第四波房市调控已箭在弦上

  就在去年4月17日“国十条”调控政策出台一年之际，市场又接收到了中央对房地产的调控决心的再次表态。4月14日，《华夏时报》记者从住建部一位内部人士处了解到，新一轮房地产政策调整也已经箭在弦上。

    而在连续三轮房地产调控之下，全国房地产市场对于房价“只涨不跌”的预期已经微微扭转。对于开发商来说，在一季度的业绩大增的同时，也不得不承受着巨大的存货压力。

    仍有储备政策

    4月11日，国务院派出的16个房地产的调控专项督查小组已经抵达各目标省市。而与此前督查不同的是，此次督查组全部由相关部委的部级领导带队。

    同一天里，住建部的部长姜伟新带队奔赴陕西，国土资源部副部长贠小苏的队伍抵达浙江，监察部副部长屈万祥一行到达安徽。与此同时，央行副行长刘士余率领的国务院督查组也已启动对于北京的督查。

    “这次督查的主要目的是各地的保障房的建设和房价控制目标，另外，也是对原有的调控政策执行情况的调研。”住建部一位内部人士向本报记者表示，“督查结束后，根据督查情况，中央很有可能尽快开始新一轮政策调整。”

    公开信息显示，此次国务院整个督查工作将在4月20日左右结束，相关督查报告汇总后将上报国务院，并酌情对社会公布。

    而据这位住建部的内部人士表示，下一步政策调整一方面将借鉴目前在调控上有所成效的地方政策进行全国推广，另一方面，目前包括住建部、国土部等相关部门仍有政策储备，下一步将主要围绕土地出让政策、开发商拿地门槛等方面进行政策调整，对地方政府的政策落实进行明确要求。另外，他表示，相关部门也不排除对房价进行直接干预。

    事实上，据记者了解，此次大规模的各地督查和未来的“新一轮”政策的调整与决策层“两会”后多次施压有关。

    4月13日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议强调，要巩固和扩大房地产市场调控成效，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。而在此前，决策层也多次释放信号，敦促各地落实中央出台的房地产调控政策，对地方政府提出问责制。

    “综合这一年来的调控，可以看出中央对房地产的市场调控的决心是很大的，但是目前看来成效并不明显，”中国房地产学会副会长陈国强向本报记者表示，“因此在目前的情况下，继续进行政策的调整是非常有可能的。”

    “二季度降价无悬念”

    调控是否取得成效，数据似乎是最好的证明。

    北京市房地产交易管理网的统计数据显示，3月份的北京新建商品住房成交均价以19679元/平方米的数值环比2月下降了26.7%，同比下降了10.9%，自2009年9月份以来新建商品住房成交均价首次同比下降。

    但事实上，局势却表现得有些微妙。业内普遍对北京的房价3月份环比下降26.7%这一数据表示怀疑。“政府部门通过不发放高端楼盘的预售证来做低均价数据”的说法在坊间流传得越来越真实。

    而与此形成鲜明对比的，尽管与此前几个月相比销售有所放缓，但一季度同比销售金额和销售面积都出现大幅增长。其中，作为房地产企业龙头的万科地产一季度销售业绩继续领跑，累计实现销售面积303.8万平方米，销售金额355.1亿元，销售面积和销售金额同比分别大增145%和135%。

    “房地产调控一年中，对销售来说最明显的变化是环境的恶劣，但根据项目不同情况也不一样，有的项目仍然卖得不错。”北京万科销售总监肖劲对本报记者表示。

    但事实上，开发商也已经预见到此次的调控的持久性对市场的影响。“目前我们的价格仍然保持稳定，但存货压力还是有的。”远洋地产北京一项目负责人向本报记者表示。

    从上市房企2010年年报的数据来看，开发商的大量资金已经开始被存货所占据。

    毋庸置疑，降价的预期已经出现。近期央行再次启动加息，仍将对房价和楼市成交造成一定压力。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示：“目前市场各方对房价走势的判断逐渐趋于一致，二季度房价下降已无悬念。”

    分析称地方政府掣肘调控

    事实上，这是力度空前的房地产调控年，几乎动用了各种可用的政策工具，信贷政策、住房保障政策、土地政策、预售制度、行政监管，力度之大前所未有。

    2010年4月17日，被称作“史上最严”房地产调控政策的“国十条”出台，成为国内房地产市场“名副其实”进入调控的开始。

    “遏制部分城市房价过快上涨。”这是2010年房地产市场调控的主要目标。然而，结果却并不能令各方都满意。到2010年9月28日，国务院又出台五项措施，但仍然是延续了“国十条”的思路，以强化政策落实力度为主。而这一次“行政限购”成为政策调控的主要手段，此后的1个月内，全国近30个城市都陆续出台了“地方调控细则”。

    但事实却并不如人所愿，到去年年底，楼市成交再度出现回暖迹象。国家统计局数据显示，2010年12月全国楼市销售量和销售额环比均出现大涨，并双双创下2010年全年成交的最高值。

    为此，今年1月底，国务院又出台了“国八条”，这被认为是针对房地产市场的第三轮调控。

    “综合房地产调控一年的政策走向，可以看出中央调控的初衷是好的，但总会有一些掣肘的力量。”业内一位知名分析人士向记者表示，“这其中，地方政府所起的作用是比较明显的。”
 
    事实也确实如此。从去年“国十条”后地方细则的难产，到去年五项措施实施后各地对保障房建设的推诿，再到如今房价“涨幅”目标的制定，按照上述人士的说法，“地方政府在这一年调控期中的决心并没有那么坚决。”