刚刚过去的2010年上半年楼市，“房地产市场就是政策市场”再次被印证。成交数据线以“新国十条”调控政策的实施为转折点，从高峰逐渐走向低谷。被称为“史上最牛调控政策”出台后，从2008年年底开始的楼市高烧被终结；恒大带头楼市打折声音陆续响起；“观望潮”再现购房市场；楼盘销售计划因此时而提前时而推迟；刚性需求成为支撑成交数据的主力力量。
从涨价惜售到快速出货
2010年刚刚过完春节的楼市市场，由于一手住宅供应严重不足，购房者买房恐慌心理加剧，一度到了无房可买的地步。有楼盘销售的开发商腰板挺直，涨起价来底气十足。
据信立怡高地产顾问机构调研显示，今年上半年，市场整体供应10704套，较去年同期相比下降 51.5%；往年同期月初存量通常保持在8000-10000套，而今年1-5月月初存量徘徊在2000套左右，供不应求的矛盾异常突出。从各月的新增供应来看，3月份有一个较快的增长，从2月的60套激增到1795套。4月中旬，“新国十条”出台，在各银行按揭政策细则实施之前，为了赶上原来优惠政策的末班车，一度出现了交易的高潮。4月中旬开始，迫于新政，开发商普遍调整了推售计划，原本计划于4月份开盘的项目延迟到5、6月开盘，致使 5-6月的新增供应之和达到4492套，占上半年新增供应51.9%。
4月份之后，市场转冷迹象明显，新开楼盘价格逾期普遍降低，优惠房、特价房、折扣房再现市场，尽快出货成为开发商的主调。
刚性需求支撑成交量
新政影响下，虽然全国楼市一片哀鸿，但是在济南的房地产市场中，部分新盘成交数据却依然可观。6月底沉淀多时的天鸿·万象新天首次开盘，由于独占市场空白点以及务实的定价、超高的性价比，首批 200套房源几乎全部售出。在成交的房源中，大部分业主都是年轻置业者，由此可见，置业和改善性刚需是市场需求的主体。
据信立怡高半年调研显示，上半年前期，由于济南市场需求旺盛，供应量不足，需求受到抑制，上半年成交量同比下降 51%。但是3月份开始，出现大量新增房源，立即受到消费者追捧，市场成交火爆，需求得到一定程度释放。刚性需求支撑下，即使在新政后的5、6月，由于大量房源面市，成交量环比分别上升26.61%和 16.8%，这主要得益于旺盛的刚需支撑市场。
牛气上涨到点式松动的价格变迁
这一轮调控下，恒大地产扛起率先降价的大旗，全国楼盘85折统一折扣销售；济南不少楼盘也打出了95折销售、特价房销售的促销信息。
新政出台之前，一方面房源供应少，另一方面购房热情高，延续2009年的疯狂上涨，对于价格继续走高成为业内外人士的普遍看法。总体来看，上半年济南一手住宅均价呈现增长态势，在经历 2009年疯狂上涨41.4%以后，2010年1-4月继续上涨10.1%，达到9344元/平方米的历史最高点。
新政出台后，虽然持续在售楼盘价格依然坚挺，市场未见大面积的价格回落现象。但是新开楼盘却普遍选择以低于预期500-1000元的价格入市；随着政策影响深入，个别项目迫于回笼资金的压力，价格已经开始出现局部的、点式的松动迹象。
