房价调控：“限价”还是“涨价”

　今年2月，国务院发布《国八条》房地产调控措施，要求各地方政府在一季度之前向社会公布当地房价的调控目标。如今期限将至，除了部分二、三线城市的地方政府出台了房价控制目标以外，一线城市以及大多数二线城市仍然处于“纠结”的状态。在已公布的调控目标当中，绝大多数城市将当地的房价的涨幅定在10%左右，10%的价格上涨空间究竟是一个“限价标准”还是“涨价标准”?房价究竟能否出现松动?未来调控还可能会采取哪些新的举措?央视财经频道主持人史小诺和特邀评论员中国社会科学院金融研究所研究员尹中立、张鸿共同评论。

　　房价调控出现博弈局面，多城市目标涨幅10%，这是“限价标准”，还是“涨价标准”?

　　尹中立：限购令没有起到引导市场预期的作用

　　(社科院金融研究所研究员 《今日观察》特邀评论员)

　　这和我们当初的预期有很大差异，我相信国务院出台国八条，希望地方政府出台房价的控制目标，实际上希望控制在一个比较低的增长幅度上，比较合理的应该是跟GPI比较接近，这是一个比较合理的。但显然各个地方政府没有这样做，所以希望通过公布房价涨幅来引导社会对房地产市场的预期。从现在的数据来看，实际上可能起相反的作用，没有起到引导市场预期的作用。

　　张鸿：目前的调控结果有悖于百姓预期

　　(《今日观察》评论员)

　　这里面其实就是有三种，一种就是和GDP，和人均的可支配收入增长挂钩，现在各地这两个数字基本上是差不多的，都是10%左右。还有一个就是和2010年的相比，其中比较明显的是吉林榆树，它不高于2010年50%的增速，所以大家就觉得，这个不高于50%的标准太低了，今年还是会那么涨。还有一个就是和全国比，比如贵阳就是不高于全国的平均增速，但是我不知道贵阳不知道全国的平均水平，它怎么能达到这个目标。

　　我想之所以媒体和普通百姓的反映有落差，是因为国八条政策出来以后，大家觉得房价是应该降的，虽然国八条里面没说要降，但是大家都觉得应该要降。各个研究机构也都出台说要降20%或者30%的判断，然后银行也说通过压力测试，表示能扛30%的下跌，所以很多老百姓觉得城市公布出来应该是负20%，甚至负50%的增幅。

　　楼盘销售员：北京部分新楼盘出现价格松动迹象

　　(北京东五环某楼盘销售员)

　　我们这是两万五的均价，贷款打八四折，全款打八三折。

　　上海市民：上海部分楼盘价格松动

　　(上海市民)

　　几乎卖完了，没剩几套了，价格应该还可以，总价里面减掉三万。

　　严金明：还要再有两到三个月的时间才能有一个准判断

　　(中国土地学会学术委员会副主任)

　　应该说政策相应的时候，现在已经显现出来了，从量上和价格上面，但是如果要有一个准判断，可能还要再有两到三个月的时间，可能就能看得更为清楚。

　　尹中立：货币总量增长导致百姓最好的手段是房产。从地方政府的角度来看，房价只能涨，不能跌

　　(社科院金融研究所研究员 《今日观察》特邀评论员)

　　房价上涨的根本原因是因为我们这几年的货币增长速度过快，尤其是08年底开始，我们实施了适度宽松的货币政策，所以09年和2010年，我们宽口径的计算，信贷增长实际上超过了25万亿，也就相当于这两年，我们的货币总量比2008年底实际上增长了60%多，由以前的40多万亿一下子就膨胀到70多万亿，所以钱多了，自然投资就多了。对于大多数中国老百姓来说，最好的投资手段是房产。

　　另外，从地方政府的角度来看，他财政的考虑，也就是说假如房价出现回落，那么每年大量的财政的收入没有了，房地产现在直接贡献的土地出让金的收入。2010年是2.9万亿，还加上其它的一些税收，以及与房地产相关产业的一些财政贡献，数字就更大了，假如房价快速回落，土地卖不出去，那么整个地方政府的财政周转就会出现巨大的问题，所以站在地方政府的角度来看，房价只能涨，不能跌。

　　张鸿：房价下跌会成为很多地方政府的危机

　　(《今日观察》评论员)

　　公布的涨10%叫涨幅标准，这个标准其实暴露了房子在地方政府眼里是什么。对普通人来说，房子是商品，是住的地方。如果要调控房价，老百姓自然会拿一个价格的指标来和商品价格的指标来对比，比如老百姓会拿CPI和它对比，因为CPI是价格指数，但是对地方政府来说，他用GDP，因为它是一个拉动经济的一个拉动器。我要保证10%，那起码房地产也要保证有这个速度才能保证我有政绩。另外它还是一个生财器，这是政府要挣的钱，地方政府口袋里要从土地上往里掏钱，所以它暴露的根本问题是，现在很多地方政府不敢让房价跌，是因为房价跌了以后，地方政府可能面临非常大的一个危机。

　　陈国强：只限定房价上涨上限值，会存在误导性。应当地居民的住房支付能力挂钩。

　　(中国房地产学会副会长 《今日观察》特约评论员)

　　现在公布的这些城市设定了一个房价上涨上限值，没有对房价可能出现松动回调设定下限的指标。另外，只和当地的GDP增长幅度以及当地居民人均可支配收入这样的指标挂钩，没有与当地居民的住房支付能力，这样一个重要的因素相联系。在当前非常严厉的楼市调控的特殊政策背景之下，看到这样一些房价控制目标，它会存在一定的负面的预期上的误导性，对一些消费者，一些居民来说，可能会产生房价依然会快速上涨的误判。

　　调控目标不能成为文字游戏，房价怎样才能回归理性?未来楼市调控，市场预期在哪里?

　　尹中立：房价涨幅与CPI挂钩是现实中能够接受的办法

　　(社科院金融研究所研究员 《今日观察》特邀评论员)

　　从现实的角度来看，如果把房价与CPI挂钩，可能是一个比较好的能够接受的办法。因为只要房价涨幅不超过CPI，然后银行的利率，存款的利率又与CPI挂钩，那么对于所有的社会公众来说，它的资金、货币，对这种财富实际上是有保证的，也就是说你的存款利率超过CPI，然后房价涨幅不超过CPI，实际上任何时候买房都不用很着急。

　　现在之所以会出现很多年轻人对买房有一种恐惧，是因为他的收入的增长速度，或者说他银行存款的收益，远远赶不上房价涨的速度，钱存在银行永远买不起房子，这样就会非常恐惧。如果房价与CPI挂钩，然后CPI又和银行的存款利率挂钩的话，那么就会形成一个稳定的预期，就不会形成为了买房而货币的保值增值的问题。

　　张鸿：调控目标重在落实

　　(《今日观察》评论员)

　　很多地方已经出了调控政策，但是现在没拿出目标来。一般情况下，我们应该先有目标，然后再有措施。现在很多限购令都特别严，但是目标没拿出来。我相信很多城市，包括一线大城市，它其实是知道自己今年大概的一个调控目标的，只是想看看别的城市，拖一拖。我觉得能在3月31号之前公布就赶紧公布，让大家看一看全国的大概平均水平到底是多少，说不定这五六百个城市一公布，就把整个水平拉下来了。

　　第二，即便你公布的是10%，我们也希望它是真实的，因为平均价格要是调控数字的话，其实是很容易的，比如说到最后完不成目标，高价房就不让上了，还有别的办法，很多地产商，包括地方政府其实知道怎么来调控，比如在郊区上两个楼盘。价格就拉下来了，然后年度的水平就完成了。所以不论今天定的什么样的标准，我希望到年底的时候，我能看到的标准是真实完成的。

　　陈杰：担心地方政府用过滤性的态度对待住房政策，必须要从供求角度和需求角度去做长期的坚持工作

　　(复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任 《今日观察》特约评论员)

　　虽然我们长期来看，应该追求房价的稳定，但是在短期内，就是近两年，什么量是合理的增长幅度是很难定义的，如果你很目标化的去管理，我担心会让地方政府用一种比较过滤性的态度对待我们的住房政策，住房政策应该是长期的，如果你短期之内一定说是涨幅，跌幅控制在什么范围内，这样可能会使政府不去做真正需要长期做的一些事情。房价本身是个表象，它是供需双方长期发生一个结果，你必须要从供求角度和需求角度去做长期的坚持的工作。

　　张鸿：调控措施的目标需要有一把精准的尺子来衡量

　　(《今日观察》评论员)

　　所有的这些调控措施第一条就是，要求政府，地方政府负总责的时候，那么他就需要一个精准的尺子来衡量，就是哪些城市房价已经过快上涨了，合理的价位到底是多少?回归理性，理性是多少?这些都需要有一个精准的尺子，我们才能够精准的考评，才能让地方政府来精准的执行。到最后，如果问责，那么才能精准的问责，否则它可能就是一笔糊涂帐。

　　尹中立：更深层次的原因是货币的问题

　　(社科院金融研究所研究员 《今日观察》特邀评论员)

　　我们应该看到更深层次的原因，不是财政上的原因，应该是货币的问题。

　　(《今日观察》栏目播出时间：周一至周五21：55—22：25)