房价不涨就是降 楼市拐点将至或将面临大调整

 中国体改研究会副会长石小敏7日表示，未来楼市面临大的调整，将降低投资对经济增长的贡献。

    石小敏是在“中国改革发展论坛暨《中国改革报告2011》首发式”上做的这一表态。据他介绍，最近两三年，中国的楼市加上城镇化基础设施建设的投资大概占到社会总投资的一半以上，拉动当年GDP四成以上的增长。如果楼市投资增长率大幅下滑，甚至零增长，那么经济增长可能由两位数往下掉三成到四成，掉到8%以下完全有可能。

    他分析，2009至2010年中国商品房的需求结构是：20%的经济适用房；20%是拆迁房；30%属于投资加投机；剩下30%是所谓的刚性需求。随着楼市调控力度加大，投资、投机需求基本消失。另外，由于房价过高，刚性需求中的一部分转而考虑租房。由于多方面需求都在下降，所以现在有些楼盘的销售量甚至下降了50%以上。“虽然房价没有明显下降，但是当前中国其它商品普遍涨价，房价不涨就已经是在下降了。”

    在会后接受《经济参考报》记者专访时，石小敏进一步阐明了做出房地产市场拐点将到来的原因。他对记者说，比如提高利率收紧信贷，比如保障房大规模入市，比如房产税实验，比如申报资产，这些措施正在逐渐的从舆论变成政策，从政策变成小规模实施。尽管房地产带动的产业很多，又牵扯到财政和银行，对宏观经济影响非常大，但是中央现在已经下决心要调整楼市了。为什么？很大一块的考虑不是经济，而是社会。社会结构和经济结构是互为因果的，过度扭曲的经济结构会极大伤害到社会结构，使社会结构承载经济结构运转的能力下降。中央的决策已经由简单的发展经济，转向了更加关注社会的协调，认为经济发展不能以过大伤害社会的和谐为代价。

    至于保障房投资能否弥补商品房投资的下降，石小敏表示怀疑。他对《经济参考报》记者说，由于利益原因，地方政府对保障房建设并不积极。

    石小敏同时表示，由于房地产行业可能出现拐点，中国有可能在未来三到五年步入中度滞胀的发展期，中国经济面临重大挑战。他说，在中国当前这个特殊的转型期里，有人把8%以下的经济增长加上5%以上的通货膨胀概括为中度滞胀。“这个概念准确不准确还可以讨论，但是从我个人的观察来看，我认为未来若干时间，比如三到五年，我们步入到这样一个区间里的可能性是很大的。”

    关于物价可能未来涨幅超过5%这一判断，石小敏谈了三点分析。首先是近年来中国廉价劳动力时代正在终结，刘易斯拐点出现，环境成本、土地成本，尤其是劳动力成本都在明显上升。其次是近年来中国货币发行过多。“人民币的M2相当于中国GD P的比例已经180%以上了。我们经常批评美国乱发美元，美国M 2现在相当于美国GDP的90%左右。”他说。石小敏还特别谈到了由于近年改革推进停滞，国进民退现象抬头，制度性成本大幅度上升导致价格上涨。

    石小敏表示，一旦中国步入中度滞胀的发展期，被经济快速增长所掩盖的矛盾有可能出现，已经出现的矛盾可能放大，解决的根本方法在于改革。

    延伸阅读：开发商"试探性"降价谋出路 房价拐点或将来临

    从定向销售到团购房，从延期保价到办卡享“一万抵十万”……楼市严控下，房地产开发商们使出浑身解数，频打各张优惠牌，在房价“降与不降”之间徘徊。

    “试探性”降价

    “凭在职职工工作证购买我们这里的房子，就可享受99折的优惠。”近日，某楼盘的销售团队走进了国家机关大院，对该单位职工做起了定向推销楼盘的生意。

    无独有偶，最近京城多个楼盘都推出了各种名目的“促销”手段。如顺义的京汉铂寓项目推出了“买赠”特惠——购买三居房款直减10万元，购买四居送10万元外加一个车位；通州的京洲世家[最新消息 价格 户型 点评]楼盘，现房整体均价每平方米16000元，而据销售人员介绍，楼盘的预售申请均价是每平方米22000元。“开发商是为了回笼资金，才愿意降价的。”

    上海、深圳等地的楼盘也频打优惠牌。深圳盐田区的某楼盘均价1.7万/平方米，若当天登记，可享受9.7折基础上再打9.9折。其他楼盘也多有类似于直减、一口价、特价房、团购房、买房砸金蛋送家电等优惠措施。

    “先看看销售局面是否改观，再做下一步打算。”中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞对中国证券报记者表示，在当前楼市交易量下滑、资金回流困难的情况下，开发商会先进行一些“试探性”营销，如稍微打点折，给些许优惠等。

    链家地产首席分析师张月告诉中国证券报记者，目前待售期房出售压力增大，开发商会采用一些手段来提高销售速度。“但他们对直接降价会比较谨慎，因为明降可能会引起老业主纠纷等，影响开发商形象，一些大型企业尤其注重。”因此，目前打折、办卡等手段比较合适。

    房价拐点或来临

    机构3月监测的30个大中城市，楼市成交量总体下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，达到48%，南京、杭州下滑幅度也超40%。

    国家统计局公布的3月份70个大中城市房价数据显示，全国房价整体出现企稳态势，尤其是调控最为严厉的北京、深圳等一线城市，房价环比持平或回落。

    与此同时，国家对楼市的调控政策却丝毫没有放松。继限购、制定房价调控目标等一系列政策出台之后，4月上旬起，国务院又派遣8个督查组分赴16个省(区、市)，对调控政策的落实情况开展专项督查。国务院常务会议近期也强调，要“巩固和扩大房地产市场调控成效”，“坚持调控方向不动摇、调控力度不放松”，重申“严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平”。

    重重压力之下，开发商究竟要在“降与不降”之间徘徊多久？牛凤瑞表示，目前开发商面临价格下行的压力非常大，若还是卖不出去，不排除通过加大降价幅度等措施吸引买主。但他亦指出，房地产政策要通过各种要素的配置来达到调控效果，短期内就调控见效，期望值太高。