临近年底，南宁楼市出现了种种前所未有的怪象：调控升级，南宁房价且调且涨，均价已破“七”， 房价泡沫讨论正酣，土地拍卖价格却屡创新高；住宅热度持续升温，商铺冷清前所未有。种种怪象背后，揭示出南宁楼市怎样的本质？
怪状：调控升温不断，楼盘涨声一片
最近，正在到处看房的南宁市民周先生越来越纳闷，调控不断升温，但他看中的江南某楼盘每个月都在提价，10月5500元/平方米，11月就涨到6000元/平方米，前两天他又去问，发现已经涨到了6300元/平方米。“这样下去，明年这套房子单价是不是要超过7000元？”
事实上，11月份，南宁房价破“七”了。
据绿城人居网数据中心统计显示，2010年11月南宁市商品房的成交均价7056元/平方米，同比仍呈现上涨趋势。同时，11月份房价最高的前10个楼盘中，有8个过万。其中，金盛时代以15619元/平方米、云星钱隆天下13357 元/平方米、盛天国际12648 元/平方米排在前三名。
而在12月份，全城依然一片涨价声。以热销楼盘为例， 12月初，龙光·普罗旺斯再次将均价上调至6000元/平方米。荣和大地12月对外报出的均价为8300元/平方米，而在3月份，其均价仅为7000元/平方米。
涨价之势还在蔓延。最近市中心出现了一批新盘，如天成一品、丽原·天际、海丽·世纪桃源、汇东·大公馆等楼盘，据悉预计明年1月份开始销售，价格预期均超过9000元/平方米。
疑问：南宁楼市且调且涨？
虽然宏观调控不断，但房价涨势未停。南宁的房价何时回归理性，暴涨行情能否终结，这是个大问号。
值得关注的是，本月16日，三部门正式启动全国土地管理问责，加强土地的管理。该举动说明，当前政策方面的落实已动了真格。在动用了信贷、行政干预等手段收效甚微后，最近国家又把希望寄托在了房产税上。而从刚闭幕的中央经济工作会议，再到近期各部委密集部署的未来工作要求中不难发现，土地、金融信贷等政策将会进一步趋紧，而楼市调控也将进入常态化阶段。
“房价在趋于回归理性，接二连三的暴涨行情有望终结。”有专家如是期望2011年的楼市走向。
怪状：争议声渐高，拿地不手软
临近年末，今年的楼市调控周期也将暂告段落，但楼市的现状仍不免让人担忧：南宁地价再创新高，在继西乡塘区拍出前所未有的高价地后，上周凤岭又出现了1240万元/亩楼面地价超过了4500元/平方米的天价地。
保利与荣和是今年的拿地急先锋和主力军。据了解，广西保利置业集团今年分别以4.87亿元、6.18亿元、6.9亿元拿下枫林路西侧52.68亩地、五一路98.914亩地和邕武路110亩地，共计262亩地，总额17.95亿元。广西荣和企业集团以4.367亿元、14.53亿分别拿下北湖路47.258亩地和凤凰岭东侧122亩地，共计170亩地，总金额18.897亿元。
值得关注的是，出手拿地的企业呈现两大特点：一是今年销售业绩较好，资金回笼较多的企业；另一类型是“不差钱”的国企或者其他行业转型而来的企业。
相反，南宁一些小的房地产公司，已经很久“没米下锅”，有的不得不暂时离开这个行业，有的正在积极寻求合作，有的被赶到了二级、三级市场……这就是著名的马太效应：凡有的，还要加给他，叫他有余，没有的，连他所有的，也要夺过来。
疑问：土地市场为何出现反转
对此，业内资深人士黄鹤翔解释说，年初拿地热是延续了2009年的高温，4月，“史上最严的房地产调控”“国十条”出台，南宁土地一级市场反应最快，开发商不知所措，陷入观望。七八月份是谷底，开发商观望情绪浓重，拿地异常谨慎。南宁土地一度出现了流拍。11月后，政府部门针对市场需求进行相应调整，土地市场逐步走出阴霾，房市也企稳回暖，开发商才开始放手拿地。
配套条件的改变及土地面积的拆分，使得昔日“冷地”又成为群雄皆抢的“热地”。黄鹤翔举例说，14日拍卖的凤凰岭路东侧地块拆分为两块60亩的中小地块后，起拍价和竞买保证金大幅下调，取消原来要求配建的廉租住房。邕武路地块则将原规定中按照住宅面积或总套数的3%比例配建廉租房，调整为相同比例的公共租赁住房。
“为尽量快速和尽量多的收到土地出让金，相关部门不惜把地块切小，取消本该配建的廉租房，由此也能看出土地风向的一些走向。”
黄鹤翔认为，这种地方政府对土地财政依赖的做法不变，房地产各种调控措施就会被打折扣，那么，中国自上而下的宏观调控政策就没法落实到位，房价就不可能真正下降。
“不过，房产税的到来，有望让这种畸形的状态得到改变。” 该人士说道。
怪状：热了住宅，冷了商铺
“在南宁开发楼盘，住宅销售不用愁，倒是商铺让人伤脑筋。”12月19日，来自福建开发商赵先生忧心忡忡地看着自己位于凤岭的销售进展缓慢的裙楼商铺，一筹莫展。
记者走访发现，南宁几乎所有区域都存在住宅热，商铺冷的局面。最具代表性的当属凤岭和西乡塘。
现在，凤岭南楼盘的住宅价格超过1万元/平方米左右，多数楼盘的住宅项目刚推出市场，就受到购房者热捧，销售较快。相比之下，商铺就显得慢多了，有些楼盘商铺已经面市很久，还乏人问津。而心圩江公园附近，已经有七八个楼盘扎堆，其住宅部分已经销售完一两年，但商铺还在销售中。
疑问：投资客过多，引发楼市后遗症？
“主要原因是投资炒卖客太多，急功近利心理作祟。”南宁中缅路一房产中介公司业务员介绍，在凤岭片区，商铺售价基本在2.5万元/平方米以上，甚至还出现售价达10万元/平方米的商铺。而在南宁老城区一些楼盘，商铺价格是3万元/平方米左右。“老城区人气旺，价格适中，商铺买来就能赚钱，但新城区不知还要养多久，所以乏人问津。”
“这就是炒买炒卖的后遗症。”据知情人透露，现在南宁很多的商铺，不少还没开业，但已经被多次炒卖。去年，不少外省炒房团和机构，曾组团来南宁买铺，如今，中国-东盟商务区不少商铺的转让价都在5万元/平方米以上，而当初楼盘的一手售价是2万元/平方米左右。“在广州一些人气旺、商业氛围浓厚的楼盘，商铺售价是5万元/平方米左右，商务区的商铺市场风险可想而知。”业内人士潘先生认为，其实无论是住宅，还是商铺，都早已出现了泡沫，只不过商铺的泡沫容易发现，而住宅的比较隐蔽而已。
他认为，这是城市扩张太快的结果，当城市人口发展速度赶不上扩张速度的时候，大量的房产和商铺就会被投机分子拿来炒卖。然而，炒作的终极目的是赚钱，但当没有足够多的常住人口来“接棒”的时候，楼市就会出现泡沫。泡沫越吹越大，最后终将破裂，炒房的人拍拍屁股走了，最后收拾烂摊子的还是居住在这个城市的人。“这个现象应引起政府足够的重视。”
