一年多来房地产调控政策步步紧逼之下，房地产开发企业正面临生存考验。业内人士分析，今年底和明年初，房企业绩继续两极分化将在所难免，行业内外的破产、兼并与收购将成为常态。
房企“割肉”求活
最近几天，武汉某小型房地产企业负责人刘杰心情很舒畅，曾经因为资金链断裂而停工了一个多月的项目又开工了。
刘杰所在的公司几年前在武汉三环线野芷湖附近拿了块地。工程眼看快封顶，一系列房地产调控政策不断出台，在限购、限贷的紧逼之下，企业的资金链骤然收紧。于是他四处找“投资商”合作。不仅找了其他地产公司，还拜访了多家投资公司、信托公司。最后，武汉本地一家知名开发商同意购买该公司51%的股权正式入主这个项目。
刘杰告诉记者，近段时间，像这种“项目合作”在武汉房地产企业之间已经不少。武汉个别楼盘甚至出现5个开发商共同开发的局面，在广告上同时印上开发商、投资商、发展商等名目各异的企业名字，让购房者实在看不明白谁才是这个项目的“主人”？
除了刘杰的公司，在武汉，房地产企业间的股权出让、兼并收购在最近一段时间可谓风起云涌：嘉凯城以2.85亿元收购巴登城51%的股权。远洋地产收购了武汉弘福置业有限公司55%的股份。卧龙地产出资3.4亿元购耀江神马武汉公司75%的股权。在武汉光谷产权交易所，目前共有9家武汉房地产公司的11份股权挂牌转让，其中广电国博房地产有限公司等都是转让全部股权。
这种情形在一线城市同样普遍：10月14日，万通地产作价2.84亿元，将其持有万通时尚项目的49%股权以及8860万元的债券，转让给深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业；11月2日，上海证大发出通告，宣布已于10月28日将旗下全资附属公司证大置业作价95.7亿元出售。这意味着，证大持有近两年的上海外滩地王最终易主……
根据中原地产在对北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产企业进行的不完全统计显示，截至10月份，今年在产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目总数已经超过600宗，超过去年同期的一倍。
“还没到最艰难时刻”
面对如此严峻的市场形势，实力稍逊的开发商已经撑不住了。
统计数据显示，前三季度全国房地产企业并购案例同比增长120%。不少资金实力不济的中小开发商第一批倒下。
业内人士称，从目前的情形看，开发商才刚刚进入步履维艰的时代，“预计从今年第四季度到明年上半年才是开发商最艰难的时候。”
在业内看来，未来能生存下来的房企主要有两类：一类是规模大、品牌优、实力强的大型房企；一类是具有很强产品或区域特色，在这些领域能力强，能以明显的差异化产品品牌占据某个区域市场的中型房企。
国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，为了应对大考，大多数房企将加快布局三四线城市，并抽离部分产业资本。一些上市企业则会在金融资本与产业资本的互动下开始退市或私有化。定位高端的开发商将以品牌和效率而非扩张土地储备来实现价值的提升。
链家地产首席分析师张月则提到，今年房企面临的资金难题经历了销售回款滞缓、融资渠道收紧、年底还贷乏力的渐变，渐趋普遍化、深度化。三季度末房地产行业面临的巨额债务，极有可能在主观上抑制房企来年的扩大融资的意愿，以避免高负债、高风险的资金危机重演。
在专家李国政看来，无论是小企业的退市，还是大企业的破产。房企数量的减少和资源向优质企业的集中，都会促使楼市加速挤掉泡沫，促使房价回归到合理水平，最终得实惠的还是购房者。
