否退出，第一是限购令，第二是房价控制目标的政策。说到底，就是在于政府调控房价的决心有多大。

　　4月16日，SOHO中国有限公司董事长潘石屹在博鳌出席了“持续调控下的房地产创新”分论坛上，谈及本轮房地产调控时表示，这一轮调控政策是最严厉的，2011年是一个分水岭：2011年之前是市场说了算，2011年之后房价是政府说了算。

　　观点交锋

　　限购令松绑效果将逐渐显现

　　广西大学商学院教授朱仁友 

　　虽然根据国家的要求，南宁出台了限购令，但相比之下并不算太严厉，不过因为改变了人们的预期，市场还是出现了较大的影响。前段时间出台的限购令实施细则为限购松绑的情况，说明政府并不是全心全意执行限购，相信限购令的松绑还是会带来一定影响，效果会在接下来几个月逐渐显现。

　　限购令不是长久之策

　　荣和集团营销副总监梁于里

　　出台限购令只是暂时的调控政策，不是长远之计，本次适当松绑正好表明了这一点。南宁要发展为一个新兴的国际化大都市，当前城市正处在发展阶段，要不断吸引外地人来买房，因此此次限购令的实行时间也只是暂定一年。而南宁本地刚需旺盛，足以支撑今年房价保持平稳的走势，部分实力强大的品牌房企开发的品质项目将依然是市场关注的焦点。

　　限购令应该适当放松

　　广西振业房地产股份有限公司营销总监杨辉

　　像南宁这样正值大开发时代的城市，如果严格执行限购令将迫使楼市降温、发展减速，从而影响到整个城市地产行业的发展，比如一些大企业，可能因为限购令的存在而拒绝进驻等。所以，南宁应根据本地实际情况适当给限购令松绑。

　　限购细则让人很失望

　　购房者覃先生

　　对于我们这些刚需一族，当然希望限购令能限住房价。对限购令细则的出台，感觉是很失望的。之前正是因为考虑到限购令的执行时间有1年，所以才表现淡定，现在看来政府并不淡定，而是想要房价快点涨起来。

　　希望限购条件有所放宽

　　购房者罗女士

　　我来自桂林，因工作调动来南宁快半年了，正准备买房时，就被突如其来的限购令阻断了。作为外地购房者，是希望限购条件有所放宽或者早点解除限购令。