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开征房产税的效果有待市场检验
南宁新闻网讯 （记者陈媚文/图）一直被“千呼万唤”的房产税，近日有消息传出,重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税，有望在今年一季度开征。南宁房地产业的多位业内人士表示，开征房产税的效果还有待市场检验。
开征房产税“呼之欲出”
1月9日，在重庆“两会”上传出消息，重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。无独有偶，1月10日有报道称，上海房产税的相关内容已经确定，并有可能在1月15日举行的上海“两会”上揭开神秘的面纱。
重庆市市长黄奇帆在政府工报告中提出，“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。目前重庆市正在抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台。
早在1986年，国务院就正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，指出房产税是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。
该税种实施后并没有对普通住宅开征，只是向经营性用房征收。近年来随着房地产业的发展，房产逐步成为一种投资工具，房价不断被炒高。随即有专家提出可以将房产税征收扩大到普通住宅层面，用来遏制一人拥有多套房产、打击房产投机的现状。此后关于房产税何时实施成为地产业内热门话题，不断有消息释放出来。如果这次房产税真的落实了，那么离全国推广到底还有多远，依然是业内讨论的热点。
买方望房价因此“应声而落”
在记者采访中，南宁市的不少购房者对房产税开征持赞成态度。他们认为，房产税的全面开征有助于抑制房价，房价很有可能会“应声而落”。市民陈燕琼小姐表示，房产税开征目的就是为了抑制房价，消费者肯定会处在一个观望的状态，毕竟买房者谁不想房价低一点。“这个时候我选择观望”。
而作为手中有多套房源的卖方来说，这段时间的心情就比较惴惴不安了。刘女士在市区凤岭南、机场入口等板块共有4套房产，在去年房产税、物业税频频被媒体提及的时候，她就有了出手的打算。但是观察到调控之后并没有使房价真正下降，她又犹豫起来。直到来自重庆的消息让她出手变现的想法越来越强烈。
本市黄先生在市区有两套房产，几年前还在南宁以每平方米3000多元购置了一套房子，如今已经升值到了8000多元每平方米。早在一个月前，他就将这套位于相思湖片区的房产出售。“估计房产税的开征是早晚的事，早出手早踏实。”他说。
在南宁一些网站论坛上，有网民表示，为了规避房产税，买房最好不要购买144平方米以上的大户型，真要买宁愿分开买两套房子。另外，网友建议房产证多署名也可减少房产税的负担。
业界认为，一旦全面开征房产税，对中档房产楼盘的影响较大。因为低档楼盘的业主大多是首次置业，税费负担少。中高档物业大多是二次置业，税费对高档物业业主影响不大，中档物业的业主在购房时就要多加思量了。
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短期内影响不会太大
不过，记者走访了南宁部分即将开盘的楼盘，新楼盘定价依旧坚挺，房地产开发商认为，估计本地近期不会开征房产税。
广西和立投资集团有限公司办公室主任黄海立坦言：预测起码有3到5年的时间。还有一些业内人士认为，对非营业用房产的房产税如何收未明确、税率是多少还未知，现在预言房价下降还为时尚早。有的高端楼盘开发商则表示，他们面对的客户是高收入人群，全面开征房产税并不影响这部分消费人群的需求，房子售价自然不会下降。
记者从多家房产中介了解到，中高档二手房房源挂牌量近期并没有增加，而面积150平方米以上的高档房源挂牌量也无明显变化。“对本地市场的影响不会那么快显现出来，即便出现影响，也是针对高档房源，目前中小户型的市场依然延续去年年底的态势，我们店的成交量一直比较平稳。”一位房产中介人士告诉记者。
“房产税的风一直在吹，但现在对楼市的影响并不明显。”南宁一家地产公司市场部经理黄栋说。黄栋表示，如果房产税开始征收，短期内的影响也不会太大。因为房产税偏向于向多套房、高档房征收，对首次置业者没有什么影响。南宁是一个刚性需求占主体的城市，不断增加的外来人口置业需求和本地改善型购房者共同构成了强大的刚性需求人群，投资或投机的比例小，自住型需求占据了成交的主体。“房产税仍处在政府对控制房价进行摸索的一个阶段，重庆虽然已经确定征收，但具体细则并未出台，其效果还要经过一段时间的观察。”虽然从目前来看，重庆征收房产税对南宁楼市的影响依旧处于心理层面，短期内邕城楼市依旧处于且调且涨的局面，但可以预见的是，房产税的出现必将改变原有房地产税征收体系过度注重交易税的倾向。
新闻背景
所谓房产税，是一种财产税，业界认为它对楼市的威力仅次于物业税。房产税以房屋为征税对象，按房屋的余值（即房产原值按照规定减去一定比例）或出租房屋的租金收入征收。1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。根据 《暂行条例》，房产税只针对经营性用房征税，个人拥有非营业用的房产免纳房产税。其中，按照余值征收（一般是房屋原值的70%）的税率是1.2%（按年征收），而按照租金收入征收的税率是月租金的12%。
＝＝＝＝解读房产税＝＝＝＝
房产税争议再度聚集
过去一年来，房产税征收问题始终牵动着各界人士的敏感神经，随着重庆试点房产税的消息落地，围绕房产税的各种争议再度聚集。
能否调节贫富？
开征房产税，除了可以调控房价，使地方政府摆脱对土地财政的依赖外，还能通过房产税调节收入分配，减少收入差距，这成为不少房产税支持者看好房产税的一大理由。
中央电视台《今日观察》评论员刘戈昨天评论称，目前从国人持有财产的习惯来看，住房的拥有水平基本上和其财富拥有水平成正相关的关系，这样比较容易获得家庭拥有财富的真实数据。房地产税的征收绝不应仅仅看作是调控房地产市场的一种手段，而是让税收调节贫富差距的功能重新起作用的根本性改革。
不过，对于房产税“劫富济贫”的说法，华远地产董事长任志强并不认同。任志强昨天在其博客中认为，发展中国家出现贫富差别是必然出现的一个阶段，但要想实现共同富裕之路，不仅要靠“杀富”而形成“济贫”的转移支付，更重要的不是“杀富”而是“济贫”，“换句话说，没有明确的纳税支出就不应加税，没有‘杀富’而‘济贫’的支出就不应‘杀富’。”
能否调控房价？
随着房产税即将启动的政策信号日益明确，重庆房地产市场交易量开始下降，购房者的心态明显趋于理性。房产税能否成为遏制房价飙升的利器，开发商、学者至今难以达成一致意见。
任志强认为，从世界上实施房产税、物业税的国家来看，房产税只会抬高房价，不会降低。此外，清华大学金融系主任李稻葵认为，“把降低国内房价的希望寄托在征收房地产税上是不现实的。”
SOHO中国有限公司董事长潘石屹把房产税称为“狼来了”，潘石屹认为，今年的房地产市场最主要取决于土地的供应和货币政策。“2011年建房子的土地供应其实在去年就已经完成了，所以今年的房地产市场最重要的取决于货币政策。”
“日本的经验表明，开征房产税除了表明政府部门打击炒房的鲜明态度外，还是调控楼市泡沫的一个利器。”中国社科院研究员袁钢明认为，目前在实际负利率，房价上涨预期空前之下，要使得房产税真正起到调控房价的作用，还需要其他措施配合，包括通过加息改变目前负利率，增加居民投资渠道等措施。
会不会推高低端住房价格？
据媒体报道，重庆计入征收房产税商品房的建筑面积可能为144平方米以上，多套房建筑面积实施累加制，超过200平方米也可能被征收房产税。不过，对于高档商品住房如何定义，税率如何确定以及房产价值评估方法，各界看法并不一致。
袁钢明认为，对开征高端住宅房产税，部分需求会流向中低端市场，可能反而增加中低端市场的需求，推高中低端房价。如何避免这一情况发生，也是需要政策制定者需要思考的问题。
财政部财政科学研究所所长贾康日前表示，从长期看，房产税征收必不可少，改革难题难以在争议中得到解决，最好的方式是暂且搁置争议，尽快试点开征房产税，然后再开明地讨论，不断完善。 （晨报记者 邢飞）
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房产税“面目”温和却引买方恐慌卖方淡定
受重庆房产税试点获批消息的影响，上海楼市近日颇不平静。部分板块的二手房市场出现了集中过户的现象。值得注意的是，买卖双方的心态完全不同，作为可能即将成为征税对象的房东们反而比较淡定，认为税费完全可以转嫁给下家；而购房者则较为恐慌，急于购房、过户的人不在少数。
新年伊始，重庆两会上传出消息，财政部已原则同意重庆开征商品房房产税，重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台相关文件。昨天，重庆市市长黄奇帆再对媒体表态，重庆即将征收的高档商品房房产税既针对增量房，又针对存量房。
作为与重庆一样最有可能首批试点的城市，上海楼市近日颇不平静。记者昨日从各大房产中介了解到，从去年年底开始，受房产税传言的影响，部分板块的二手房市场出现了集中过户的现象，尤其是对较为敏感的高端房板块。值得注意的是，买卖双方的心态完全不同，作为可能即将成为征税对象的房东们反而比较淡定，认为税费完全可以转嫁给下家；而购房者则较为恐慌，急于购房、过户的人不在少数。 【详细】
上海房产税方案已经上报 称不影响合理居住需求
重庆市长称房产税还将向存量房和增量房开征
业内人士称试点方案可能在一季度推出
根据中央电视台的报道，当问及房产税是针对增量房，还是存量房时，黄奇帆表示，“存量增量都有。”但并未就重庆房产税的征收方案细节做出更详细的说明。而有消息人士称，重庆市针对高档房征收的房产税税率可能在1％左右。
不过，多数专业人士都表示，房产税难以撼动房价。合富置业首席市场分析师龙斌在接受本报记者采访指出，“从中长期看，不会改变市场运行的方向。因为它本质是一财产税，靠税收来调节楼市的作用十分有限。” 【详细】
＝＝＝＝热点评论＝＝＝＝
房产税开征或致税收法定原则被架空
重庆市将对房地产市场加强财税调节，并确定开征高档商品房房产税。据悉，财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制订，方案或于今年一季度出台。据悉，重庆房产税税率或为1%(1月10日《新京报》)。
暂且不论开征房产税能否抑制房价，单是重庆开征房产税的理由，就存在严重的问题。从目前情况看，“财政部已经原则同意”，是重庆市开征房产税的合法性理由。但问题是，从税收法定的原则看，不要说设立一种新税种，哪怕是一种旧税种税率或者起征点的变化，都要在法律层面上有合法性依据，而不是一句“财政部已经原则同意”就能站得住脚的。
我国《立法法》第八条明确规定，涉及基本经济制度以及财政、税收、海关、金融和外贸的基本制度的事项必须制定法律。虽然第九条对这一条给予了一定程度的变通，规定“本法第八条规定的事项尚未制定法律的，全国人民代表大会及其常务委员会有权作出决定，授权国务院可以根据实际需要，对其中的部分事项先制定行政法规，但是有关犯罪和刑罚、对公民政治权利的剥夺和限制人身自由的强制措施和处罚、司法制度等事项除外”，但这种变通还停留在行政法规层面，而且不允许“被授权机关将该项权力转授给其他机关”。
1986年国务院颁布的《房产税暂行条例》涉及房产税，但该条例规定，居民非营业用房产免征房产税。现在欲向非营业用房产征收房产税，相当于增设了一个新税种。《立法法》的规定意味着，设立这样一个新税种，至少要满足两个条件，一是全国人大或者其常委会的授权决定，二是国务院根据授权制定行政法规。拿这两条来衡量，重庆市即将开征的房产税，可以说一条都不满足，因为“财政部的原则同意”只是一个具体行政行为，连一个具有普遍约束力的政府规章都算不上，遑论行政法规。从法理上讲，重庆市开征房产税的程序，违背了基本的税收法定原则。
税收法定之所以作为公共财政的一个基本原则，是因为税是建构权力和权利关系的核心内容。税收的重要性正如美国霍姆斯大法官所言，“税收是文明的对价”。但同时，税之于权利或者权力都具有极端的重要性，难怪马歇尔大法官曾经在判决中语出惊人地讲，“征税的权力是事关毁灭的权力”，提醒公众要时时警惕没有经过充分论证的征税，对经济生活造成的不必要影响或者对纳税人财产的不正当“入侵”。
事实上，涉及到税的问题，决策的层级越低，决策的科学性就越差，因为从本质上讲税是一种最重要的公共政策，必须通过科学的论证和完善的民主决策程序才能作出决定，这也就是为什么在涉及税的问题上必须坚持税收法定原则的原因。法律出台过程的博弈足以对税的征收提供一个底线的保障，即便其可能不那么完美，但也不至于出现“毁灭性”的问题。可问题是，一旦法律的严苛规定被虚置，税收法定原则就会被架空，所谓的底线保障也就荡然无存。
