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■本报记者黄海华文/图
11月12日，南宁17亿地王将如期开盘，正值楼市处于博弈阶段，南宁地王选择此时开盘，牵动楼市各界高度关注的神经。此次地王开盘，以怎样的价格入市、是什么人此时选择出手买房等均成为本次业内关注的重点。
地王开盘搅动业内神经
“我们非常关注此次地王项目的开盘”，有多为南宁业内人士在与记者交流中均表明了上述说法。
早在9月，盛天东郡5大国际规划团队亮相南宁之时，就成为南宁楼市的“参考标尺”，其产生的连锁反应是，同区域开始有楼盘赶在前面促销“抢跑”；有的楼盘则放慢销售速度，静观其变；而凤岭、西乡塘、兴宁3个区域的部分楼盘则在等待着地王项目的出价，好去判断目前南宁楼市的 “温度”，以及时调整营销策略。
盛天东郡高起点的规划在宝创房地产代理公司总经理陈景浩看来，所处的区域没有可以比对的楼盘。尽管如此，楼市临近年关的微妙正影响着盛天东郡的定价。
据CRIC广西片区数据显示，限购8个月后的楼市10月份的商品住宅成交量为22.31万平方米，环比下跌2%，同比下跌29.1%。10月开盘的楼盘不同程度出现了开盘当日项目去化率不足30%的情况。项目成交出现分化，市场成交向高性价比的标杆项目高度集中。
更为明显的市场风向是，从10月开始，各种名目繁多的打折促销开始充斥着南宁楼市，观望气氛加剧。本周末，南宁楼市将出现盛天东郡、荣和MOCO、联发臻品三大中高端定位的全新楼盘同期 “首开”，分别推售的房源为500多套、500多套、290套。
南宁联发置业有限公司营销总监陈志军表示：“本周三个新盘齐开，楼盘个性非常明显，客户没有直接重叠。现在楼盘是在“放低身段”入市，开发商对价格预期因为市场的变化降低了。”
“现在的市场情况开发商直接把底线摆出来，能做到多低，就尽量低。”广西宝资嘉总经理陈伟表示，现在看到开发商的广告语就可以看出他们的定价心态，比如市中心某楼盘的广告语直接就是“挑战××路价格底线”。
预判均价上限8000元/平方米
截至目前，盛天东郡售楼现场一直还未公布确切的开盘价格。记者采访的6名业内人士认为 “均价会在7000多元/平方米”。而业界比较一致的判断是，作为一个363亩的高端大盘，在做足了产品，通过有竞争力的价格吸聚集人气，刺激销售大幅成交，在首期开盘必然会采取“低开高走”的价格策略。
陈伟表示，“盛天东郡从入市开始投入就是大手笔的，从国际设计师团队、知名学校、五星级酒店、会所的配套引进都是高成本的。从目前的市场形势，个人的心理估计均价在7000多元/平方米，首期开盘的产品会让购房者有甜头可以偿”。
南宁振宁开发有限责任公司策划部经理陆保允则认为，盛天东郡定价不会太冒进。虽然该盘处在非限购区域，定位高端，并在产品和环境上做足了工夫。但由于受到目前市场低迷的大环境影响，为以确保销售量，估计首期均价在7000多元/平方米，会相对于周边楼盘高出1000元/平方米。
“如果超过8000元/平方米的均价，消费者会向其他区域分流。”陈景浩则判断，由于盛天东郡规划高起点，且项目取得的土地成本比较高，首期开盘定价不会低于7000元/平方米的下限，预计主力价格会在7000元至8000元/平方米的区间。
广西同人房地产总经理罗旭则表示，盛天东郡定位高端盘，但现在的形势不好判断其价格。“从开发商角度来看，现在对于新盘入市不是好机时，但对于消费者反而是好的选择机会。”
品质大盘首期可抄底
本周三，盛天集团营销部对外公布的数据显示，截至当天预约人数已将近1900多人。而记者当天在该项目售楼部暗访统计，40分钟时间里到场的看房客户13组。他们有来自青秀区、兴宁区、西乡塘区也有来自武鸣、宾阳的客户。
在记者随机采访的9名购房者当中，购房立场分化明显。一部分购房者表示品牌楼盘铁定要出手；一部分人则表示还要持币观望，期待着更低房价的出现；而在一些购房者看来，大盘首期的开盘价肯定是“抄底”线。
“我们不可能预测到整个楼市的价格会降到什么程度，但是对于一个大盘，首期开盘几乎可以确定是这个盘的底价。目前的形式，开发商应该不敢贸然定价。”在南宁从事建材生意的刘先生已经看好了124平方米的四房，他认为现在买盛天东郡相当于是“抄”到这个大盘的底。
在盛天东郡开盘的前三天，赤易广告总经理邓留保已是第三次到该盘看样板房，计划购买87平方米两房。“这个盘虽然身处兴宁区，但从规划、品牌与交通的便利，在我看来更像是凤岭的楼盘，而对于一个100万平方米的大盘，长达至少5年的销售周期，价格必定会往上走的。10楼价格能在7000元/平方米左右会出手。”
但同样来看了两次盘的梁女士仍然无法下定购买决心，“等到年底再看看，应该很多楼盘会降价”。罗旭则对目前市场更有感触：“现在很多购房者在等待降价，市场的蛋糕在缩小，开发商对价格的期望比以前降低。但刚需购房者出手的产品，只会选择品质好的产品。”
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