房地产市场到底存在多大暴利? 如何反暴利?

4月26日，国家发改委价格监督检查司司长许昆林表示说发改委正在研究对商品住房领域实施反暴利的规定，以使商品房价格能够保持在一个合理的水平。这一表态立刻引起了各界的普遍关注，舆论普遍认为以反暴利为主题的新一轮调控政策即将出台和实施。房地产市场到底存在着多大的暴利？如何反暴利？《观点辩论》特邀中国人民大学公共管理学院副院长许光建教授、清华大学中国与世界经济研究中心袁钢明教授进行对话。

　　袁钢明：房地产利润10%以上就算暴利

　　现在国家没有这么一个规定，而且也没有听到约定俗成的多少是暴利。一般来说，做一个商品，10%利润是最基本的，毛利率经常达到30%的也有。如果习惯性超过30%、到50%以上可能就算暴利。或者超过一倍以上的叫“过暴利”。

　　房地产的暴利到底算不算暴利？服装可能本来只有一块钱，他卖十块钱就十倍了，但房地产可不一样。房地产如果一亿的销售额，哪怕10%，也能赚1000万，所以房地产的暴利可能和普通商品不一样。

　　房地产的暴利怎么认定？我觉得房地产的暴利应该确立为比所有产业都低，比如10%。为什么要这样确立呢？因为咱们国家如果平均价格涨幅为10%，经济就会出现严重的泡沫危险。到现在为止，略超过10%，中国经济就出现很危险的现象。当然这是个平均数，但是这个平均数我认为可以作为反暴利法一个依据，最高最高不能超过15%。

　　许广建：明码标价一房一价才是根本

　　房地产价格长期居高不下是整个社会关注的问题，所以政府部门提出来要反暴利，这个是好心也是好意，我觉得也是一种非常好的想法，但是房地产的利润率多高为暴利，我觉得现在很难给一个准确的定义。

　　你说10%，10%指的是几年呢？是两到三年长期利润率还是某一个年度？这个就不一样。有的房地产商可能今年是20%，但明年市场不太好，只有5%，算5年账的话可能是10%或者8%。那他某一年的利润叫暴利吗？这个确实不太容易把握。

　　我觉得，反暴利利润率多高是不太容易搞清的问题，最重要是要反价格欺诈，要制止一些房地产商通过各种不法手段欺骗消费者，欺骗购房者，这可能是最根本的。

　　只要你依法经营，老老实实诚实经营按照国家规定明码标价一房一价，价格高了，（可以）不买你的。而反欺诈可能是最重要的。

　　袁钢明：成本核算确实难 但一定可以做到

　　反暴利这个说法以前有过，历史跟成本相对应，成本本来就很难核算。所有的成本都最难核算，成本会计是最难的，可以把各种各样打进成本也，可以不打进成本，非常复杂。与其这样，因为暴利是来自于价格，还不如就反高价法。不管怎么说，反暴利法要推出的说法是一件非常好的事情。至于如何落实如何细化，我觉得是可以做得到的，应该建立这样一个信心。

　　许广建：房地产企业不可能提供真实成本 规定利润率毫无意义

　　房地产商暴利现象是社会普遍的印象，福布斯排行富豪榜里房地产开发商占很大比重，那么多富豪都是房地产领域出来的,某种意义上说明房地产商赚钱很多。应当说这个领域某些行业某些企业某些开发商的暴利行为是值得进一步调查的。但是很难。

　　根据我的研究，不要说房地产行业，电力、电信这些行业成本是最难确定的。政府监管部门规定利润率是可以做到的，但是政府监管部门能够把企业的成本搞清楚吗？我们政府能够在这方面对过企业吗？很多企业给政府提供的成本信息是虚假的，尤其是房地产业，我不相信能够提供真实成本。由于这么一个判断，我觉得反暴利最难的在于我们怎么来界定成本，怎么把成本搞得很实在，如果成本搞不实在，利润率规定1%，也毫无疑义。