自4月新政实施以来,西安楼价似乎降幅并不大。上周,又有媒体报道"西安楼市住宅成交均价回升至6004元／平方米"。受"新政"影响,西安楼市已连续两个多月低迷。一部分中小开发商为回笼资金,打折促销不绝于耳,但真正意义上的大幅降价尚未出现。在开发商"降价破冰"的同时,部分房价"不降反升"。在这些开发商看来,房价受政策、地段、品质、供求等多方面因素影响,所以,房价"不敢降、不能降、不用降,也不看降"。
不敢降
乱降怕引起恶性循环
近期,西安楼市持续量跌已成不争事实。市场上也不乏降价促销,销售额突破千万的房企存在。但更多开发商认为,虽然降价收获明显,但这种下降行情确实对开发商不利,会引起市场恶性循环。
金网络西安公司总经理白海燕认为,降价势必影响西安GDP增长,不赞成西安像北京、上海等一线城市大降房价。
如果不考虑地区因素大幅降价,不利于房价朝理性方向发展,降多了开发商也要亏本。如果房地产企业跟风乱降,不仅对拯救当前市场没有益处,反而造成"牛尾效应",引发市场混乱。日前,中央已经委托有关机构赴北京、上海等城市进行楼市调研,防止楼市调控对经济造成不必要的负面影响。
另一位开发商老总也表示,自古以来,市场都是"买涨不买跌"。西安楼市接二连三的小幅降价,不仅激活不了多大购买力,还会激发更多的观望情绪,致使众多购房者期待更大力度的降价出现。一旦开发商大幅度降价,整个楼市有可能被拉入一个下降通道。
不能降
硬降恐引发退房潮
记者在采访中发现,在售楼盘和尾盘的价格持续坚挺,丝毫没有"松动"迹象。甚至,一些楼盘打着降价的旗号,实际上进行产品结构调整,价格"不降反升"。
一位不愿透露姓名的房产公司营销总监表示,有些楼盘的价格确实不能降。首先,在售楼盘的价格不能降;其次,尾盘的价格不能降。2009年房地产市场坚挺,房价一路飙升;到了2010年前4个月,楼市价格依然一路高歌。如果开发商不考虑前期购房者感受,此时硬降房价,就会造成很大一部分业主购买了高价房,引发业主集体退房。因为没有一个业主愿意看到刚买的资产负增长。
这样的先例,在北京、杭州等一些城市屡见不鲜。2008年,就曾有企业因为楼盘降价引发了业主集体退房潮。因此,一些开发商强调,在售楼盘和尾盘绝对不能降;要降价,也只能是新开发的项目。
开发商就此解释说,新项目好操作,在项目刚入市的时候就低价切入。这样可形成绝对价格优势,以后也可根据销售情况涨价,不至于出现后期降价引发退房潮。对此,购房者也高兴。已购的资产不贬值,反而升值。
不用降
实力使然能扛住
与"不能降"之说相比,有些开发商表示"不用降"。这些开发商不是财大气粗的实力品牌,就是开发高端楼盘的强势品牌。他们认为,只要开发商实力使然,扛过了这段时间,就会迎来市场放量。
紫韵长安销售经理张优超认为,有些开发商去年卖的好,有的是钱,在资金方面没有压力,扛上几个月不成问题。他们的心态仍以观望为主,希望暂时的萧条马上过去。这种观望心态,寄希望于政策风向的转变,认为地产行业冷淡到一定程度,政策自然就会调整。
何况西安楼市刚性需求还在,要结婚的人、有能力买房的人都是市场刚需客户。只是这次政策调控力度大,他们的观望情绪比往年都长了一些。激活这些客户的购买力,楼市就能扛过去,迎来利好。
另外,高端市场对价格因素不敏感,也不用降价。高科地产总助张敏表示,高端市场讲的是楼盘品质,项目特色及服务,价格对这部分消费者不敏感。高端消费者也不会因为降价而多买几套,更不会因为价高而不购买了。
不看降
长远走势继续上涨
从长远来看,西安房地产价格不会降,反而"稳中有涨"。在一些开发商看来,西安房价根本不在"降"与"不降"的讨论之列。
世融嘉城营销总监张先生认为,去年6月,国务院颁布的《关中-天水经济区发展规划》中提出了"西安国际化大都市"的新定位,近期,本地政府又明确西安将建设成为人口过千万的都市圈。房子作为城市紧缺资源价格肯定看涨。
本月初,中央又提出"西部大开发"第二个十年目标,为西部开发再注活力。西安作为西部开发的桥头堡,房地产市场肯定稳中有涨。因此,一些楼盘会"随行就市",在市场情况好转后,还会逐步调高价格。
对于购房者来说,最好选择是适当时机出手。业内人士预测,8月份开发商会增加宣传力度预热市场,9、10月份会出现集中促销潮,11月后可能会再次调价。因此,下半年购房者要瞅准时机,果断出手。
