今年五一成楼市“望季” 拐点难现

＝＝＝＝楼市动态＝＝＝＝

买卖双方拉锯 楼市难言拐点

　　降价促销难觅踪影

　　相比3月房展会的冷清，“五一”假期期间的上海“假日楼市”房展会人气有所回升。4月30日一大早，很多市民前往房展会现场看房，卖方热情有所回升，共有约250家房企和代理企业参展，万科、金地、保利等房企巨头悉数亮相。只有少数项目推出总价几万元的优惠，价格僵局依然未破。

　　在万科的展台前，不少市民积极询问有没有优惠活动，销售人员表示尚无针对房展会的优惠活动。金地集团携四个项目参展，同样没有针对房展会推出优惠措施。保利地产即将于5月底开盘的某项目，也没有推出额外的促销优惠。

　　中国证券报记者发现，不仅是上海市区项目主打高端奢华牌，没有优惠促销活动。即便是嘉定、松江、宝山轨交沿线的新房最低也要每平方米1.5万至1.6万元。

　　大多数购房者坦言，来到房展会现场主要是为观察行情，并不急于购房，希望未来能有更严厉房价调控政策出台，房价能够有所下降。新浪乐居现场调查统计，仅一成参观者考虑出手买房，市场观望情绪依然浓厚。

　　中国指数研究院高级分析师杨奕表示，目前深圳楼市处于政策调控期，多数开发商认为，现在推盘并没有太大市场价值，最近一段时间深圳上市楼盘数量较少。

　　海南的“五一”房展会出现人数锐减、交易冷清的局面。某楼盘工作人员表示，去年房展会上，展台前围满了人，房子卖的也不错，今年人数明显减少，前来看房的人多是问价格和促销力度，基本上没有购买意向。

　　业内人士表示，虽然在一系列房地产市场调控政策下，多数城市住房成交量大减，但房价却始终坚挺，未见明显下跌，部分楼盘反而略有上涨。从上海房展会参展房企释放的信息来看，开发商对于后市预期还是比较乐观。

　　“一房一价”难执行

　　“五一”假期期间，《商品房销售明码标价规定》开始执行，开发商将实行商品房销售一房一价的规定，商品房销售明码标价后，可自行降价，但涨价必须重新申报。

　　但中国证券报记者走访多个楼盘发现，开发商可以通过各种方法规避这一政策，有的报高价格再低价销售，预留出足够的涨价空间，有的则是以毛坯房代替装修房。

　　在上海外环某楼盘的销售中心有公开的“一房一价”价目表，每一套房源公示其建筑面积、套内面积和总价，按照其公布的数据计算，每套的单价都超过每平方米32000元，实际上其对外销售价格远远低于这一数值。上海浦东某楼盘备案价格在每平方米26000元左右，实际对外销售时价格为每平方米21000元。

　　有些开发商在申报时将价格抬高，而后通过“特价房”形式对外缓慢推出。广州某楼盘对外宣称均价每平方米25000元，但销售时采取每次推出10套“特价房”，强调是阶段性促销，实际售价为每平方米22000元。

　　据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，1至3月上半月获得预售证开盘销售的所有55个新建商品住宅项目中，共计有27个项目在3月成交均价低于之前预售证报价，占总量的49%。此类项目多为位于嘉定、金山、宝山、浦东的外郊环楼盘。

　　联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋指出，北京执行这个政策之后绝大部分项目所采取的做法是，把价格报得比较高一点，然后往下降。所以有时会看到一些项目折扣的空间非常大。

　　链家地产首席分析师张月表示，北京关于“一房一价”的细则对于新建商品房项目价格调整的周期、可调整的幅度等没有进行相应的规定，略有欠缺。企业是否执行到位、“一房一价”的价格是否真实等都需要有关部门加强监管。

　　尽管“一房一价”遭遇执行难，不少地方还在加强政策执行力度。“五一”假期之前，深圳市相关部门召集全市19家房地产开发商和7家地产中介召开告诫会，5月1日起将对全市商品房销售明码标价情况进行专项检查，发现违规者，最高要被罚500万元。

　　“拐点”尚未到来

　　鉴于“五一”假期期间楼市僵持状态，虽有业内人士预测二季度房价有望迎来拐点，但目前市场种种迹象表明，开发商似乎仍然底气十足，在消费者与开发商的博弈和僵持之中，消费者显然有些沉不住气。

　　从一季度房企销售情况看，销售回款依然大幅增长。万科销售数据显示，一季度万科累计实现销售面积303.8万平方米，销售金额355.1亿元；与去年同期相比，销售面积和金额分别增长145%和135%。保利地产一季度业绩出现大幅增长。1-3月实现签约面积132.03万平方米，同比增长30%；实现签约金额140.15亿元，同比增长72.39%。金地集团4月9日发布的业绩显示，金地一季度累计实现签约面积26.8万平方米，同比增长44.6%；累计签约金额37.2亿元，同比增长82.4%。

　　从目前上市房企发布的一季报也不难发现，房企手持的货币资金总额远远超过短期借款和一年内到期的流动负债之和，短期偿债压力并不大。尽管国内银行信贷和再融资收紧，大量房企还可以通过境外融资获得巨额资金，除了境外增发融资，还包括在境外发行美元和人民币债券、优先票据以及短期融资券等，对冲国内信贷紧缩的效果。

　　业内人士指出，二季度房价难言“拐点”，出现真正的“拐点”根本上还是要依靠货币政策的紧缩力度，针对楼市的直接调控政策，只能起到辅助和催化作用。虽然央行已多次上调商业银行存款准备金率和利率，但目前流动性的“拐点”尚未出现。只有流动性真正开始收紧，楼市“拐点”才能真正到来。

＝＝＝＝五一各地楼市成交一览＝＝＝＝

北京楼市“五一”成交下滑近一半 开发商仍扛价

　　楼市调控加码的消息令市场风声鹤唳，今年“五一”小长假，北京楼市“冷”字依旧，“红五月”连续两年未现。尽管市场成交极度低迷，但在价格方面，开发商仍然选择“死扛”，促销力度不疼不痒，售楼处门可罗雀。

　　据北京房地产交易管理网显示，“五一”小长假期间开盘的住宅楼项目共有3个，分别为位于大兴黄村镇的仰山嘉园、顺义南彩镇的蓝岸丽舍和丰台青塔的大成郡。

　　昨天下午2点左右，记者来到仰山嘉园售楼处，与火热的施工现场形成明显对比的是，售楼处内看房的客户屈指可数，冷冷清清的销售场面让人难以相信这是一个“五一黄金周”开盘的项目。

　　“五一期间，全款九六折，按揭九九折，过了今天，明天就没有折扣了”，售楼处的销售人员告诉记者，“价格是19500元/平方米起，房源还有很多，各种户型和楼层都可以选。”记者查询该楼盘周边项目和中介二手房价格，此地区均价基本在20000万元左右，新盘开盘优惠并不大，开发商扛价现象明显。

　　北京房地产交易管理网数据显示，4月30日和5月1日两天，北京期房住宅共成交867套，相比去年同期的1604套下滑近一半。此前有媒体报道称，国家发改委、住建部等多部委为应对“五一”假期楼市可能出现的非理性反弹，已经做好了提高二套房首付比例在内的多项政策，但从目前北京楼市成交看，现有的调控政策已有明显效果。　【详细】

＝＝＝＝新政出台＝＝＝＝

一房一价今起实施 能否平抑房价涨势？

　　一房一价今起实施

　　五月一日起，旨在抑制房价的《商品房销售明码标价规定》将执行，各地开发商将实行商品房销售一房一价的规定，商品房销售明码标价后，可自行降价，但涨价必须重新申报。

　　“坐地起价”行为将被遏制 房地产市场进一步规范

　　在北京市公布的实施细则中指出，商品房销售中须明确标明每套房源的总价和每平米的单价，地下停车位面积和价格，包括中介服务费用、物业服务内容及收费标准等。

　　对此，中国社会科学院工业经济研究员曹建海(微博专栏)在接受人民网记者采访时表示，对商品房明码标价是房地产企业规范化运营的表现，是房地产市场有序发展的保证，可以很好地遏制某些不良开发商坐地起价的行为。

　　此外，在北京市本次实施细则中首次提及对二手房的明码标价，细则规定，对已完成销售的存量房房源，商品房经营者应及时撤下相关信息。

　　“这主要解决一套房屋信息多家使用情况，有些中介用虚假信息忽悠购房者。”北京市发改委一相关负责人说。对于部分网站房源信息过期或存在虚假，误导买房人的问题，该负责人表示，细则对网站的商品房销售一样适用，不执行明码标价规定的，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，一样将会受到处罚。

　　许多业内人士也指出，细则中要求中介公司必须标示投诉电话，也会在消费者当中形成有力的监督，中介公司通过虚假房源来吸引购房者的现象将明显弱化，一些不良中介的生存空间将逐渐受到挤压，将提升整个行业的规范性。

　　“我国房地产市场不规范，随意性很大，过去在这方面管理薄弱，制度也很不健全，这一规则的出台将会进一步规范市场行为，控制乱涨价。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌告诉记者。

　　开发商规避新政花招多多

　　“毛坯”“装修”混卖故弄玄虚

　　记者在销售中心里找到了公开的“一房一价”价目表，可以看到每一个单位都公示了其建筑面积、套内面积和总价，以其140多平方米的三房两厅单位为例，总价则从450万元到480多万元不等，平均每套均价最低也要32000元/平方米，都高于其实际对外销售的报价。

　　而记者更发现，虽然开发商有300多套住宅拿到了预售证，但实际推出的只有100多套。

　　花招二：“折扣优惠”让人“雾里看花”

　　位于黄埔大道西的某楼盘在2月就已经开盘，但一直较为低调不显山露水，记者昨日来到楼盘现场，远远就看到开发商用大广告牌推出10套“特价单位”，均价最低的将近22000元/平方米。

　　“虽然有限购还有限贷，但是我们300多套货量，还是卖了几十套。我们现在主要是以特价单位作为促销手段。”销售人员告诉记者，楼盘目前的销售均价约为2.5万元/平方米，优惠方式就主要是以特价单位促销为主，而且强调是阶段性促销。

　　二手房"一房一价"难实行

　　有业内人士指出，现行的二手房“一房一价”，与政策要求存在差距。在二手房市场上，“一房一价”政策是很难执行的，即使监管、执行到位，也对房价和二手房市场格局没有太大实质的改善。

　　汉宇地产分析师张佳浩接受记者采访时称，若按“一房一价”的要求，对二手房不得在标价之外加收任何未标明的费用，在执行上具有相当的难度。二手房的成交价格由买卖双方议定，经过讨价还价，成交价格必然与挂牌价格不同。而且，业主在挂牌的过程中也可以根据市场和自身状况改变报价。

　　“一房一价”能否平抑价格涨势 扭转供求关系是根本

　　“一房一价”政策落实，对于房价的调控力度究竟有多大，市场能否迎来价格拐点？接受本网采访的多位业内人士表示，“一房一价”相关规定的推行，本身并非是为了控制房价。

　　“‘一房一价’对房价的抑制有限。”中原地产总监张大伟认为，发改委只是意在进一步规范房地产行业，让全国各地的房价更透明，更有可比性。地产分析师罗寅申也直言，明码标价对控制房价并没有太大作用。因为目前一些项目可能在定价的时候就已超过当时的市场价，预留了涨价空间。

　　对此，曹建海表示，如果在价格的申报过程中，价格主管部门能够根据北京市今年总的价格调控目标进行原则性管理，不符合原则的一概不批准、销售，才可能使市场形成一种稳中有降的趋势，对于调控和稳定房价，具有一定的积极作用。

　　“高房价的幕后推手其实并非开发商，而是失衡的市场供需在推动。”曹建海认为，要真正控制房价上涨，最根本的还是要扭转市场的供求关系。

　　“首先，要扩大市场的供给方，让小商品房、农村房同样成为商品房，打破开发商的经营垄断体制，使品房不再稀缺；其次，要通过信贷、税收等多种行政手段对拥有多套住房者进行调控。只有如此，供求关系才可能扭转。否则‘一房一价’对于抑制房价上涨不会起太大作用。”

　　商品房明码标价需“货真价实”

　　有关业内人士表示，比明码标价更加重要的是合理定价，只有价格定得合理，才能真正起到控制房价的目的。如果政府不能给出一个合理的定价范围，开发商必然会虚高报价，然后通过打折的方式吸引顾客。有些项目可能定价的时候就已经超过了市场价，如果高价能卖更好，实在卖不了就降价，作为监管部门对此又能怎么样呢？

＝＝＝＝楼市拐点何时来临＝＝＝＝

本轮调控即将满岁 房价未见实质松动 调控“后手”备而待发

　　价格松动尚不明显

　　“国十条”出台被业界普遍看做楼市调控的标志性时点。国家统计局数据显示，去年4月70个大中城市房价同比上涨12.8%，创下该项统计工作开展以来的历史新高。而“国十条”出台后，先前的房价上涨预期逐步减弱，去年12月70个大中城市房价涨幅回落到6.4%。

　　国家统计局今年启动了房价统计改革，不再公布国内房价同比综合涨幅。但从已掌握的数据仍可观察出，目前全国房价仍然呈现小幅平稳上涨的趋势。数据显示，今年2月，70个大中城市中有8个城市新建住宅环比价格下降，持平的有6个，其余56个城市仍然出现一定上涨。

　　“国十条出台已近一周年了，对公司来说最明显的变化自然是销售环境的恶劣，但这并不是一刀切的现象，有的项目仍然取得良好销售。”一大型房地产企业人士对中国证券报记者表示。

　　楼市滞销乃至价格松动的现象，目前有所增多。统计局数据显示，与1月相比，2月70个大中城市中新建住宅环比价格下降的城市个数增加了5个。2月环比涨幅超过1.0%的城市有7个，比1月减少了12个；环比价格涨幅比1月缩小的城市有44个。

　　另据北京房地产交易管理网数据显示，3月北京商品住房成交均价为19679元/平米，是2009年9月以来首次同比下降。而成交量方面，北京楼市并未出现旺季反弹的情况，3月北京新建商品住房日均成交133套，同比下降50.9%，环比下降41.5%。

　　3月份北京房价的回落能否成为持续性现象？对此，有分析人士认为，2009年秋季以及2010年5月，不少城市房价也曾出现短暂回落的态势，随后又恢复上涨。况且月度价格数据可能更多受成交项目区域的影响，目前尚不能得出房价“拐点”已经提前到来的判断。　【详细】

叶檀：房价争夺战正酣 楼市拐点隐现

　　根据4月18日公布的房地产数据，我们对房价调控无法乐观。但从一些前瞻性数据看，房地产市场拐点隐现。

　　3月份70个大中城市住宅销售价格，同比下降的有2个，比2月份增加了1个，同比涨幅回落的有46个城市，比上月增加了16个。3月份，同比涨幅在5%以内的有26个，比2月份增加了2个。由于二手房住宅价格注水成分较多，新建商品住宅的网签数据相对准确得多，从新建商品房住宅价格看，70个大中城市中，环比价格下降的有12个城市，持平的有8个城市。相对较为敏感的环比数据下降和持平的城市个数增加了6个，环比涨幅比2月份缩小的城市有29个。

　　拐点不明显，成交量反复震荡，2月下行后3月出现回暖，房价争夺战正酣。只要调控放松，房地产就会马上成为抗通胀的重要投资品。必须注意的是数据造假，目前商品房价大多数城市虽然同比仍在上升，但今年地方政府出台的限价标准是新建住房，把保障型住房等包括在内，因此，即便今年商品房价仍在上升，但综合看，上涨幅度不会太大，这是数据注水的成果，而非降温之功。