5月13日，为期四天的杭州第十届最佳人居环境展览会开幕，一年一度的"人居展"，是杭州楼市的风向标。在新一轮楼市调控的大背景下，本届"人居展"格外受关注，共推出80多个楼盘，可售房源11000多套。"但适合我们的楼盘并不多"，一对相恋已久的80后情侣说。房价能否降下来？何时会降？能降多少？这对情侣觉得目前仍需观望。
新"国十条"出台一个月来，尽管楼市成交量锐减，但房价却依然没有明显下滑的迹象。
北京市房地产交易管理网的统计数据显示，截至5月13日，北京商品房一个月内成交6846套，比去年同期下跌幅度达到53.3%。但北京房屋销售价格4月份仍比3月份上涨2.6%。
作为一线城市高房价的典型，北京的情况足以说明楼市当前量跌价滞的困局。为何楼市冷却期只有成交量冷却，而房价不冷？这样的混沌期还将持续多久？
有业界专家指出，楼市从来不是单纯的购房者与卖房者的简单博弈，现在正处于一个开发商以及其他房价上涨利益群体与政策博弈的时期。
显然，房价调整的主动权掌握在开发商手里，由于对市场信息的掌握程度不一样，二手房业主和投资客往往是跟开发商的风进行市场判断，因此可以说，开发商的销售策略是新房和二手房市场价格变化的风向标。
按照正常的市场规律，供求关系的变化应该在房价上有所体现。在楼市火热的去年，投资性需求撑起了市场，房价自然大涨。如今，持续的高压式调控不断挤出很大部分的投资、投机性需求，造成成交量下跌迅速。那么，开发商为什么撑着不降价？甚至为了规避调控政策还出现了帮购房者垫首付款的怪招？
从心理来看，开发商一方面是寄希望于成交量下滑后政府放松调控；另一方面期待着经过一段时间观望后，购房需求能够集中释放。
但是与去年相比较,今年这两个条件都不具备。调控力度的不断加码，显示出政府解决高房价问题前所未有的决心，同时调控正在持续挤出投资性购房需求甚至部分改善性需求，二手房市场供给也在迅速增加，一些城市甚至出现了小型退房潮。而且，资本市场的变现以及信贷资金的收紧也对开发商不利。
与政策博弈，开发商自恃的是手中资金弹药充足，去年火爆的销售业绩以及银行信贷资金的充足给了开发商这样的底气。但是去年开发商疯狂拿地，地王频现造成的成本升高使得很多开发商并非"不差钱"。沪深两市67家房企发布的2009年年报显示，去年累计实现净利润接近300亿元，但同时，这些房企负债总额却超过5100亿元，其中32家资产负债率在70%以上，占比为47%。
之所以撑着不降价，甚至喊出房价还会继续上涨的声音，是因为开发商们习惯了房价的上涨，在房价上涨中赚取高额的利润。我国的楼市处于卖方市场久矣，开发商以及其他利益群体习惯了主导市场的话语权以及在房价博弈中的强势地位，希望仍能通过他们的言论来主导购房者的预期。
其实降价对于开发商来说一定弊大于利吗？未必。房价下降一部分就会增加一部分购买力，就有一部分被高房价挤出市场的自住型购房者重新进入市场。我们看到，有的开发商比如恒大地产已经开始打降价牌。但这只是个别房企出于资金压力的权宜之计，难以成为趋势。据中国不动产研究中心对全国25家知名房企的调查，有2成房企表示绝不降价，5成房企称将观望数月后再视市场情况而定。
事实上，购房者也是存在两种心态。当前尽管房价依然坚挺，但是成交量的下降却让投资者失去了抛盘机会，不少拥有多套住房的人群也在期待再次出现越调控越涨的现象。而购房者在观望的同时，刚性需求也在积攒。因此，尽管调控政策频出，但是市场的多种制约因素决定了房价调控将是一场持久战。
那么这场持久战的结果是什么？现在许多业界人士担心，房价在经过短暂的调整后会出现报复式反弹。如果楼市调控氛围不能持续的话，开发商、投资者将有能力、有时间改变市场的预期，进一步抬高房价。在以往楼市的观望期，往往是越弱势的群体情绪越急躁，购房者缺乏长期博弈的耐心，主动打破市场的僵局，开发商再趁机调价。
决定未来房价走势的还有各个市场主体对市场话语权的掌握程度，在楼市博弈双方陷入僵局时，往往是舆论的导向改变了博弈双方的心态和平衡力量。现在尽管由于成交量下滑，市场话语权逐渐向购房者倾斜，但是开发商还是掌握着主流话语权，还有一部分其他利益群体为他们摇旗呐喊。尤其是在二手房市场上，出于自身利益的考虑，房产中介对于房价上涨言论的"宣传"对购房者仍有很大的蛊惑性。
由于开发商、投资者、购房者等市场主体占有信息资源的程度、对市场的判断能力不一样，调控政策能短时间内显著影响购房者的预期和行为，但要影响开发商和投资者的行为需要时间很长，更何况这些市场主体还有一些本钱和招数来跟政策博弈，想方设法来打政策擦边球。因此，只有将调控措施落实到位，不断强化楼市的调控氛围，开发商、投资者的行为才会真正转向，房价的理性回调才真正有可能实现。
