＝＝＝＝市场影响＝＝＝＝
在南宁购房将有条件 限购令或改变市民置业计划
“邕八条”的出台，从购房者角度，简单地可以这样来理解：无论你是南宁人，或是外地人，在南宁买房都受到“邕八条”的约束，有可能你只能买得到一套房子，有可能你买不到一套房，这在一定上打击了炒房的投资客，也可能改变不少人的生活，那么，“邕八条”具体还有那些内容呢？
【南宁籍】有一套住房者限新购一套
读者：陈先生在东葛路已经购有一套住房，他是南宁市户口，父母是外地人，为了方便赡养老人，陈先生刚准备今年再买一套小房，留给父母将来到南宁养老时居住，“限购令”一出，陈先生就不知道自己这种已经有一套住房的人，还能不能再买二套房。
解读：根据“限购令”的规定，在限购期间，像陈先生这样有一套住房的人还是可以再买房的，只需要如实填报《居民家庭购买商品住房申报表》（以下简称《申报表》），并提交《申报表》、身份证明、户籍证明、婚姻状况证明（未婚证明由购房人户籍所在地的婚姻登记机构出具）等有关材料，便可以在南宁市市区范围内限新购1套住房（含新建商品住房、二手住房）。对于拥有2套及以上住房的南宁市户籍居民家庭，暂停在本市市区范围内向其出售住房。
【外地籍】无一年纳税和社保证明不能购房
读者：“我是来南宁做生意的河池人，已经在南宁有了一套房，限购令出台后，我还能买房吗？”朱先生是外地人，没有南宁市的户口，已经拥有了一套房的他也想知道自己还能不能再出手。
解读：“限购令”提出，拥有1套及以上住房的非南宁市户籍居民家庭、无法提供在南宁市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非南宁市户籍居民家庭，暂停在本市市区范围内向其出售住房。
【时限】“限购令”执行有时限，将执行一年
读者：“全国不少城市都出台了‘限购令’，不少城市的‘限购令’是暂行的，有一定的时间限制，南宁市出台‘限购令’有无时间规定呢？”市民罗先生的户籍一直无法迁到南宁来，而目前他购买了一套房子，准备想买一套房子给父母住，他担心限购令会让他一直买不了第二套房。
解读：根据规定，“限购令”将于2011年3月1日起实行，至2012年2月29日止，历时一年。而如果国家、自治区另有规定的，则按规定执行。
【认定】限购住房以买卖合同备案时间为准
读者： “我是今年2月份购的房，还没有拿到房产证，像我这种情况属于限购范围吗？”目前在民主路租房居住的刘小姐，前两天刚刚在望州路看中一套在建商品房，交了房款，签了合同，新房还没拿到手，刘小姐也想知道自己在不在“被限”的范围呢。
解读：限购令规定：限制购买新建商品住房的，以商品住房买卖合同备案时间为准；限制购买二手住房的，以受理转移登记时间为准。购房人在办理买卖合同备案、房屋登记手续时，应提供30日内出具的房屋登记信息查询证明。居民家庭已拥有住房数量以新购房时南宁市住房保障和房产管理局商品住房（含二手住房）权属登记记录、商品住房预售合同备案记录及已受理的商品住房（含二手住房）交易申请记录为准。
在“限购令”实行之前 ，已经购买商品住房但未进行合同备案或转移登记的，应在该政策实行之前申请办理上述手续，如未及时办理的，将按“限购令”规定执行。
【申报】限购期间，购房者要填申报表
读者：杨先生几年前和妻子在南宁共同买了一套住房，今年他们想再拿出一点积蓄，再买一套房子给父母住，他不禁要问，限购令执行后，他们买房需要办理哪些手续？填写什么资料？”
解读：“限购令”正式施行后，限购期间，居民家庭购买商品住房时，应如实填报《居民家庭购买商品住房申报表》（以下简称《申报表》)，并提交《申报表》、身份证明、户籍证明、婚姻状况证明（未婚证明由购房人户籍所在地的婚姻登记机构出具）等有关材料。非同一居民家庭的两人以上共同购买商品住房的，应分别填写《申报表》。购房人提供虚假证明、信息的，由其承担责任。
另外，规定提出，南宁市住房保障和房产管理局应当加强审核，在受理商品住房合同备案或房屋登记申请时，应核验《申报表》和购房人的相关证件、材料，凡不符合规定的，不予受理。
【卖房】房屋销售方有对购房者告知义务
读者：“我是一名房屋销售人员，‘限购令’正式实行以后，对我们的工作会有哪些影响呢？”张小姐是南宁市一楼盘的售房小姐，平时的主要工作就是向客户介绍房型，带客人看样板房，为客人计算房价等，那么限购令对她有什么要求呢？
解读：像她这样情况，“限购令”执行后，她的工作可能要增加了。根据规定，在限购期间，房地产开发企业、房地产经纪机构应当在售房场所、营业场所醒目位置张贴限购政策，供购房人查阅。在签订购房合同前，应履行对购房人的限购政策告知义务；签订购房合同时，应核验购房人的身份证明、户籍证明、婚姻状况证明的复印件与原件相一致的情况，核对《申报表》所填信息内容，并在所收取的上述证明、材料及《申报表》加盖企业印章，作为办理新建商品房买卖合同备案或房屋登记应提交的材料。
对于违反本通知规定，或因未履行告知义务，或与购房人串通、提供虚假材料、证明、信息的企业及相关从业人员，由相关部门依法追究其相应法律责任，并由南宁市住房保障和房产管理局暂停其商品房买卖合同备案或交易申请，将其违规行为记入企业和执（从）业人员信用档案。给购房人造成经济损失的，由其承担相应法律责任。
【买房】居民家庭包括购房人、配偶及其未成年子女
读者：细心市民梁先生告诉记者，他刚刚参加工作，家中还有爸妈和还在读大学的弟弟，那么，按照限购令规定，他和弟弟买房子，算不算新增的“居民家庭”住房。
解读：“限购令”中多次提及‘居民家庭’这个名词，按照“限购令”，居民家庭的成员包括购房人、配偶及其未成年子女。（当代生活报记者 潘登 周珂 欧丹荔 卢盈）
＝＝＝＝成效预测＝＝＝＝
限购令“限”不了房价？ 众说纷纭南宁住房限购令
吊足了胃口的南宁住房限购令施行后，购房者和开发商对此有何反应？它对楼市有多大影响？专家对此有何看法？记者对此进行了深入采访。
“限购”之楼市反响
虽然南宁的限购令现在出台，但因“雷打了很久”，所以不管是购房者还是开发商，在心理上都似乎有了相应的准备。
楼市抓紧时间一搏
一位代理公司的总经理告诉记者，业内几乎都在今年1月初就知道南宁即将出台限购令的消息，并开始悄悄着手“消化”这一政策，这表现在1月中下旬不少楼盘突击开盘。在1月15日、16日双休日9个开盘的楼盘，当中有3个是头一天才临时决定开盘的，他们都想赶在限购令出台前捞最后一把。据了解，9个抢着开盘的开发商，都取得不错的销售业绩，其中有3个楼盘还“日光”。
一位开发企业的营销部经理告诉记者，对于限购令出台后南宁楼市是冷还是热，谁也猜不透。与其去等一个没有希望的结果，还不如抓紧时间搏一搏，反正手里积攒的客户已经足够开一次盘了。“只是时间太紧了，搞得大家都加班加点。”也有开发商对记者的问题避而远之，矢口否认：“不管限购令出不出台，我们都要开盘的。”但私下记者已了解到，开盘就是为了限购令的出台。
100平方米以上户型将走销？
如果你现在拥有了一套房，限购令出台后，意味着只有一次机会买房了，你是买大房还是小房？相信绝大多数人的回答是“大房”。限购令的出台意味着已有一套住房的家庭买房机会的“唯一性”，因此有业内人士预测，以后楼市里中高档的户型将吃俏，特别是120~140平方米的大户型卖得俏，甚至以前很难出手的顶级豪宅有可能因此时来运转。
业内人士担心，从去年以来，几乎所有通过“招拍挂”的方式拿到地的商业项目里，都要求90平方米的户型必须不低于总面积的70%。这就意味着，在今后两三年内，很多楼盘供应的将是90平方米以下的小户型，大户型将成为稀缺物，限购令的出台，将会使大户型身价大增。
限购令“限”不了房价？
限购令真的会使房价应声而落吗？业内有明显两种不同的声音。支持者认为，限购令减少了购房者的数量，使得房源相对充足，开发商卖不出了，自然会降价；还有人列举了上海等地一些城市出台了限购令之后的楼市反应。
但也有人持反对意见。内业人士李先生说，限购令对楼市的抑制作用在成交数据上也有比较明显的表现。像深圳出台限购令一个星期后，新房成交暴跌92%；去年国庆后，调控效果在北京楼市显现，统计信息显示，新房在第一周的成交量环比上周下跌了64%，二手住宅网签跌幅超过了65%；在上海，二手房市场首先做出反应，不少区域已有二到三成购房者暂缓购房计划，开始观望。
也有人认为，任何抑制房地产的政策都是徒劳的。“你不给有钱的人买房，表面上看好像将房源给截了出来，但实际上，房地产是市场行为，开发商会根据楼市的房源情况自行调节开工进度。这在以前的调控中有先例：国家一调控，开发商就‘磨洋工’，房子不出来，市场上的房源也就那么多；调控一放松，开发商就‘赶夜工’，市场上的房子就源源不断。因此，投放在市场上的房源永远都是处于比较紧缺的状态，在价格方面，他们是不会松口的。”
广西大学土木建筑工程学院副教授李伟业认为，和国家限购令一样，南宁的限购令仍然属于采用行政手段干预市场的做法，其实也实属无奈，“我担心行政限购令会打压市场的成交量和价格，市场在一定时期和程度上降温，但不能解决影响房价最重要的供求失衡问题，一旦限购令政策失效，将会引起更疯狂房价上升”。
“限购”之购房者心态
一般来说，限购令是为了保护大多数想购房而无力购房一族的利益，期望通过限购的手段，使得房价回落到一个理性的区间。但对于“限购令到底好不好”的问题，不同市民有不同的看法。
赞成南宁限购居多数
早在今年1月份南宁有可能出台限购令的风一吹出，南宁一家专业网站就对网友做了一个调查，调查结果表明，超过八成的网友赞成南宁实行限购。
南宁是否该出台限购令？59.5%的网友认为“应该，限制一家购买一套房，保证大多数人的居住权”；21.7%的网友认为“应该限制外地人购买，抑制炒房市场”；18.8%的网友认为南宁目前还没有出台限购的必要。从数据可见，超过八成的网友赞成南宁实施限购，希望借此打压房价，其中“限制一户购买一套住房”的呼声最高。
在区直单位工作的赵女士是支持限购令的。赵女士在5年前开始在各楼盘巡视，当时她的存款足够支付在市中心一带购买一套120平方米50%的房款，但由于犹豫不决，房子迟迟没有买下，如今她的存款翻了一番，但只能在外环旁边的位置购买一套相同面积的房子了。所以对于房价的飙升，赵女士深有体会，也深恶痛绝。
希望多一些投资渠道
市民彭女士提出，限购令也许在一定时期内对楼市虚高的价格起了调节作用，但长期下去，不利于经济的发展。她和爱人的年收入在30万元以上，除掉生活必需的开支后，每年都有一定数额的节余，她曾经炒过股，但亏得一塌糊涂；买过基金，但20万元投进去后，1年之后还是原来那个数，一分也没赚；也想过买金条，但对它的预期也不明朗；将钱存到银行去，在目前物价飞涨的形势下，只有贬值，而她身边的朋友有人在七八年前买的房子价格都翻了番，所以她也想到买套房留着升值。“在目前没有什么投资渠道的前提下，买房子是唯一能让钱不贬值、甚至让钱生钱的办法。凭什么要干涉我的投资权利？”
与彭女士境地一样的肖先生认为，投资是拉动经济发展的三驾马车之一，作为普遍市民来说，买房、买车是很大单的消费品，并且涉及的群体也庞大，如果政府长期压制，显然对经济发展有不好的影响。他希望政府在出台限制买房的同时，也为一些经济宽松的家庭提供其他的投资渠道。
“限购”之开发商心态
对于限购令，开发商的心情也很复杂，有的静观市场变化，有的忧心忡忡。担忧的是少数实力不强、或首次涉足房地产市场的开发商；静观其变的，是那些经历过风雨、实力比较雄厚的开发商，他们期待着在“高压”下“挤”出来的机会。
预期不明朗，感觉有压力
“限购令的出台应该对整个房地产行业都有很大的影响。”一位不愿意透露姓名的开发企业营销中心负责人说。她认为，限购令的出台表现了政府的姿态，对楼市的调控将越来越严，同时告诉大家，房地产行业不可能让你乱来，要的是稳健发展。
“以前只要有本事拿到地，不管会不会盖房子，都可以大把地赚到钱。现在不行了，如果不会盖房子，就不会站住脚跟。但越是在艰难险阻的大环境里，越能显现企业的实力。所以，限购令的出台对于大型企业来说是一种机遇。”这位人士预言，限购令的出台，将会使房地产行业的发展模式有所改变，以后旅游地产、商业地产和文化地产等新兴支业将慢慢出现。
并不是所有的开发商都是这样乐观，一位开发商表示，限购令对楼市的影响更多会体现在信心层面上，包括自身的信心和购房者的信心，限购令可能比暂停三套房贷的政策更严，也许它一出来楼市就会降温。
这位开发商说，限购令在短期内不仅打击购房者对房价上涨预期的信心，也会坚定部分人阶段性坚决不买房的信心；对于那些改善型住宅的购房需求，将起到抑制作用；而对于那些投机炒房的购房者，将会彻底扼杀他们的希望。
没有击到开发商的“七寸”
一位向来敢于说实话的业内人士认为，限购令的出台从维护房地产行业健康发展的角度来说大有好处，对开发商而言，会使楼市进入到一定的观望期，但并不是致命一击。
这位人士说：“开发商真正的‘七寸’是在‘地皮’上。比如在出让地的付款方式上，如果以前可以在半年内付清，现在要求在一个月之内付清；或者严格执行‘土地一年之内不开发交纳闲置费，两年不开发政府无偿收回’政策，那么情况就大不一样。特别是后者，很多地方就不能很好地得到落实。就我知道的某家房企，拿下的两处地分别超过了三年、四年，但都没有被政府收回。”
上面有政策，下面有对策
业内人士陈先生认为，其实，南宁限购令传了那么久才出台，已让部分开发商钻了空子，基本具备了条件的开发商都抢先开盘，在限购令尚未出台之前，合同备案、银行按揭都已全部完成。
还有一个空子也是可以钻的,那就是对外地投资的控制。一位不愿意透露身份的业内人士说：“像我已拥有3套房，在南宁市不可能买房了，但如果手里有钱，我会在钦州、北海或百色、河池去买房，即使那些地方出台了限购令，但对于我来说还算是第一套房。推而广之，在一、二线城市已没有资格买房的人，同样可以在南宁买房，只要他们能拿得出两个证明材料当中的一个。”
易宪容：不要高估限购令对楼市的遏制作用
对于新国八条的规定，尽管国内媒体把它作为重要新闻大肆渲染，以为地方政府会用住房限购令与中央政府一起将住房市场的宏观调控进行到底，挤出房地产市场泡沫。但是，我在2010年5月就指出，这些地方政府的住房限购令仅是“水中月、镜中花”，不仅对住房市场宏观调控的作用与影响十分有限，反之其负面影响不可低估。它们出台这些政策仅是给中央政府一个姿态，所起到的作用十分有限。其实，限购令成了各地居民涌入住房市场的信号，2010年国内二线以下城市房地产市场所发生的事情就是最好的明证。 【详细】
任志强:限购令告诉我们什么
中国的CPI与PPI都在高涨，因此当房价以环比0.2%这个低于CPI与PPI的增速爬行时，实际就是在缩水与降价，其低于其它生产要素的涨价部分正反映的是名义价格的增长部分。但市场似乎宁愿接受负利率，也不愿用名义价格与实际价格之差去看待房价的下跌。
政府出台限购政策，用抑制需求的方式缓解供求矛盾。由限购引发的库存上升、销售下降并非反映市场的真实需求，并非是长远之计，并非是需求被满足之后的释放。
同时限购还告诉人们，房价将继续上涨。资金总是流向最可能获取暴利的地方，流向风险最低、获利可能最高的领域，没有哪个傻瓜会将资金投入风险高而获利能力最低的国家、地区、领域。而国家发布的限外令恰恰正是告诉市场，中国的房地产是风险最低而获利可能最高的领域。 【详细】
