房价调控目标进入倒计时 下周料迎“密集出台期”

 目前，距离住建部要求的各地出台房价控制目标的截止期限仅剩一周时间，房价调控目标成为各地热议的话题。

　　截至24日，公布了2011年房价调控目标的城市分别为银川、佛山、贵阳、昆明、岳阳、沈阳及太原等七大城市，另外，中新网房产频道获悉，山西省下辖22个城市业已全部公布调控目标。但截止目前，北上广等房地产调控重点城市还均未出台房价目标，随着住建部规定的期限日益临近，预计下周将有多个城市密集出台房价调控目标。

　　房地产调控重点城市尚无一出台

　　新“国八条”中明确了地方各市新建住房价格参考标准，可从当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力这三方面来确定。据了解，在已出台新“国八条”相关执行细则的城市中，多数参考了这几个标准来控制房价过快上涨。

　　目前，在已公布房价控制目标的城市中，基本都将房价涨幅控制在10%-15%之内。几个城市都提出，新建商品住房年度价格涨幅要低于或不高于全市年度GDP和人均可支配收入增长水平。

　　业内人士推测，有城市还会以GDP或者是CPI的涨幅为参照。更明确的标准则是相比2010年全年该城市的房价涨幅。从目前已出台房价调控目标的城市和初步确定房价控制目标的城市推算，今年中西部省会城市倾向于将房价涨幅控制在10%至15%之间。

　　目前，诸如北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快、供求关系更为紧张的一线城市，尚无具体房价调控目标公布。

　　下周或迎来“密集出台期 ”

　　公布新建住房价格控制目标，是“新国八条”作出的硬性要求，其中明确提出“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”要求各地制定房价调控目标，在历来的楼市调控中属第一次。再一次彰显了国家将房地产调控坚持到底的决心。

　　有消息称，国务院近期派出八个调查组，分赴全国各地对先前出台的楼市调控效果进行摸底。此外，“两会”期间，国土部已派出专门的调查小组，赴多省对房地产用地情况以及价格进行摸底，敦促各地严防出现“高价地”。

　　住房和城乡建设部部长姜伟新日前接受中新社记者采访时表示，现在住建部正督促各地方政府制定房价调控制目标和标准，并要求各地方在一季度末出台。

　　目前，除已出台房价涨幅控制目标的7个城市外，广州、杭州、天津、郑州、南昌等大中城市已表态将于本月底之前公布房价涨幅目标。可以预见，下周房地产市场将会迎来房价调控目标的“密集出台期”。

　　楼市现松动迹象　房价拐点预期增强

　　在一系列严厉的政策调控下，新国八条和地方限购政策威力开始显现，重点城市成交量全线下降，部分新盘、二手楼盘均曝出“零成交”。 在市场低迷之际为快速抢占市场先机，一线城市的开发商从暗中变相促销变为直接打折降价，不少城市楼盘开始出现较为明显的降价，最直接的市场变化让房价下跌的“拐点”预期进一步强烈。

　　中国城市建设控股集团总裁于炼坦言：“限购令不达到调控的预期效果、房价不回归到合理水平，肯定不会取消，所以房价下跌是必然的，有可能在第一轮降价潮中下降20%-30%。”

　　经济专家丁茂战在接受记者采访时表示，房价上涨势头减弱，下降趋势出现，估计这种情况还会延续。房市成交量跌得太狠，供给和需求的天平要寻找新的均衡点，这个新的均衡点必定要从下行价格区间去寻找。最近几年，国务院和地方政府，接二连三出台调控政策。所有这些措施，都是打压投机需求，削弱炒作跟风，在供给充足的情况下，开发商可以扛得住一时，扛不住长远，房市价格最终要由市场说了算，卖方市场扛不住是迟早的事。

　 按照新“国八条”的要求，3月底将成为各地公布房价控制目标的“大限”，除了银川、太原、佛山、贵阳、昆明等少数二线城市已公布房价控制目标外，一线城市房价调控目标“千呼万唤不出来”，多数城市还在“纠结”中。

　　少数城市率先公布

　　新“国八条”细则落地城市已有30个，但目前有银川、太原、佛山、贵阳、昆明等少数二三线城市率先公布房价控制目标，多以GDP或人均可支配收入增幅作为参照物。

　　新“国八条”提出，“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”要求各地制定房价调控目标，这在历来的楼市调控中是第一次。

　　银川2月公布的房价调控目标是：银川2011年新建商品住房价格上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内，同比增幅低于10%。

　　3月18日，太原规定2011年全市新建商品住房年度价格涨幅不超过全市年度GDP和人均可支配收入增长水平。

　　佛山近日发布通知要求，今年新建住房价格涨幅不高于本年度GDP增长速度。贵阳的目标是严格控制新建住房价格增幅不高于去年全国平均值。昆明则规定房价涨幅不能超过人均可支配收入增长水平。

　　中国证券报记者发现，在已公布房价调控目标的城市中出现了两种标准：一种是以不高于当地全年人均可支配收入的增幅为标准；一种是以不高于去年全国住房增幅平均值为标准。一线城市也可能会采取这两指标来确立房价控制目标。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为：“房价涨幅如果能控制在5%甚至3%以下，才能真正达到预期。”

　　一线城市很“纠结”

　　眼下多数城市对房价调控目标还在“纠结”中。目前最难确定的是诸如北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快、供求关系更为紧张的一线城市。

　　业内人士分析，一线城市调控目标“难产”的原因是，地方政府调控房价可用的手段并不多，流动性过剩、贷款利率不是地方政府所能控制的，目前只有限购、批证等行政手段。

　　也有业内人士认为，更重要的原因是地方政府患上了“土地财政依赖症”。以上海为例，上海土地出让金所占财政收入比重正在不断加大。2005年上海土地出让金248.3亿元，占总财政收入17.3%；2006年这一数字略有下降，为16.4%；2007年上升到22.6%；在经历了2008年金融危机后的2009年，全年土地出让金1024亿元，占到总财政收入40.3%；2010年更是超过了50%，达到历史最高的53.2%。

　　尽管过去10年楼市调控多次出台，但上海房价始终保持涨势，推动房价上涨的地价整体呈现上涨趋势，土地财政力挺房价上涨。中国房产信息集团提供的数据显示，2004年国土部规定经营性用地将通过招拍挂出让后，上海宅地的价格呈现出波浪式上涨趋势。2005年上海宅地成交均价为3127元/平方米；2006年下降至1811元/平方米；2007年均价为3828元/平方米；2008年由于受到金融危机的冲击宅地均价出现下跌，为3393元/平方米。而在随后的两年，上海宅地价格出现爆发式上涨，2009年为7143元/平方米，2010年均价破万，达到10574元/平方米。

　　业内人士指出，终结土地财政，加大保障房供给，让商品房去金融化，房地产退出投资领域，楼市调控才能落到实处。