买房出现质量问题怎么办?律师为业主支招

专业律师提醒购房者，如想维权索赔成功，还要注意保存和搜集证据，包括房屋出现质量问题的证据、开发商拒绝修复或在合理期限内拖延修复的证据、购房人自行修复或委托他人修复的证据和购房人发生损失的证据等

本版近期连续报道鑫苑国际城市花园房屋出现诸多裂缝现象后，不少读者致电党报热线，询问购买新建商品房后出现质量问题应如何处理。作为一名从事房地产法律业务的专业律师，山东大正泰和律师事务所主任律师姜海如介绍，对待新建住房出现的质量问题，必须根据其性质和严重程度区别对待并依法提出合理索赔要求，通过协商及法律程序解决。

分清房屋建筑工程的保修期限 姜海如介绍说，根据有关规定，在正常使用情况下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;而在一般设计文件及商品房质保书中地基基础和主体终身保证使用;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;装修工程为2年。只要处于房屋保修期之内，应由开发商来承担房屋的维修责任。而在保修期之外，公共部位的维修可以动用维修基金，而公共部位之外的维修只能由业主自行负责。另外，保修期内出现问题部位的保修期应自交付合格之日重新开始计算。

对于大多数购房者来讲，遇到更多的可能还是属于保修范围内的一般质量问题。例如屋顶、墙壁漏水、渗水，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落，厕所、厨房、阳台地面泛水、漏水等。对于这些情况，只要处于保修期内，房地产开发企业就应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

保修期内出现的问题因开发商拖延修复造成的损失由开发商承担 姜海如指出，一般来讲，购房人接受房屋时都要进行验收。此时如果发现质量问题，应立即找开发商，要求对有质量问题的地方予以书面确认，解决后再办理入住手续;而如果短期内无法解决，则应要求开发商承担延期交房责任。房屋交付使用后在保修期内出现的一般质量问题，购房人有权要求开发商修复，由此产生的费用应当由开发商承担。如果开发商拒绝或拖延修复，购房人可自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失应由开发商承担。

入住前看不到《房屋建筑工程竣工验收备案表》有权拒绝收房 如果房屋出现严重质量问题即主体结构质量不合格，那么购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。姜海如解释说，主体结构质量不合格的一种情况是房屋交付前未经验收或经验收不合格。根据现行法律规定，购房人在办理商品房交接入住手续时，如果开发商不能出示《房屋建筑工程竣工验收备案表》，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由开发商承担。

入住后发现房屋主体结构质量确实不合格有权退房 另外一种情况即商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格，这时可以委托工程质量检测机构进行检验。如果确属不合格，购房人有权退房。且对于给购房人造成的损失，房地产开发商应承担赔偿责任。姜海如特别指出，委托检测的工程质量检测机构必须具备相应资质，且须买卖双方达成一致。目前我市具有该资质的有山东建筑工程学院工程鉴定加固研究所和山东省建筑物鉴定与加固技术开发中心两家单位。

姜海如特别提醒说，购房者如想维权索赔成功，还要注意保存和搜集证据，包括房屋出现质量问题的证据、开发商拒绝修复或在合理期限内拖延修复的证据、购房人自行修复或委托他人修复的证据和购房人发生损失的证据等。否则就会因举证得不到法律支持，从而无法维权。